A legtöbb pénzintézet követelését nem maga hajtja be, ezt a munkát egy erre szakosodott követeléskezelőre bízza. Így járt az a szerkesztőségünkhöz forduló állampolgár is, aki különös véletlen folytán szerzett tudomást arról, hogy valakik áron alul árulják a házát.

„Bedőlt hitel miatt ingatlanok ár alatt!” – hirdeti egyre több internetes oldal, több ezer eladó lakást kínálva megvételre, jelentős részüket lakottan, akár húsz-harminc-negyven százalékkal a piaci ár alatt… Az internetes ingatlanközvetítők jóvoltából könnyen megtudható, hogyan juthatunk banki bedőlt ingatlanokhoz: „bizonyára mindenki számára ismert, hogy sokan nem tudják fizetni a lakásuk törlesztőrészletét, különösen a mostani gazdasági helyzetben. Valamint az sem titok, hogy a bankok ezeket az ingatlanokat megpróbálják eladni, miután a hitelt igénylő nem tudta teljesíteni a havi fizetési követelményeket. Természetesen a bankoknak ehhez minden joguk megvan, a hitelszerződésekben foglaltak alapján járnak el” – állítja ridegen az egyik internetes ingatlanközvetítő cég. Néhány sorral lejjebb pedig ezt közli: „fontos tudni, hogy az ingatlanok megvásárlása nem egyik napról a másikra történik. Az ingatlan birtokbavétele több hetet vesz igénybe különböző dolgok miatt. Az ingatlanok többségét belülről nem lehet megtekinteni, csak fényképet és értékbecslést tudunk mutatni az ingatlanokról, valamint az utcáról való megtekintést tudjuk biztosítani egy banki titoktartási nyilatkozat aláírását követően. Ami még nagyon fontos, hogy itt a jó lehetőség abban rejlik, hogy milliókkal vehetünk olcsóbban ingatlant, nincs időnk mélázgatni. Aki egyébként is nehezen talál jó ingatlant, annak ellenére, hogy megtekintette azokat, vagy szeret sokat gondolkozni, az itt nem biztos, hogy meg fogja találni a számára megfelelő ingatlant, vagy mire dönt, az ingatlant már elvitte valaki más” – olvasható a legfontosabb tudnivalók címszó alatt.

Álcázott terepszemle? Megtekintés csak az utcáról? Gondolkodni nem ajánlatos? Meglepő és félelmetes ajánlat…

Egy másik ingatlanforgalmazó is bedőlt hiteles ingatlanokat ajánló olyan ingatlan-befektetőknek, akik „a világgazdasági válság következtében tőkéjüket biztonságos, értékálló és jelentős profittal kecsegtető formában kívánják kamatoztatni, valamint olyan magánszemélyeknek, akik ár alatti ingatlanokat kívánnak a mai helyzetben vásárolni…”

Hát, ezeket a cégeket széplelkűséggel aligha lehetne megvádolni. Hozzájuk képes a hiénák kisangyalok. Akikről e hirdetésekben még véletlenül sem esik szó, legföljebb csak következtetni lehet a bedőlt hitelű szerencsétlenekre, akiknek élete álmát, lakását most egy rámenős „befektető” áron alul elviheti e cégek közreműködésével, azok aligha örülnek e hirdetéseknek. És tényleg, mit tehet az ember, ha egy szép napon véletlenül rájön, hogy már árulják a lakását a feje fölül? Egy II. kerületi „bedőlt hiteles” állampolgár a Demokrata szerkesztőségéhez fordult.

Ő 2004-ben vett fel 24 millió forintot, svájcifrank-alapúnak mondott hitelként. Máig körülbelül 22 millió forintot fizetett vissza belőle, ezért a hátraléka a bank szerint ma 32,9 millió forint. Igen, jól olvassa a tisztelt olvasó: 32,9 millió forint. Vagyis ha ezt kifizetné, akkor ma összesen 54,9 milliót kellene kifizetnie a 8 éve forintban fölvett és forintban is törlesztett hitelért. Az állampolgár pert indított a bank ellen, mert hiába kért tételes kimutatást (teljes hiteltörténeti számadást) tartozásáról, nem kapta meg. A bank válaszul felmondta a hitelszerződést. Az állampolgár pedig ügyvédje tanácsára a perre való tekintettel a bank felmondását nem fogadta el.

A banknak azonban a hitelszerződésben opciós vételi joga volt, ami azt jelenti, hogy a hitel felvételekor az állampolgár megállapodott a bankkal abban, hogy ha esetleg fizetési problémák adódnak és nem tudja a törlesztőrészleteket fizetni, akkor a banknak joga van az opciós vételi szerződésben meghatározott áron tőle megvenni az ingatlant. Tegyük hozzá, az állampolgárnak nem volt más választása, mert ha ezt a pontot nem fogadja el, vagy vitatja, nem kap hitelt, holott az opciós vételi jog sokkal kiszolgáltatottabb helyzetet teremtett a számára, mint ha csak jelzálogjogot jegyeztek volna be az ingatlanra. Az opciós vételi jog birtokában ugyanis a bank a hitelszerződés felbontását követően bármikor, egyoldalú nyilatkozattal végleg megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát.

Történetünk azért különös, mert a bank nem értesítette az állampolgárt arról, hogy élni kíván opciós vételi jogával. Ezt egy hivatalos levélben közölnie kellett volna az állampolgárral, de ilyen levél nem érkezett, következésképpen az ingatlan tulajdonjoga nem is szállt át a bankra.

Ehhez képest az ingatlant mégis árulja valaki.

– Egy barátom akadt rá arra az e-mailre, amelyben a házamat ajánlják megvételre. Mivel az e-mail minden adatot, alaprajzot, pontos címet, utca és házszámot, fényképeket is tartalmaz, a barátom azonnal ráismert és elküldte nekem – mutatja az e-mailt az állampolgár. Az elektronikus levélben az a figyelemreméltó megkötés is szerepel, hogy „az ingatlan nem kerülhet fel hirdetési oldalakra”.

Vajon miért nem? Talán azért, hogy csak egy – vélhetően bennfentes – kör szerezhessen tudomást róla? Jó üzlet az ilyesmi, bár erős gyomor kell hozzá… Frekventált helyen található, értékes ingatlant megvenni a piaci ár töredékéért úgy, hogy a bank szerencsétlen áldozata ne is tudjon róla? Vajon kikből áll a közvetítő munkatársak partneri hálózata?

– Valaki megsértette a banktitkot és kiszolgáltatta a személyes adataimat a hozzájárulásom nélkül. De ez még nem minden. Az e-mailből az is kiderült, hogy a százmillió forintot érő ingatlant potom 33 millióért kínálják, méghozzá úgy, hogy már hatmillió forint önerőből meg lehet venni, a többi hitel – idézi az állampolgár a félelmetes e-mail sorait, amit egy úgynevezett workout tanácsadó írt alá, és amit a gondviselés szele ügyesen befújt az elektronikus postaládájába. (A konkrét ügy konkrét adatait a szóban forgó állampolgár érdekében szerkesztőségünk nem hozza nyilvánosságra.)

A Demokrata megkeresésére az érintett bank igazgatótanácsának elnöke a banktitokra való hivatkozással nem volt hajlandó a konkrét üggyel kapcsolatban nyilatkozni. Annyit árult el csupán, hogy ők a követelésüket „kiszervezték” egy követeléskezelőnek, akivel olyan szerződést kötöttek, aminek értelmében minden átadott adat banktitoknak minősül.

– A pénzintézet betartotta a jogszabályokat – szögezte le az igazgatótanács elnöke. Véleménye szerint az adatok vélhetően a követeléskezelő hibájából kerülhettek ki…

Hát persze. Hogyan is másként. Hogy ki és miért hibázott, azt egyébként majd eldönti a bíróság, mert a megdöbbentő események után az állampolgár érthető módon azonnal a bírósághoz fordult jogorvoslatért.

De vajon egyedi esetről van szó? Aligha. Íme, egy másik követeléskezelő cég ingatlanértékesítési folyamatábrája, amely lépésről lépésre tartalmazza a szóban forgó cég ingatlanokat értékesítő gyakorlatát.

Figyelmes olvasását csak erős idegzetűeknek ajánljuk: „Szerződött partnereink/vevőink által a kezelésünkben lévő ingatlanok listája letölthető aktuálisan a weboldalról. Vételi ajánlatát partnerünk/vevőnk írásban közli, mely ajánlatot haladéktalanul továbbítjuk az érdekelt pénzintézetnek, elbírálás céljából. Az ajánlat elfogadását követően 24 órán belül a vételárelőleg (a kialkudott vételár 20 százaléka), illetve egyes pénzintézeteknél egymillió forint bánatpénz követeléskezelő cégünknél személyesen, vagy banki átutalással közvetlenül a pénzintézet számlájára kell, hogy kerüljön. A pénzintézet kintlevőségkezelő cégünk kérésére az okiratokat megküldi, az iratbetekintés napját kijelöli. Cégünk jogi képviselője az okiratokat átnézi, ezt követően az ingatlan értékesítéséhez, követelés eladásához szükséges okiratokat előkészíti, ellenőrzi. A szerződések megkötésére általában az ajánlattételt követő 5 munkanapon belül kerül sor. A vételárhátralékot a partner/vevő a szerződés időpontjáig köteles átutalni, befizetni, ennek elmaradása esetén a pénzintézet az aláírt szerződéseket az összeg számlára érkezéséig visszatartja, a földhivatali ügyintézést nem kezdi meg. A szerződések megkötése a pénzintézetnél történik, ahová minden esetben a partnert/vevőt jogi képviselőnk elkíséri, az aláírásra kerülő okiratok ellenőrzése céljából. A partner/vevő mint a vételi jog jogosultja a jogszabály értelmében adóst/adósokat köteles értesíteni arról, hogy vételi jogával élni kíván, ezen értesítés kipostázását igazoló tértivevényt, illetve annak hiteles másolatát a pénzintézetnek mielőbb el kell hogy juttassa, tekintettel arra, hogy a földhivatalok csak ezen igazolás megküldését követően jegyzik be partner/vevő tulajdonjogát a megszerzett ingatlanra. Amennyiben partnerünk/vevőnk igényt tart rá, az ingatlan kiürítésének lebonyolítására megbízási szerződés megkötésére van lehetősége cégünknél. (forrás: www.koveteleseladas.hu)”

A fentiekből jól látszik, mi várt volna az állampolgárra – az idézett szövegben csak simán „adós” –, ha nem akad a kezébe az ominózus e-mail: az ingatlant hatmillió forint készpénzért plusz hitelért eladják a feje fölül, amiről egy tértivevényes levélből értesül. Az új tulajdonost bejegyzik a földhivatalnál. Ezt követően kíméletlenül kilakoltatják. Amennyiben az arctalan vevő igényt tart rá, ezzel meg is bízhatja a követeléskezelőt. És miért ne tenné? Minek bíbelődni egy jajveszékelő „adóssal”? Ráadásul sokkal könnyebb egy házat üresen tovább értékesíteni, mint lakottan… A kiebrudalás amúgy nem drága: „külső forrásból származó kiürítési megbízás díja egyszeri 50 ezer forint” – tájékoztat a rátermett, bár magyarul nehezen fogalmazó követeléskezelő.

Egy híján mindenki jól jár. A bank megkapja a további 33 millióját: hatot készpénzben, a többit pedig egy újabb ügyfél hiteltörlesztése révén. Az, hogy a ház sokkal többet ér, sem a bankot, sem a közvetítőt, sem az ingatlanra spekulálót nem érdekli. Illetve az utóbbit igen, hiszen valójában éppen erre spekulál. Vajon jogszerű ez a gyakorlat? Hogy erkölcstelen, az nem kétséges. De jogszerű- e? Értékesíthet-e egy pénzintézet alvállalkozója egy olyan ingatlant, ami az adott időpillanatban még nincs is a bank tulajdonában? Megoldható-e az ingatlanok lakottan történő értékesítése anélkül, hogy a banktitok és a magántitok sérülne? Ha ugyanis nem sértik meg a banktitkot, a vevő zsákbamacskát vesz. Márpedig erre üzletet alapozni nem lehet. Az emberek nem hülyék.

Hogyan tudja a vevő – mindegy, milyen célból vette meg az ingatlant – például a látható és rejtett hibák miatt perelni a korábbi tulajdonost, ha az ingatlant meg sem nézhette, ha nem volt átadás-átvételi jegyzőkönyv? Nem csoda, ha a követeléskezelők igyekeznek a lehető legtöbb adattal szolgálni.

A konkrét ügyben a bíróság fog dönteni. Az állampolgár feljelentést tett a rendőrségen és panasszal fordult a PSZÁF-hoz is.

Ami a hitelszerződések biztosítékaként az opciós vételi jog kikötését illeti, a fenti példa is jól mutatja, hogy alkalmazása a gyakorlatban súlyos jogi és fogyasztóvédelmi akadályokba ütközik és az ügyet nem zárja le: a bankokra és adósokra évekig tartó perek várnak.

2010. január elsejével új szabályozás lépett életbe. A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény XXIX. fejezetének az ügyfelek védelmére vonatkozó, jelenleg hatályos 200. paragrafusa kimondja, hogy „semmis a fogyasztóval kötött, a vételi jog biztosítéki célú kikötésére vonatkozó szerződés, ha a vételi jog a kötelezett által lakott lakóingatlanra vonatkozik”. Vagyis 2010 óta a bank nem köthet ki a hitelszerződésekben opciós jogot arra a lakóingatlanra, amelyben az adós lakik. A bajba került devizahitelesek zöme azonban még 2010 előtt kötötte meg a hitelszerződést a bankjával. Ebben az időszakban az előrelátó bankok a jelzálogjog mellett többnyire az opciós vételi jogot is kikötötték a hitel biztosítékaként.

Hernádi Zsuzsa