Ingatlancsapda: borúlátó előrejelzések, feszülő ellentmondás

Egy színes prospektus álomképei, a virtuális világ önámító ideái és a valóság néz farkasszemet a lakáspiacon. Tengerkék ég és zöld pázsit a képen, eldobható műanyag házak a valóságban. Rossz minőség méregdrágán, adósságcsapda, bankhitel. A patinás, hajdan jobb időket megélt belvárosi lakóépületek pusztulása. Közben egyre nyílik az olló, borúlátó előrejelzések látnak napvilágot. A tavalyi megtorpanást követően idén további visszaesés várható az ingatlanpiacon, amire már másfél éve az állandósuló túlkínálat mellett a csökkenő kereslet a jellemző. Egyre többen döbbennek rá, hogy becsapták őket. A legnehezebb helyzetben a külvárosi panellakások eladói vannak. Egyes felmérések szerint már 200 ezerre tehető az eladhatatlan lakóingatlanok száma Magyarországon. Közben egyre több külföldi befektető érdeklődik az értékes belvárosi lakóingatlanok iránt.

A gazdasági szakemberek többsége úgy véli, az ingatlanpiac helyzete hűen tükrözi a gazdaság állapotát. Hogy ez a megállapítás mennyire igaz, mi sem bizonyítja jobban, mint hogy a gazdaságkutató intézetek kiemelt figyelme mellett a szociológusok is előszeretettel vizsgálják az ingatlanpiac mozgásait, a társadalom belső változásait, a napjainkban oly sokszor emlegetett mobilitást. Azért alkalmas a lakáspiac erre, mert ezen a területen még nem ment végbe a tőkekoncentráció, így klasszikus verseny van az igen nagy számú eladó között: a magyarországi lakóingatlanok 95 százaléka magánszemélyek tulajdonában van. Ez az arány ritkaságszámba megy Európában, ahol a bérlakások aránya lényegesen nagyobb, mint hazánkban.

Egyre gyakrabban hallani olyan véleményt, hogy napjainkra ez a lakásszerkezet a mobilitás, és általa a versenyképesség gátjává válik. Drámaian romlott a kistelepülések népességmegtartó ereje, amiről elnéptelenedő falvak, az otthonukat elhagyó és oda később már visszatérni képtelen fiatalok tanúskodnak. A vidék leszakadása miatt egyre többen érkeznek a fővárosba. Ám ha valaki Budapesten szeretne munkát vállalni, mert vidéken beszűkültek a lehetőségek, azzal szembesül, hogy nagyon nehezen tud lakást cserélni, mert a vidéki, és ezen belül különösen a kelet-magyarországi ingatlanok csak igen alacsony áron értékesíthetők, míg a budapesti lakásárak nagyságrendekkel kerülhetnek többe. Hatalmas különbségek alakultak ki az országon belül.

Az ingatlanok négyzetméterárai hihetetlenül széles skálán helyezkednek el. Az utóbbi négy-öt évben jelentősen emelkedtek, de még ennek ellenére sem ritka vidéken az igen alacsony, 100 ezer forintos négyzetméterár, miközben a budapesti, frekventált helyen fekvő lakóövezetekben van már példa arra is, hogy 2 millió (!) forintos négyzetméteráron cserél gazdát a minden tekintetben luxuskivitelű lakóingatlan. Ám az akár húszszoros különbséget mutató, szélsőségesen magas, illetve alacsony ingatlanárakat figyelmen kívül hagyva az átlagosnak mondható, a leginkább keresett, 30-70 négyzetméteres használt lakások kategóriájában egy adott településen belül is megdöbbentő különbségek alakultak ki. Előfordul, hogy néhány utcával arrébb már 3-4-szeres árakat találunk. Ezért nem ritka, hogy a minőségi csere az új lakás méretének a rovására történik. Alig nagyobb lakásért egy szebb környezetben 2-3-4-szeres árat is elkérhetnek, és mivel súlyos milliókról van szó, az álmok csak bankkölcsön segítségével valósulhatnak meg.

Az olló nyílik, ezért ma a magyar társadalmon belül egyszerre van jelen a szegénység, a 25-30 négyzetméteres, komfort nélküli lakásokban nyomorgó családokkal, a panelből kitörni képtelen leszakadó rétegekkel és a gazdag milliárdosok, a felső százezer gyönyörű házakat építő prominens képviselőivel, akik különösebb gond nélkül meg tudják fizetni a jó minőséget és a szép környezetet egyaránt. Ám annál, hogy hogyan alakulhatott ki az ország méreteihez képest drámai különbség a jövedelmi viszonyokban és vele együtt a vagyoni helyzetben alig másfél évtized alatt, még fontosabb kérdés, hogy megállítható-e ez a kedvezőtlen folyamat, vagy tovább nyílik az olló.

A gazdaságkutatók egyetértenek abban, hogy tovább lassul az ingatlanpiac dinamikája 2006-ban. A befektetők egyre inkább a kereskedelmi ingatlanokat és az irodaépületeket részesítik előnyben. A lakáspiac megtorpant. Miközben a kínálati oldal tovább nő, a rosszabb minőségű vagy kedvezőtlen elhelyezkedésű lakásokat és ezen belül is a tízemeletes lakótelepi panellakásokat egyre nehezebb eladni. Közben a jó minőségű lakóingatlanok ára az infláció feletti mértékben, 4-5 százalékkal emelkedett, míg a panellakások árában 15-20 százalékos árcsökkenés figyelhető meg.

Kifejezetten pesszimisták az ingatlanpiaci várakozások. A GKI Gazdaságkutató Rt. úgy véli, a lakáspolitikában nem jelentett értékelhető fordulatot a kormányzati beavatkozásnak szánt Fészekrakó program bevezetése. Csökken azoknak a száma, akik a közeljövőben lakást akarnak vásárolni vagy építeni, de már a lakásfelújítást tervezők száma is visszaesett. Egyedül a luxusigényeket kielégítő, nagy alapterületű lakások értékesítése nem okoz gondot. A kereslet legnagyobb része külföldről érkezik, az ingatlanfejlesztési piacra belépő spanyolok, írek, izraeliek és hollandok hatalmas tőkével rendelkeznek, és ennek megfelelően befektetési magatartásuk is különbözik az itthon megszokottól. Hosszú távra és nagy projektekben gondolkodnak, tőkeerejüknél fogva nem zavarja őket a megtorpanás, a nagyon jó helyen fekvő belvárosi ingatlanokat ők vásárolják fel.

Az Ecostat előrejelzése szerint a jövőben tovább élénkül a külföldi befektetők kereslete a budapesti belvárosi lakóingatlanok iránt. Idén úgy tűnik, a spanyol vevők lepik el az ingatlanpiacot. Ők zömében nem magánszemélyek, hanem cégeken keresztül vásárolnak lakást, mert így alacsonyabb az illeték és az áfát is vissza tudják igényelni. Néhány spanyol befektető már felvette a kapcsolatot magyar bankokkal: a jövőben várhatóan nagyobb szerepet kap a határon átnyúló hitelnyújtás is.

Nyugati szomszédaink elsősorban Győr-Moson-Sopron, Vas, illetve Zala megyébe mennek, míg az írek szinte kizárólag csak a fővárost, annak is az V., a VI., illetve a IX. kerületét részesítik előnyben. Ha ez a tendencia fokozódik, akkor az értékes belvárosi ingatlanjaink jelentős része külföldi kézbe vándorol, miközben a külvárosi betonházak leromlott állapotú lakásai egyre csak veszítenek értékükből, míg végül teljesen eladhatatlanná válnak…

A magyarországi lakásépítésekből mintegy 30 százalékos arányban részesedik a főváros. A budapesti lakáspiac értékesítési lehetőségei beszűkültek, ám mivel számos fejlesztés 2005-ben kezdődött, az idén elkészülő lakások száma idén várhatóan meghaladja a tavalyi mennyiséget. A túlkínálat mégsem vezet szükségszerűen az árak érzékelhető csökkenéséhez. A befektetők kivárnak, ám már csak a tőkeerős vállalkozók állják a versenyt. A kereslet-kínálat törvényszerűségei miatt az új építésű lakások árának csökkennie kellene, ám a növekvő építési költségek épp a szükségesnek látszó árcsökkenést nem teszik lehetővé, így az új építésű lakások ára némi növekedést mutat a tavalyi évhez képest.

Drámai mértékben megnőtt ugyanakkor a fizetésképtelen cégek száma. Az első negyedévben több mint 15 százalékkal, 3641-re nőtt a csődeljárások száma – áll a Cofage Hungary jelentésében. Az összes hazai csődeljárás 15 százalékát az építőipari vállalkozások ellen indították az év első három hónapjában. A legtöbb eljárás Budapesten indult. Az elemzők szerint 2006-ban tovább emelkedik a fizetésképtelen cégek száma, s ez már jelenleg is meghaladja a nyugat-európai átlag négy-ötszeresét!

A 19 országot, köztük hazánkat is tömörítő Euroconstruct szakértői szerint 2006-tól egész Európában csökkenés várható az ingatlanpiaci beruházások terén. Egyedül az épületfelújítás mutat ennél jóval kedvezőbb képet. A szakemberek már évek óta jelzik a felújítási, karbantartási, korszerűsítési piac erőteljes növekedését. Nem mellékes, hogy Európa éves építési összteljesítményének a fele felújítás. Az öregedő városokban kihal a hagyományos ipar, kiüresednek a funkciójukat elveszítő épületek, de az illetékesek a leromlott házak pusztulását nem nézik tétlenül. Ehelyett városrehabilitációs, épületrekonstrukciós tervek születnek.

Nálunk más a helyzet. A városrekonstrukció sokszor egyet jelent a hajdan impozáns épület lebontásával és a telek értékesítésével. Az új lakóingatlan pedig nagy valószínűséggel egy újabb lakóparkcsoda lesz. Ahonnan azután néhány éven belül menekül újdonsült tulajdonosa.

A gazdaságkutatók borúlátó előrejelzéseit az ingatlanpiacon tevékenykedő gyakorlati szakemberek is visszaigazolják. Egy belvárosi ingatlanközvetítő iroda munkatársa lapunknak elmondta, a fővárosi lakáspiacon a pangás jelei először másfél évvel ezelőtt jelentkeztek, a válság azóta tart.

Van ugyan egy szűk réteg, amely a minden tekintetben igényes, luxuslakások iránt érdeklődik, ám belőlük ennyi ingatlaniroda nem él meg. Az ingatlanközvetítők is szakosodnak, vannak, akik a használt ingatlanok értékesítésében vesznek részt, a nagyobb, tőkeerősebb, több alkalmazottat foglalkoztató irodák pedig egyre inkább az új lakások értékesítésére álltak át. A fővárosi lakóingatlanok döntő többsége 30-70 négyzetméter közötti méretben épül ma is. Az új lakások zöme tetszetős kialakításuk és a virtuális reklámkampány ellenére egyre nehezebben értékesíthető.

Ki ne látott volna olyat, hogy a többemeletes, évekkel ezelőtt átadott lakóparkban csupán egy-két lakásban ég este a villany? A többi lakás üresen áll. A szakember ennek okait a rossz minőségben és a rosszul tervezett belső kialakításban látja.

– Általában van egy nagy, rosszul kihasználható előtér, pici fürdőszoba, a konyha és a nappali egybenyílik, a háló pedig szobának alig nevezhető pici helyiség. Mindez 40 négyzetméteren. Az értékéhez képest aránytalanul magas áron, sokszor zsúfolt környezetben. Fás, ligetes, zöldövezeti lakóingatlan épül, áll a hirdetésben. Ám ha az ember körülnéz, a közelben sehol egy fa. A facsemetéből pedig, ha egyáltalán megmarad, árnyas, lombos fa majd talán 20-40 év múlva lesz – állapítja meg az ingatlanközvetítő.

Az új építésű lakások alig különböznek egymástól. Az ingatlanos elmondja, vannak olyan ügyfelek, akik nem sajnálják az időt és a fáradságot, végignéznek akár 30-40 ingatlant is, nehogy elszalasszanak egy kedvező lehetőséget. Így gondolkodnak, míg végül rájönnek, hogy semmit sem tudnak elszalasztani, mert mindegyik lakóparki lakás egyforma. Szép számmal akadnak olyanok is, akik az egy-két éve megvett, akkor még vadonatúj lakóparki ingatlanjukat immár használt lakásként kínálják eladásra.

Csalódtak az új otthonukban, nem olyannak képzelték, mint amilyen. A műanyag ablakok miatt penészedik a fal, a csempe leválik, pereg a vakolat, megkarcolódik a járólap. Beázik a tető. Csöpög az eresz. A vékony falakon minden áthallatszik, a teraszon belát a szomszéd, a kertes-ligetes környezet ígérete helyett a lakás többsávos útra néz, a kicsi helyiségekben nem fér el a bútor… Előfordul, hogy két éve átadott új lakást már fel kell újítani. Még olyan elkeseredett véleményt is hallottunk a bankkölcsönbe belehajszolt új lakástulajdonostól, hogy már rég megbánta a döntését, és sokkal jobban érezte magát a panelban!

A színes képek, az álom már nem sokáig tudja leplezni a valóságot. A hitelekbe belehajszolt, becsapott vevők idővel rájönnek, hogy az igazán gazdagok nem lakóparkokban laknak. A „feeling”, a képzetek helyét lassan felváltja a valóság. És kérlelhetetlenül ráirányítja a figyelmet a társadalom feszülő ellentmondásaira.

Hernádi Zsuzsa