A magyar állam évtizedek mulasztását pótolva több fronton is hadat üzent az úgynevezett zsebszerződéseknek. A tíz hazai nemzeti park folyamatosan vásárol meg vagy – élve törvény adta jogával – sajátít ki olyan földterületeket, melyek okkal vélelmezhetően érintettek ilyen ügyletekben, a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet (NFA) pedig idén négymilliárd forintos keretből vehet földet. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény az illetékes igazgatási szerv, illetve a helyi földbizottság kötelező hozzájárulása mellett részletesen szabályozza, hogy a tulajdonjog bármilyen címen történő átruházását kizárólag egyedi biztonsági elemekkel ellátott papíron lehet szerződésbe foglalni, a büntető törvénykönyvről szóló, július elseje óta hatályos 2012. évi C. törvénybe pedig új elemként bekerült a termőföld jogellenes megszerzésének tényállása. Eszerint „aki a) termőföld tulajdonjogának megszerzése, b) termőföldre vonatkozó haszonélvezeti jog vagy használat jogának alapítása céljából az ezekre vonatkozó jogszabályi tilalom vagy korlátozás kijátszásával semmis szerződést köt, bűntett miatt egy évtől öt évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő.” A jogszabály ugyanígy szankcionálja az ilyen ügyletekben közreműködő ügyvédet vagy jogtanácsost is, ugyanakkor korlátlanul enyhíthető a büntetés, ha az elkövető a körülményeket feltárva azelőtt bejelenti a hatóságnak a bűncselekményt, mielőtt az az illetékes szerv tudomására jut.

Mindezek mellett külön törvény készül a termőföld tulajdonjogának megszerzését vagy használatát korlátozó jogszabályi rendelkezések kijátszására irányuló jogügyletek feltárásáról és megakadályozásáról, mely – még ismeretlen dátumú – kihirdetése másnapján azonnal hatályba lép.

A Nagy István fideszes országgyűlési képviselő által jegyzett formálódó regula hatálya jelen állapotban a termőföld tulajdonjogának megszerzését vagy használatát korlátozó jogszabályi rendelkezések kijátszására irányuló semmis szerződésekre, illetve szerződési kikötésekre, az azokhoz kapcsolódó más jogügyletekre és az ezekkel kapcsolatos eljárásokra terjed ki, vagyis meglehetősen széles spektrumot fed le, célja minden zsebszerződéses ügyben az eredeti, törvényes állapot helyreállítása.

Fontos kiemelni, hogy nem csupán a tulajdonszerzés, hanem a bármely jogcímű földhasználat is hatálya alá esik, éspedig oly módon, hogy a jogszabályt a majdani hatályba lépését megelőzően létrejött jogsértő ügyletekre is alkalmazni kell, ráadásul az említett machinációk semmisségéből, illetve a semmis ügyletet elősegíteni szándékozó bármely más jogi aktusból fakadó esetleges követelések sem érvényesíthetők bíróság előtt. Ez magyarul azt jelenti, hogy valaki hiába kalkulált a törvénytelen trükkből fakadó haszonszerzéssel, azt nem tudja realizálni, s az esetlegesen befektetett pénze, nagyon helyesen, elvész. Vagyis a kockázat immár a jogsértőké lesz.

További fontos kitétel, hogy a termőföld tulajdonjogával, illetve használati jogával összefüggő szerződésekben választott bíróságként csak a Magyar Agrár-, Élelmiszer gazdasági és Vidékfejlesztési Kamara mellett működő választott-bíróság köthető ki, minden más kikötés semmisnek tekintendő.

A tervezet részletes indoklása ezzel kapcsolatban leszögezi: „a termőföldek olyan alapvető termelési tényezőnek minősülnek, ahol nem engedhető meg a szerződő felek autonómiájának a vitarendezés területére való kiterjesztése, azaz vagy csak az államhatalom által fenntartott és függetlenül működő rendes bírói út megengedett, vagy választottbíróságként csak a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara mellett működő választottbíróság köthető ki.” Vagyis a törvényhozó üdvös módon kifejezetten rögzíti értékválasztását.

A formálódó törvény a zsebszerződéses ügyek feltárása során igen széles jogkört biztosít a nyomozó hatóságnak. Az ügyész szerepét és jogkörét leíró fejezetben ez áll: – Az ügyész a vizsgálat során – válaszadási határidő megjelölésével – felvilágosítást kérhet minden olyan személytől, aki a jogügylet jogszerűségének megítéléséhez szükséges információval rendelkezik. A kért információkat az azzal rendelkező személy köteles az ügyész rendelkezésére bocsátani. (…) Az ügyész felhívására az irat birtokosa köteles az adathordozón tárolt információ olvasható és másolható formában való megjelenítésére. Az ügyész az irat birtokosa által átadott iratokról másolatot készíthet. Az ügyész jogosult az adathordozóról fizikai tükörmásolatot készíteni, és a tükörmásolat felhasználásával az adathordozón tárolt adatokat átvizsgálni, ha valószínűsíthető, hogy az adathordozón a jogsértéshez kapcsolódó adatok találhatók. Az ügyész az iratokat jegyzőkönyv készítése mellett úgy is lefoglalhatja, hogy az iratokat megőrzésre alkalmas tárolóban, vagy külön helyiségben helyezi el, azt lezárja és lepecsételi. (…) A személy meghallgatható ügyvédi vagy üzleti titokról akkor is, ha nem kapott felmentést a titoktartás alól. Ha törvény másként nem rendelkezik, és alapos okból feltételezhető, hogy valamely lényeges bizonyítási eszköz ott lelhető fel, az ügyész bármely helyszínt átkutathat, oda önhatalmúlag, a tulajdonos (birtokos), illetve az ott tartózkodó személyek akarata ellenére beléphet, e célból lezárt területet, épületet, helyiséget felnyithat, feltéve, hogy az ettől várható bizonyíték mással nem pótolható. Az ügyész felvilágosítás iránti felhívásának nem teljesítése, késedelmes teljesítése, illetve valótlan vagy megtévesztő válaszadás, valamint a (…) vizsgálati cselekmény akadályozása esetében az érintett személyt az ügyész bírsággal sújthatja. A bírság legkisebb összege ötezer forint, legmagasabb összege ötszázezer forint, jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező gazdasági társaság esetében ötmillió forint.”

Ezen túlmenően az ügyész jogosult lesz pert indítani a földtulajdonszerzés, illetve a földhasználat szabályainak kijátszására irányuló jogügyletek semmisségének megállapítása érdekében, továbbá indítványozza, hogy az ilyen machinációval érintett föld tulajdonjogát a bíróság az államnak ítélje.

A tilosban járók számára a bírósági eljárás sem kecsegtet túl sok eséllyel, a leendő törvény tervezete szerint ugyanis az ilyen perekben viszontkeresetnek és szüneteltetésnek nincs helye. Az illetékes ingatlanügyi, illetve erdészeti hatóság pedig a jogerős ítéletet követően nyolc napon belül intézkedik a döntésnek megfelelő állapotnak az ingatlan-nyilvántartásba, a földhasználati nyilvántartásba, illetve az erdőgazdálkodói nyilvántartásba történő bevezetéséről.

A jogszabálytól szokatlanul tömören megszövegezett törvénytervezet az őszi ülésszak során az Országgyűlés elé kerül, s ezzel voltaképp mattot kapnak azok, akik még mindig abban reménykednek, hogy a magyar termőföld külföldiek általi megvásárlását jelenleg tiltó moratórium 2014. május 1-ji megszűntével beélesíthetik trükkös adásvételi szerződéseiket.

A magyar mezőgazdaság és általában a magyar vidék jövőjét illetően még számos kérdés, aggály, kétely vár megválaszolásra vagy eloszlatásra, a zsebszerződések ügye azonban vélhetően megnyugtató megoldást nyer.

Ágoston Balázs

Trükkök százai – Amit a zsebszerződésekről tudni kell

A zsebszerződés fogalma nem jogi terminus technicus, hanem köznyelvi fordulat. Arra utal, hogy az ilyen megállapodásokról rendszerint csak az érintettek tudnak, a kérdéses földterületekre vonatkozó változások az ingatlan-nyilvántartásban nem jelennek meg. Épp ezért eddig rendkívül nehéz volt fölfedni és semmissé tenni őket.

Az efféle ügyleteknek számos változata ismert. A hazai ökológiai gazdálkodás különféle szervezeteit összefogó társadalmi szervezet, a Biokultúra Szövetség által létrehozott Biokontroll Hungária Ellenőrző és Tanúsító Nonprofit Kft. ügyvezetője, Roszík Péter még a Győr-Moson-Sopron megyei Agrárkamara elnökeként Virágzik a földvircsaft című írásában (Agromonitor.hu, 2011. december 13.) tizenhétféle trükköt tárt föl.

Léteznek olyan szerződések, melyekre a dátumot csak a földmoratórium feloldása után szándékoznak rávezetni. Ezek – mivel nyilvánvalóan nem felelnek meg a földtörvényben előírt biztonsági elemeket tartalmazó papíroknak – nem lesznek beélesíthetők. Vannak olyan előkészített adásvételi szerződések, melyeket aláíróik visszatartanak az ingatlan-nyilvántartási rendszertől, s melyekben benn foglaltatik, hogy a moratórium lejártakor újra kell írni. Ez esetben a földtörvényben rögzített vételi feltételek és elővásárlási sorrend nullázhatja le a trükközők szándékát.

Ugyancsak ismert trükk, hogy a szerződés (akár haszonbérleti szerződés) rögzíti az elővásárlási jogot. Csakhogy ezt 2014. május 1. előtt nem lehet érvényesíteni, utána pedig már a föltörvény kikötéseinek hatálya alá tartozik az adásvétel. Egyes szerződéseket benyújtottak a földhivatalhoz, s kikötötték benne, hogy az utolsó fizetési részletet követően kérik a tulajdonjog átvezetését, erre pedig gondosan a földmoratórium lejárta után kerülne sor. Az előbbiek miatt ez is fennakad a rostán.

Akadnak opciós szerződések, melyekben a vevő vételi joga egyoldalú nyilatkozattal a korlátozás lejártának időpontjában lép életbe. Az 1994. évi LV. törvény hatályba lépése előtt jogi személyek is vásárolhattak termőföldet Magyarországon, ezt kihasználva ezek egyes üzletrészeinek külföldiek általi megvásárlásával a földvagyon is idegen kézbe került. Itt a most formálódó, fent említett törvény lehet megoldás.

Olyan szerződések is születtek, melyekben egyenesen külföldi személy van vevőként megjelölve, de esetleg tudatos formai hibával, például hiányos lakcímmel. Ha a Földhivatal munkatársai figyelmetlenek, az ilyen adásvételi szerződések megjelennek a nyilvántartásban. Ám a technikai hiba nem eredményez joghatályosságot. Közös cég alapítására is volt példa, ilyen esetben a külföldi fél hozta a tőkét, a magyar partner a földjét vitte be a cégbe, majd a következő mozdulattal a külföldi fél kivásárolta hazai társát. Előfordult, hogy erdő- vagy legelőbirtokosság örve alatt került szabálytalanul idegen kézbe termőföld. Itt szintén a megszületendő törvénynek kell rendet vágni.

Ismertté vált módszer a színlelt kölcsön nyújtása, ilyenkor a hitel fedezeteként jelzáloggal terhelik meg a kiszemelt földterületet, a jelzálogjog pedig külföldi személyt illet. Ez azonban a földtörvényben foglaltak miatt nem lesz érvényesíthető. Olyanra is van példa, hogy a külföldi személyt a magyar földtulajdonos örökösként jelölte meg végrendeletben, de eltartási szerződés is köttetett már földtulajdonra. Utóbbi megoldás nem lesz érvényesíthető, előbbit pedig az illetékes mezőgazdasági igazgatási szerv érvénytelenítheti, amennyiben az örökös egyéb szerzési feltételeknek nem felel meg. A jövőbeli tulajdonszerzés reményében megkötött ajándékozási szerződések is semmisek, mivel a földtörvény rögzíti, hogy föld ily módon csak közeli hozzátartozóra, bevett egyházra és annak belső jogi személyére, valamint az államra ruházható át, csere esetén pedig földért földet kell adni, oly módon, hogy az érintett föld a szerző partnernek már tulajdonában álló földdel azonos településen található, és a cserepartnerek legalább egyike helyben lakó, illetve lakhelye vagy mezőgazdasági üzemközpontja legalább három éve az adott település húsz kilométeres körzetében található. A határozatlan idejű haszonbérleti szerződések is semmisek lesznek, hiszen a maximális időtartam húsz év lesz.

Nehezebb lesz leleplezni a strómanokat, akik a szerzési feltételeknek megfelelő magyar magánszemélyként akarnak földet vásárolni – ilyen esetekben különösen felértékelődik a helyi földbizottságok szerepe. A különböző hatóságok közti információáramlás javítása is fontos lesz, hiszen – miként Roszík Péter említett tényfeltáró munkájából kiderül – megesett, hogy egy külföldi EU-s polgár az adóhatósághoz benyújtott önrevízióval akarta igazolni, hogy immár 3 éve mezőgazdasági tevékenységet folytat hazánkban. Mivel az adóhatóság az igazolást kiadta, lehetővé vált a földtulajdon-szerzés. Ilyen ügyekben visszamenőlegesen a föntebb említett alakuló törvénynek lesz feladata rendet tenni.