Se szeri, se száma a lakásajánlatokkal foglalkozó internetes hirdetéseknek, mint ahogy az ingatlanközvetítő cégek számát sem lehet könnyen megbecsülni. A lakáspiaci kínálat bőséges: fél szuterén szükséglakástól a 300-400 milliós budai villáig, a háború előtt épült körfolyosós bérkaszárnyától az elegáns polgári lakásokon át a lakótelepektől nem sokban különböző az új építésű lakóparkokig.

Feltűnően sok új építésű lakás szerepel a kínálatban: néhány éve átadott lakóparki ingatlanok, amelyeknek újdonsült tulajdonosai már szabadulnának tőlük. Az átadás előtt még azt hitték, olyan lesz, mint a prospektuson: formatervezett steril kert, mediterrán feeling a szikrázó napsütésben. Akár egy négycsillagos szálloda a tengerparton. De ki akar egy életen át szállodában lakni? Hamar kiderült, hogy nem zár jól az ablak, vagy épp túl jól zár, nincs szellőző, penészedik a fal, lepotyog a csempe, visszafelé lejt az ereszcsatorna… Ám a keserű csalódások ellenére sem hagyott alább az építési kedv: óriásplakátok hirdetik, hogy új építésű lakások eladók, akár nulla százalékos önerővel is! Nincs könnyű helyzetben az, aki lakást akar eladni, vagy épp venni készül. Vannak, akik hónapokig keresik a megfelelő lakást, mások rögtön beleszeretnek álmaik otthonába, s ha később kiderül, hogy melléfogtak, nem szívesen látják be, hogy tévedtek. A döntés sokszor egy életre szól, még akkor is, ha évek múlva eladják az ingatlant. Rizikós üzlet: sokat lehet nyerni vagy veszteni, az emberek többségének a lakás minden vagyona.

Az eladók fényezik a portékát, a hibákról pedig igyekeznek elterelni a figyelmet. Az ingatlanközvetítők inkább lefelé nyomják az árakat: nincs eladhatatlan lakás, csak magas ár, vallják. A bankoknak azonban más a véleményük a forgalomképes lakásokról: a hitelválság kirobbanása óta nem fogadnak el bármilyen ingatlant a hitel fedezetéül. Vályogházat például egyáltalán nem. Az egyik pénzintézet hitelbírálattal foglalkozó munkatársa beavatta a Demokratát a hitelkérelmek elbírálásának szempontjaiba. Gyakrabban kerül az „elutasítva” bélyegző a hitelkérelmekre, mint ahogy azt a reklámokkal elkábított ügyfelek gondolnák. A hitelelbírálók óvatosak: nagy pénzintézetek a pénzügyi válság kirobbanásakor teljes településeket töröltek a fedezetül felkínálható ingatlanok listájából…

– A hitelpiaci válság jelei egyelőre csak a kereslet oldalán mutatkoznak. A kínálat óriási, ám az árak nem csökkentek. Sőt bizonyos szegmensekben, például a zöldövezeti lakásárakban legalább tízszázalékos növekedés tapasztalható a tavalyi év hasonló időszakához képest – mutat a képernyőn az árak listájára egy fővárosi ingatlanközvetítő munkatársa.

– Sokan letettek arról, hogy lakást vegyenek, mert megdrágultak a hitelek, a bankok pedig nagyon megszigorították a feltételeket. Ma ön a második, aki bejött az irodába – mutat az üres helyiségre a közvetítő. – Van azonban egy új jelenség is a lakáspiacon: a korábbiakhoz képest jóval keresettebbé váltak a kis méretű, tízmillió forint körüli lakások. Sokan megijedtek: kiveszik a bankból a betéteiket és ingatlanba fektetik. Ezekre a befektetésjellegű lakásvásárlásokra azonban az a jellemző, hogy akinek több tízmilliós értékű megtakarítása van, nem egyetlen nagy lakásba, hanem több kicsibe fekteti. A kis lakások iránt az utóbbi hetekben ugrásszerűen megnőtt a kereslet, miközben a saját célra történő lakásvásárlás érezhetően visszaesett – tudtuk meg.

Az egyik piacvezető, franchise rendszerben működő ingatlanközvetítőhöz már lakásvásárlási céllal kopogtattunk be, átlagos méretű, 2-3 szobás, egyedi fűtésű, téglaépítésű, zöldövezeti lakást keresve. Közel ötven fővárosi lakás akadt a horogra, amikor a cég munkatársa beírta a keresőbe a fenti szempontokat. A négyzetméterárak lenyűgöző változatossága mellett (198 ezer forinttól 534 ezer forintig terjednek) feltűnően kevés az igazán jó állapotban lévő ingatlan. A cég egy ötös skálán, az iskolai osztályzatoknak megfelelően értékeli a lakóház külső és belső állapotát, illetve az ingatlan állapotát. A közel félszáz lakásból négy volt csupán, amely egyaránt ötöst kapott az épület külső és belső állapotára, illetve a lakás állapotára. Igaz, kettest sem kapott egyik sem. Talán nem is szerencsés az elégséges osztályzat az eladás szempontjából…

A legtöbb érdemjegy a hármas, amelyhez a kétszázezret messze meghaladó, olykor a háromszázezret is túllépő négyzetméterárak társulnak. A Belvárosban az V. kerületben például egy egyszobás, 35 négyzetméteres, első emeleti lakás 420 ezer forintba kerül négyzetméterenként, így a lakás ára 18,9 millió forint, miközben az ingatlan állapota is és az épület belső állapota is csak közepest, a ház külseje egy jeggyel jobbat, 4-est kapott.

Nem igazolja vissza a piac a felújítás költségeit sem: nem kapjuk meg azt a pénzt, amit ráköltünk az ingatlanra. Akkor viszont miért annyira keresettek az új építésű lakások?

A legkecsegtetőbb ajánlatot – legalábbis első ránézésre – az a cég tette, amelyik új építésű lakásokat kínál nullaszázalékos önerővel. A szórólapján még ennél is többet, akár 102 százalékos finanszírozást is vállal. Van ennél jobb ajánlat? Van forint- és euróalapú hitelezés, svájci frank már nincs. Sebaj, épülnek az újabb ingatlankomplexumok. Beépítettek már nem egy zuglói foghíjat, egyelőre két nagy és három kisebb háztömbbel, azonnal költözhető lakásokkal.

– Kedvezőbb a törlesztés, mint a legolcsóbb albérleti díj – szólítja meg a fiatalokat, az első lakást vásárlókat az ingatlanfejlesztő, amely még plazmatévét is ad a szórólapért cserébe… Az első, tetőtérben vásárló ügyfél autóbeállót, az egyik 60 négyzetméteres lakás leendő tulajdonosa 3 millió forintos ajándék konyhát kap ajándékba – a szórólap szerint.

Ez az! Ez kell nekünk!

Az irodába lépve fiatal lány fogad, aki azonnal ad néhány támpontot: csereként beszámítanak másik lakást, az értékbecslést ők maguk végzik. Egy 28 négyzetméteres lakás ára 12,5 millió forint, egy 41 négyzetméteres lakásért 16 milliót, egy 37 négyzetméteresért 15,8 milliót kérnek, akár 35 év futamidőre. De csak akkor, ha az ember még nem múlt el harmincéves, mert a futamidő csak 65 éves korig tarthat. Ha már elmúlt, a futamidő csökken. A hitelt a szomszédban megtalálható pénzintézet nyújtja, a hitelkérelemmel kapcsolatban át kell fáradni oda.

Az ajánlat kecsegtető, a bank sincs messze. Még két lépés választ el a hidegzuhanytól: a bankban rögtön kiderül, hogy nullaszázalékos önrész nincs, legalább tíz százaléknak meg kell lennie.

– Egy 45 négyzetméteres, 18 millió forint értékű lakás esetében az önrészen túl 20 év futamidővel számolva 16 millió 200 ezer forint hitelösszegnél a havi törlesztőrészlet 132 500 forint, amiről azt kell tudni, hogy ingadozhat, a forint-euró árfolyamának ingadozása szerint – világosít fel a pénzintézet munkatársa.

Vagyis akár 150 ezret is törleszthetünk havonta? De ki az, aki megengedhet magának ekkora törlesztőrészletet? A tanulmányait épp befejező, zömében még a diákhitelt törlesztő korosztályból kerülnének ki a legjobb adósok? Akkor, amikor minden negyedik friss diplomás munkanélküli? Ez kétséges. Olcsóbb, mint az albérlet?

Ez egész egyszerűen nem igaz. Egy átlagos 40-45 négyzetméteres lakást ma a fővárosban 50-80 ezer forint között lehet bérelni. Ha viszont nyugat-európai szinten keresünk, topmenedzserek vagyunk és azok is maradunk még 35 éven át, akkor semmi gond… Igényelhetjük a hitelt.

Ma mi kell vajon a hiteligényléshez? Legalább havi nettó 265 ezer forintos jövedelem, adósnak és adóstársnak, azaz a törlesztőrészlet kétszerese. Az utolsó két havi bankkivonat. Határozatlan időre szóló munkaviszony. Jövedelemigazolás. Azután kiderül, ez még nem minden. Az ingatlanfejlesztő oldaláról felmerül még egy csekély 395 ezer forintos közműfejlesztési díj.

Hogy ez vajon mit takar, a pénzintézet munkatársa nem tudja megmondani, ő csak felsorolja a költségeket. És a lebonyolítás?

Egyszerű. Ki kell tölteni a nyomtatványt és be kell fizetni a foglalót, ami 150 ezer forint. Ezt követően kerül sor a hitel elbírálására. Ám ha a bank a hitelkérelmet elutasítja, az ügyfél elbukta a foglalót… Ha folyósítják a hitelét, van még egy egyszázalékos ügyvédi, és egy kétszázalékos folyósítási jutalék, valamint a rendelkezésre tartás díja. Ez sem igazán világos: mire való akkor a foglaló? A kölcsön folyósításának további feltétele vagyonbiztosítás kötése a bank javára… Ezen kívül az ügyfélnek kell fizetnie a közjegyzői munkadíjat, a földhivatali ügyintézés díját, a jelzálogbejegyzés díját és a tulajdoni lap árát is. Ha minden rendben, mindent befizetett, beköltözhet az ingatlanába.

A közös költség 100-120 forint négyzetméterenként, amely a víz, gáz, csatorna díját nem tartalmazza. És milyenek a lakások? Kicsik. Van viszont belső udvar, és fák a tetőn. Minőségi reklamációk?

– Előfordulnak – vallja be a hölgy.

Megéri? Ezt az ügyfélnek kell mérlegelnie. A bank nagyon szigorúan jár el a hitelkérelem elbírálásakor. Ha az ügyfél nem kap hitelt, elbukja a foglalót. Hiába, kevés pénzből nehéz lakást venni…

Mégis sokan belevágnak, eladósodnak egy életre. A hiteligénylők egy része azért csalódott, mert nem kap hitelt. Egy másik részük azért, mert kapott, ám most kiderült, hogy havi húszezer forinttal több lesz a törlesztőrészlet. A válság az ajtón kopogtat.

Mekkora lesz vajon a visszaesés a lakásszektorban? Mikorra várják az árak zuhanását? Nehéz megmondani. Az első félév adatai nem adtak okot az optimizmusra. A KSH adatai szerint 2008 első félévében mindössze 11 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, 15,5 százalékkal kevesebb, mint tavaly. Húszezer új lakásra adtak ki építési engedélyt országosan. A legszembetűnőbb visszaesést a főváros könyvelhette el: Budapesten 24 százalékkal kevesebb új lakás használatbavételére került sor és 11 százalékkal kevesebb új engedélyt kértek, mint 2007 első felében. A vállalkozói lakásépítések aránya országosan 44, Budapesten 78 százalékra csökkent.

A új lakások piaca is visszafogottabban indult 2008-ban. A belvárosi telkek fogyása és hihetetlen megdrágulása miatt keresettek lettek a felújítandó épületek. A másik sláger a Duna-part és a zöldövezeti kerületek. A használt lakás piacán a második negyedév látványos zuhanást hozott. Az éves szintű kereslet-visszaesést nehéz megbecsülni, ám egyes szakértők szerint akár a tíz százalékot is meghaladhatja. A keresletcsökkenés jövőre már nem fogja kímélni az árakat. A leghamarabb a lakóparklufi fog kidurranni.

Hernádi Zsuzsa