Szélesre tárták a kaput

Minden beszámoló és valamennyi adatsor azt mutatja, hogy a rendszerváltozás óta nem volt az Otthon Start programhoz mérhető otthonteremtési program Magyarországon. A hatalmas érdeklődés már a program júliusi bejelentése utáni hetekben megnyilvánult, ingatlanpiaci szakértők a kereslet rendkívüli emelkedéséről beszéltek, majd a szeptember 1-jei kezdés valóban teljesen felbolygatta a lakáspiacot (Saját lakást most vagy soha, Demokrata, szeptember 10.).

A bankoktól származó információk szerint az első másfél hónapban mintegy 15 ezer hiteligénylést nyújtottak be a program keretében.

Összehasonlításul érdemes feleleveníteni, hogy a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) keresettségének csúcsán sem volt havi négy-öt ezernél több igénylés.

A csok rekordévének végül a koronavírus-járvánnyal, illetve a lezárásokkal sújtott 2020-es esztendő utáni újrakezdés ideje, 2021 bizonyult: abban az évben 40 ezer család részesült a támogatásban. Ha ez a lendület télen mérséklődik is valamelyest, az Otthon Start esetében feltehetően fél év alatt is bőven meghaladhatja az igénylések száma a 40 ezret. Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára nemrég arról beszélt, hogy naponta átlagosan ezer megkeresés érkezik a bankokhoz a hitel iránt.

Felkavart állóvíz

A fokozott érdeklődés nem véletlen, hiszen a jelenlegi kamatkörnyezetben hihetetlenül kedvező, fix 3 százalékos lakáshitelről van szó, amely akár 25 évre felvehető, és igényléséhez elég mindössze tíz százalék önerő. Az Otthon Startnál ráadásul csak annyi a megkötés, hogy olyan igényelheti, akinek a megelőző tíz évben nem volt a tulajdonában lakóingatlan – ez alól is kivételt képez, ha valakinek legfeljebb 15 millió forint értékű ingatlana volt, vagy legfeljebb 50 százalékban birtokolt lakóingatlant.

A hitelt bármely 18. életévét betöltő magyar állampolgár kérheti, ezen túlmenően azonban semmilyen életkori vagy családi állapotot illető megkötés nincsen.

Az igényléshez mindössze két év társadalombiztosítási jogosultságot kell tudni igazolni, amelyből az utolsó 180 napnak magyarországinak kell lennie.

– A kormány kis túlzással nem is kavicsot, hanem sziklát dobott az állóvízbe – érzékeltette a program jelentőségét a Demokrata megkeresésére Balogh László. Az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője emlékeztetett rá, hogy a kormány 2015 óta sorra vezette be az otthonteremtési támogatásokat, amelyek demográfiai célokat is szolgáltak. Panyi Miklós az Ingatlan.com minapi podcastadásában arról beszélt, hogy fontos társadalompolitikai cél húzódik meg az Otthon Start mögött, a két leginkább támogatandó célcsoport ugyanis a családosok és a fiatalok.

Csúszás a háború miatt

– Nem titok, hogy már több éve el akarta indítani a kormány, de az ukrajnai háború miatt nem volt rá lehetőség – jegyezte meg Panyi Miklós, hozzátéve, hogy úgy tekintenek az Otthon Startra, mint amely ebben a logikában nagyon stabil pillér lesz. Párhuzamként felelevenítette, hogy a csok 2015-ben indult, és először 2023-ban, vagyis nyolc évvel később nyúltak hozzá komolyabban.

Most viszont az első lakásvásárló fiataloknak

nagyon szélesre tárták a kaput, amelyen tényleg szinte bárki beléphet.

Értelemszerűen a hiteligénylők 80 százaléka 40 évnél fiatalabb, ami azt mutatja: a fiatal felnőtt korosztályoknak valóban óriási lehetőség, hogy egy lakásbérlés havi díja helyett egy olcsó hitel havi törlesztőrészleteit fizetik – akár még kevesebbet is, mint egy bérelt lakásért. Ugyanakkor a bankok adataiból kirajzolódik, hogy minden ötödik Otthon Start-ügyfél idősebb, ami azt mutatja, hogy mivel nincs életkori korlát, idősebb korosztályok egy jelentős részének is komoly segítség. Balogh László ráadásul felhívta rá a figyelmet, hogy a csupán tíz évre visszanyúló ingatlantulajdonlási korlát azt is jelenti, hogy a kétezres évek végére a devizahitelezésben otthonukat elveszítő családok is újra – sokkal biztonságosabb és kiszámíthatóbb feltételekkel – lehetőséget kapnak arra, hogy saját otthonuk legyen.

Döntések a kínálatbővítésért

A kereslet, az érdeklődés tehát minden előzetes várakozást felülmúl, de nézzük meg ezek után a kínálat alakulását! Ebből a szempontból nagyon fontos, hogy az Otthon Start hitelbe építettek be felső korlátokat. Eszerint legfeljebb százmillió forintba kerülő lakásra és legfeljebb 150 millió forintért megvásárolható házra fordítható. (Építkezés esetén a hatályos, országos négyzetméterárak a meghatározók.) Még egy szabálynak kell megfelelni, ez pedig a másfél millió forintos négyzetméterár. Balogh László arra hívta fel a figyelmünket, hogy a budapesti kínálatban egyfajta hatósági ársapkaként kezdett működni az Otthon Start, amely ráadásul nem csak a 3 százalékos hitelt igénylők számára jelent árplafont.

– A másfél milliós négyzetméterár-korlát megakadályozta, hogy az évek óta nem látott keresleti roham újabb árrobbanáshoz vezessen, és így hozzájárult az árszint stabilizálásához – jegyezte meg a szakértő.

Ahhoz azonban, hogy az Otthon Start beválthassa a hozzá fűzött reményeket, konkrét intézkedésekre is szükség van. Budapesten ugyanis az új építésű lakások négyzetméterára már nagyon sok kerületben meghaladta ezt az átlagos fajlagos árat.

Jönnek az olcsóbb új lakások

– A magyar lakáspiaccal az elmúlt években három fő probléma volt: kevés lakás épült, a kivitelezések lassan indultak, az új lakásokat pedig drágán értékesítették. Mivel kevés, ám drága lakás épült, az ingatlanárak folyamatosan emelkedtek – közölte ezzel kapcsolatban a múlt héten Panyi Miklós. Az államtitkár szerint a program sikeréhez az árak féken tartására is szükség van, amihez olyan ingatlanfejlesztők is kellenek, akik vállalják, hogy ezrével, tízezrével építenek az 1,5 milliós négyzetméterár alatt eladandó lakásokat.

Három hónap alatt már több tucat beruházó jelezte szándékát csaknem negyvenezer, az Otthon Start feltételeinek megfelelő lakás építésére.

– A sikerhez az is kell, hogy ezek az építkezések a lehető leghamarabb megkezdődhessenek. Ezt a célt szolgálja a nemzetgazdasági kiemelés és a gyorsított engedélyezési eljárás, ennek jogszabályi kereteit és az eljárásrendjét megteremtettük – jelezte. Itt fontos kitérni rá, hogy azok a fejlesztések kaphatják meg a nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházás minősítést, amelyek keretében a beruházó minimum 250 lakás megépítését vállalja, és ezeknek legalább 70 százaléka megfelel a program feltételeinek, vagyis a százmilliós felső korlátnak és a legfeljebb másfél milliós négyzetméterárnak.

Új motor az építőiparnak

Panyi Miklós ugyanakkor hangsúlyozta, ahhoz, hogy az érdeklődők közül senki ne maradhasson le a program nyújtotta kedvezményekről, az is kell, hogy a fiatalok ne csak a használt vagy már elkészült új lakásokra, hanem a még csak építés alatt állókra is fel tudják venni a fix 3 százalékos hitelt. Ennek lehet fontos mozgatórugója a társasházi építményi jog, amelynek a bevezetéséről szóló törvényjavaslatot a múlt héten ellenszavazat nélkül (!) fogadta el az Országgyűlés.

A társasházi építményi jog új és innovatív lehetőség, amely a korábbiaknál nagyobb biztonságot nyújt a folyamatban lévő beruházások során a vásárlóknak, a kivitelezőknek és a hitelintézeteknek is. Segítségével a lakások már a tervasztalról megvásárolhatók úgy, hogy arra már a hitelszerződést, így az Otthon Start háromszázalékos hitelét is fel lehet venni.

– Ez az új jogintézmény az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés révén a tulajdonjoggal egyenértékű dologi jogi erővel minden korábbinál biztonságosabbá teszi az új lakások vásárlását, megbízható fedezetül szolgál a bankok számára, ezzel pedig már a fejlesztés korai szakaszában kiszámítható megrendelést biztosít a lakásfejlesztőknek. A társasházi építményi jog lesz ezért a lakásfejlesztések és az építőipar új motorja – szögezte le Panyi Miklós. Mindezekkel az intézkedésekkel a tervezőasztaltól a végleges adásvételi szerződés megkötéséig tartó időszak a korábbi hatodára, nyolcadára rövidül az államtitkár szerint.