Hol vannak már a régi idők, amikor családi programnak is beillett végigsétálni a körúti butikok elegáns kirakatai mellett? Manapság kiábrándító balkáni viszonyokra lel, aki megkockáztat egy sétát Budapest főútvonalain. A körúton turkálóüzletek, török büfék, használtmobiltelefon-árusok, végkiárusítást hirdető kirakatok sorakoznak. S még ijesztőbb a helyzet a Rákóczi úton, ahol évek óta üresen porosodó kirakatok hirdetik, hogy eladó, kiadó. Némelyiken már átláthatatlan réteget képezett a kosz, máshol deszkákkal pótolták a betört üveget. Az utcán nemhogy vásárlót, de sétáló embert is alig látni.

A tündöklés után

Egész más képet mutatnak a bevásárlóközpontok. Erőteljes kivilágítás, szépen berendezett kirakatok, ötletes cégtáblák, minőségi termékek, és ami a legfontosabb: vásárlók tömege. Alig 12 éve, hogy átadták az első modern bevásárlóközpontot, a Duna Plázát, s ma már 68 üzletközpont csábítja a vevőket szerte az országban. Míg kezdetben a hagyományos utcai kereskedelem és a bevásárlóközpontok versenye adott témát a sajtónak, napjainkban a fővárosban már egymás rovására terjeszkednek a plázák.

Utoljára egy évvel ezelőtt avatták az újabb „legnagyobbat”: az Arena kapcsán olyan jóslatok is elhangzottak, hogy teljes mértékben felforgathatja a bevásárlóközpontok piacát. Aztán fordítva sült el a dolog: tavasszal az üzletközpont 43 bérlője kivonulással fenyegetőzött, mivel a vártnál alacsonyabb forgalomból nem tudták kigazdálkodni a bérleti díjakat.

Galyas André, az Arena igazgatója szerint azóta lecsengett a vita. Egy-másfél év alatt az üzletközpont megtalálta a helyét, az intenzív reklámtevékenység eredményeként nő a forgalom. Azt ugyanakkor a vezető sem vitatja, hogy a tervezett bevásárlóközpontok nehézséget okozhatnak azoknak, akik nem tudnak megújulni.

Érzik ezt az első bevásárlóközpont, a Duna Pláza tulajdonosai is, amely 33 ezer négyzetméternyi területével ma már nem tartozik a legnagyobbak közé. Ahogy Pakusza-Nagy László bérbeadási igazgató mondja: a vásárlók ma már a nagyobb üzleteket kedvelik, a nagyobb nemzetközi cégek akár 1500-2000 négyzetméternyi területet is bérbe vennének. Ennek megfelelően az elmúlt egy-két évben jócskán átalakították a bérlői mixet. A kis boltokat megritkították, hogy területüket összevonva átadják a nagy külföldi műszaki, ruha- vagy sportszaküzleteknek. Ezzel együtt a Duna Pláza kénytelen volt belátni: egykor az egész fővárosra kiterjedő vonzereje elillant, s ma már csak a környező kerületeknek lehet regionális bevásárlóközpontja.

Régóta tudják ezt a ferencvárosi Lurdy Házban, amely az ötödik fővárosi bevásárlóközpont volt. A Lurdyról öt-hat évvel ezelőtt elterjedt: nehézségeik vannak az üzlethelyiségek kiadásánál. Ennek felismeréséhez bennfentes információk sem kellettek, elég volt végigsétálni a bevásárlóközpont emeleti szintjén, ahol sorra árválkodtak a funkció nélküli üzletek. A Lurdy ugyanis nem metrómegálló közelében, ráadásul a Belvárosból gépkocsival is nehezen megközelíthető helyre épült.

Molnár József, az üzletközpont igazgatója arról tájékoztat: erőfeszítéseiknek köszönhetően ma már a terület 94 százalékos bérbeadottsági szinttel működik. Az üzletközpont iránt élénk reklámtevékenységgel, közönségvonzó rendezvényekkel, tíz éve változatlan bérleti díjakkal, valamint egyedi arculatú üzletekkel próbálják ébren tartani az érdeklődést.

Válságban a kereskedelem

A tervek szerint új pláza épül a Bosnyák téren, a Mexikói úton, Kőbánya-Kispestnél, a Határ útnál, a Budai Skála helyén, a Corvin sétányon, a Mázsa téren. Még lejjebb süllyedhet tehát a Belváros, s általában a hagyományos utcai kereskedelem ázsiója. Bár azt is mondhatjuk: a plázák megjelenésével jócskán veszített vonzerejéből az egész kereskedelmi szakma, köszönhetően a kettős csapdának.

Antalffy Gábor, a Kereskedők és Vendéglátók Országos Szövetsége elnöke így fogalmaz: a kereskedő vagy bemegy a plázába, és vállalja a nagyobb forgalom mellett jócskán emelkedő költségszintet, vagy kint marad, és kockáztatja, hogy teljes vevőkörét elveszíti.

A plázák külföldi tulajdonosai ugyanis az átlagember számára elképzelhetetlenül magas bérleti díjakat szednek. Egy kereskedelmi szaklap összehasonlítása szerint egyetlen négyzetméter átlagos bérleti díja a Mamutban 11, a Westendben 24 ezer forint körül jár. Ami azt jelenti, hogy egy 40-60 négyzetméteres, tipikus kisboltnak legalább egymillió forintnyi bérleti díjat kell kigazdálkodnia havonta. S a bérleti díj még nem minden.

– Energiadíjat, a menedzsmentnek szóló üzemeltetési költséget, zenedíjat fizetünk – sorolja Berkovits Miklós, a több plázában is jelen lévő Bata cipőbolthálózat magyarországi tulajdonosa. – Emellett csatlakozni kell a nyitási akciókhoz, valamint önkéntes alapon a különböző reklámakciókhoz. Igaz, ez általában megtérül.

Az üzletember leszögezi: téved, aki azt hiszi, hogy manapság óriási profitok érhetők el a kereskedelemben. Hogy valójában a haszon döntő része a bevásárlóközpontok tulajdonosainak a zsebébe kerül, bizonyítják Pál Erika, a Jones Lang Lasalle társigazgatójának szavai. Ingatlan szaktanácsadással foglalkozó cégének számításai szerint a plázaberuházások átlagos megtérülési ideje 6-7 év. Ami hihetetlenül kedvező a gazdasági szakirodalomban szokványosnak tekintett 10 százalékos profitrátához képest.

Ráadásul a plázákból szabadulni sem könnyű. A kereskedőkkel ugyanis 5-10 éves bérleti szerződéseket kötnek, amitől csak úgy lehet jogkövetkezmények nélkül elállni, ha valaki új bérlőt hoz maga helyett. Ennek ellenére a plázákban nem ritkák a csődök. Ahogy Antalffy Gábor mondja: bizonyos plázákban 30-35 százalékot is elér a fluktuáció.

A jellemzően francia, német, izraeli, valamint – Demján Sándor Westendje és Pólusa révén – magyar nagybefektetőket gazdagító plázavilágban szokatlan kivétel a pasaréti Budagyöngye. Ez a bevásárlóközpont ugyanis teljes egészében a benne árusító kereskedők tulajdonában van.

– Szívesen terjeszkednénk más bevásárlóközpontokban is, azonban nem tudunk a magas bérleti díjak miatt – mondja Gábossy Árpád, az intézőbizottság elnöke, aki sajt- és delikátszaküzletet működtet. Mint mondja, a Budagyöngye egyesíti a hagyományos kereskedelem és a plázák előnyeit: az intézőbizottság tagjai személyesen ismerik szinte az egész vevőkört.

A bécsi minta

Valójában azonban nemcsak a pláza-henger eredményezi, hogy válságba került az utcai kereskedelem.

– A hagyományos bevásárlóutcák nem követik a vásárlói igényeket. Nem tudnak parkolási lehetőséget biztosítani, este hatkor bezárnak, a mai munkarend mellett a fizetőképes keresletnek esélye sincs, hogy odaérjen. Túl kicsi az üzletek mérete is – értékeli a helyzetet Marton Miklós, a városfejlesztéssel foglalkozó Studio Metropolitana kutatásvezetője.

S Béccsel példálózik. Ott szintén elnéptelenedett a Belváros a plázák megjelenése után. Azonban a városvezetés és a kereskedők ismét vonzóvá tudták tenni a városközpontot. Kitalálták az úgynevezett tematikus utcákat, ahol egy-egy kereskedelmi ág képviselői várják a vásárlókat, bizonyos napokon egész este tíz óráig. S a sikerhez az is kellett, hogy a negyven kereskedőutca bármelyike elérhető legyen néhány perc alatt a Belvárost körbeölelő mélygarázsokból. Az akció olyan jól sikerült, hogy ma már a bécsiek a tömegárukért járnak a plázákba, s a minőségi termékeket a belvárosi boltokban keresik.

Budapest ettől egyelőre messze jár. A tematikus utcákra egyelőre csak néhány kísérlet született. A vendéglátósok összefogásából megszépült és benépesült a Liszt Ferenc tér, a Ráday utca afféle egyetemista kávézózónává vált, a Falk Miksa utca a régiségek gyűjtőhelyévé, a Múzeum körút pedig megmaradt a könyvárusok mekkájának.

Legújabb példa pedig a főváros „Fashion Street”, amely a nemrég még elhagyatott Deák Ferenc utcát élesztette fel, s világmárkák tömegét vonzza.

– A bevásárlóközpontok népszerűségének oka, hogy kulturált környezetben teremtik meg a vásárlás feltételeit. Ezt a környezetet kell visszahozni a Belvárosba, és akkor a vásárlók is visszatérnek – magyarázza Elekes András, a fejlesztő Immobilia Zrt. vezérigazgatója. Azért hozzáteszi: természetesen csak akkor, ha a boltok sűrűsége elér egy bizonyos tömeget.

Kérdés persze, visszafordítható-e a „plázásodási” folyamat? Bécs és Budapest ugyanis különbözik abban, hogy az osztrák fővárosban csak a külső területeken engedtek nagy bevásárlóközpontokat építeni, nálunk viszont már jó néhány pláza áll a Belvárosban. Ahogy a tervezett hét új üzletközpontból is kettő a főváros központi részein épülne. Pál Erika szerint a plázák további térhódítását legfeljebb a világgazdasági válság akaszthatja meg. Az elmúlt hónapok folyamatainak eredményeként ugyanis meglehet, tervezőasztalon marad a beharangozott beruházások egy része.

Kárász Andor