„Ne fizess többet a kelleténél. 170 ezer lakás, ház minden megyéből” – hirdeti több internetes ingatlankereső. Az eladó házak magas számánál is megdöbbentőbb azok ára: családi házak tömegét ajánlják 5 millió forint alatti áron.

Ezt támasztja alá a Duna House egyik elemzése, amely szerint több megyében az ingatlanok közel fele 5 millió forint alatt cserél gazdát. 85 százalékuk lakás, 15 százalékuk ház. Ez a helyzet Borsod-Abaúj-Zemplén, Tolna, Jász-Nagykun-Szolnok és Komárom-Esztergom megyében, és nincs olyan megye az országban, ahol ne lehetne ötmillió forint alatt lakást vagy házat venni.

Bács-Kiskun megyében 273 darab eladó házat lehet találni ötmillió forint alatt, Baranyában és Békésben 260-at. A legtöbb ötmillió forint alatti eladó ház Győr-Moson-Sopron megyében van, összesen 299 házat szeretnének ilyen olcsón eladni, ezt követi Borsod megye, a 289 ötmillió forint alatti eladó ingatlanával. Az ötmillió forint alatti ingatlanok döntő többsége a kisebb falvakban található, de az ingatlan.com adatai szerint Budapesten is hirdetnek eladó ingatlanokat 5 millió forint alatt. A legolcsóbb fővárosi ingatlanért mindössze 2,3 milliót kér a tulajdonosa.

A legolcsóbb eladó ház Fejér megyében található, az ára mindössze 280 ezer forint. Sok a 600 ezer és egymillió forint között árult ház is. Ezeknek többsége komfort nélküli, felújításra szoruló, és akad közöttük bontásra ítélt ház is. 2-3 millió forintos áron viszont már takaros parasztházakkal és jó állapotú kisebb családi házakkal lehet találkozni, amelyeket fel kell ugyan újítani, de a telket nem kell megvenni, az alapra, a falakra, a födémre és szerencsés esetben az épületgépészetre és a tetőre sem kell költeni.

Olcsón megvenni, szépen felújítani – egyre többen vallják, hogy így lehet a legolcsóbban lakáshoz jutni. A felújítást azonban jobb szakemberekre bízni. Az építőiparnak ez az ágazata minden bizonnyal új lendület előtt áll.

Venni vagy építeni?

Egy új ház építésénél még ma is érvényes a tervezők által előszeretettel alkalmazott úgynevezett harmadolós szabály. Ez azt jelenti, hogy az építkezés összköltségének körülbelül egyharmadát teszi ki a szerkezetkész ház, ami az alapokból, a falakból, a födémekből és a tetőszerkezetből áll. A következő harmadot az épületgépészetre és az épületvillamosságra kell számolni, az utolsó harmadot pedig a szakipari munkákra: a nyílászárókra, a szigetelésekre, a bádogos és tetőfedő munkákra és a felületkialakításra, festésre, burkolásra.

Ha a házárakból indulunk ki, nem nehéz belátni, olcsóbb ma házat venni, mint építeni. Egy új földszintes családi ház bekerülési költsége körülbelül nettó 230 ezer forint négyzetméterenként. Egy hetven négyzetméteres családi ház tehát nettó 16,1 millió forintból épülhet fel. Ha a tetőteret is beépítjük, akkor valamivel olcsóbban: egy tetőtérrel is rendelkező családi ház bruttó 200 ezer forintos négyzetméterenkénti áron húzható fel, tudtuk meg egy főképp családi házak építésével foglalkozó építési vállalkozótól, aki azt is elmondta, hogy ezek az árak átlagos igényekre és anyagokra vonatkoznak.

– Tíz-tizenöt százalékkal lehet olcsóbb, de annál semmiképp, mert az már a minőség rovására megy. Általában hatvan százalék anyagköltséggel és negyven százalék munkadíjjal számolunk a korábbi ötven-ötven százalék helyett.

– Miért, mi történt?

– Olcsóbban dolgozunk, hogy legyen munkánk – feleli magyarázólag.

Egy hetven négyzetméteres családi ház, amennyiben kétszintes, és a tetőteret is beépítik, 14 millió forintból épülhet fel a mai árakon a legolcsóbban. Ehhez még hozzá kell adni a tervezési, engedélyezési költségeket és a telekárat is, nem beszélve a telekrendezésről, az autóbeállóról, illetve a kerítésről. Ezek külön-külön is újabb súlyos százezrek, miközben egy használtan vett családi házban többnyire rendezett a telek, és van kerítés is.

Egy lakás vagy ház felújításának költségei 75 ezer forintos négyzetméterártól kezdődnek, ha a harmadolós szabályt és a tapasztalatokat is figyelembe vesszük. A felső határ persze itt is a csillagos ég. Egy átlagos lakásfelújítás költségei egy 70 négyzetméteres lakás esetén öt és fél, hatmillió forint között mozognak. Ez az összeg tartalmazza a vezetékek, a gázkészülékek, a nyílászárók cseréjét, a festés és burkolás költségeit.

Vidéken az árak körülbelül tíz-tizenöt százalékkal olcsóbbak. Többel nem, mert alapvetően csak a munkadíj az olcsóbb, az anyagokat ugyanúgy meg kell venni. Egy ötmillió forintért vásárolt és felújított lakás így kihozható körülbelül 10-11 millió forintból, míg egy hasonló, újonnan épített családi ház telekkel együtt aligha jön ki húszmillió forint alatt.

Ma egy létező házat megvenni és felújítani feleannyiba kerül, mintha újat építenénk.

Ha a legkeresettebb szegmensből, az öt és tízmillió forint közötti házakból válogatunk, biztosan találunk kedvünkre valót. Ha például egy tízmillióért vásárolt ház felújítására ráköltünk hatmilliót, még mindig kevesebbe kerül, mintha új házat építenénk durván 30 millióért. Nemcsak pénzt, de időt is megtakarítunk, nem beszélve a sok utánajárásról, az előre nem látható kockázatokról, a finanszírozás nehézségeiről.

Az öt- és tízmillió forint közötti tranzakciók száma toronymagasan a legmagasabb a Duna House kimutatása szerint: ez a szegmens teszi ki az összes eladások közel hatvan százalékát. Valószínűleg ez az oka annak, hogy az új lakásépítések száma 2005-ről 2012-re a tizedére esett vissza.

Kidurrant a lufi

Évtizedes mélyponton van a lakáspiaci forgalom is, a magánszemélyek között lebonyolított lakáspiaci tranzakciók száma a harmadát sem éri el a 2003-as csúcsértéknek, derül ki az FHB lakásindexéből, illetve 2013-ra készített prognózisából.

A KSH adatai szerint a lakásépítések és a használatbavételi engedélyek száma 1999 óta folyamatosan növekedett, és 2003-ban érte el a csúcspontját. Ebben az évben közel hatvanezer építési engedélyt adtak ki, és 35 ezer új lakás épült. Lakóparkok nőttek ki a földből, lépten-nyomon hirdették az új építésű, hangzatos nevű lakóparkokat, amelyekről mára kiderült, sajnos nem sokkal élhetőbbek, mint a hetvenes évek házgyári lakótelepei… Nem csoda, hogy a 2003-ban épült, ma már csak legfeljebb újszerűnek nevezhető lakások áraiban a 30 százalékos csökkenés sem ritka, és még így sem könnyű eladni őket.

2004-ben és 2005-ben azután valamelyest csökkent a kiadott engedélyek száma, de a lakásépítések száma tovább nőtt: 2004-ben még 42 ezer új lakás épült. Az ezt követő három évben, 2006-ban, 2007-ben és 2008-ban a kiadott engedélyek száma a 45 ezres nagyságrendnél megállt, ám az új lakásépítések száma még 2007-ben is és 2008-ban is meghaladta a 35 ezret. Ekkor azonban már látszott, hogy nincs kereslet ennyi új lakásra, a bankok hitelezési gyakorlata alapvetően megváltozott, egyre több építkezés maradt félbe, egymást érték a csődök, zuhanni kezdett az építőipar teljesítménye. A projektek egyre nagyobb része bedőlt, az építkezések egy része a mai napig nem fejeződött be: kidurrant a lufi.

Új egyensúly

2012-ben a kiadott engedélyek száma és az új lakásépítések száma között már nem volt eltérés. Mindössze tízezer új lakás épült. Többre egy ideig nem lesz szükség, mert a piacon túlkínálat alakult ki. Az ingatlanmenedzser.hu adatai szerint a lakások négyzetméterárai településenként eltérőek, de mindenütt nagyon kedvezőek.

Az új lakások Debrecenben, Miskolcon és Győrben a legdrágábbak. Debrecenben közel 400 ezer forint az új lakások négyzetméterenként ára, Miskolcon közel 300 ezer forint. A használt lakások árai ugyanitt: Debrecenben 215 ezer, Győrben 180 ezer, Kecskeméten 201 ezer, Miskolcon 166 ezer forintba kerül átlagosan a használt lakások egy négyzetmétere. A legolcsóbban Miskolcon lehet lakást venni, akár 113 ezer forintos négyzetméteráron. Egy 50 négyzetméteres lakás esetén ez mindössze 5,6 millió forintot jelent. Hasonlóan alacsony árakat találunk Nyíregyházán, ahol akár 114 ezer, Szegeden 125 ezer, Pécsett 129 ezer forintos négyzetméteráron is vehetünk ingatlant. Ugyanakkor kínálnak használt lakásokat Debrecenben 380 ezer forintos, Pécsett 402 ezer forintos, Miskolcon 296 ezer forintos négyzetméteráron is.

– Más az irányár, és más az az ár, amiért végül el is lehet adni – mondja a Demokratának egy ingatlanszakértő, aki a CDC ingatlanügynökség többévi tapasztalataiból kiindulva úgy látja, egyre nagyobb a kereslet a szépen, igényesen felújított lakások iránt.

– Van, aki felújíttatja a lakását, és csak azt követően hirdeti meg. Milliós nagyságrendű különbségek érhetők el a használt lakások árában – teszi hozzá. Ezt a módszert tudatosan alkalmazza az az új irányzat, aminek a neve home stageing. Ez az angol kifejezés annyit tesz: eladható formába hozni a lakást, hogy otthonos, szép legyen. Ma már kiadni sem lehet az ósdi bútorokkal telepakolt, elhanyagolt, piszkos lakásokat. Sokan bíznak meg generálkivitelezőt, aki a lakást otthonossá, újjá varázsolja, azután meghirdetik és eladják.

Erre a leginkább a fővárosban van példa, a vidéki lakások helyben cserélnek gazdát, gyakran ingatlanközvetítő bekapcsolása nélkül.

Az árak láttán nem fér kétség ahhoz, hogy az eladásra kínált lakások árszintje soha nem látott mértékben vonzza az új otthont keresőket. A lakásárak az ezredforduló környéki árak szintjére estek vissza, miközben az elmúlt tizenhárom évben a reálkeresetek nőttek. Ma könnyebb lakást vásárolni, mint az utóbbi évtizedben bármikor. Ugyanakkor a lakásfelújításban, a korszerűsítésben, a korszerű energiatakarékos megoldások kiépítésében óriási lehetőségek vannak, ami lendületet adhat az építőiparnak is. Az egyensúly helyrebillent, a mohó mennyiségi szemlélet fölött győzött a józan ész.

Hernádi Zsuzsa