– A vagyonadóról rendelkező törvényben túl sok a kiskapu, ami oda vezet, hogy mindenki ki fog bújni az adófizetés alól – minősítette az új közteher bevezetését még az előkészítő szakaszban Medgyessy Péter korábbi miniszterelnök. Aki nyilvánvalóan a luxusadó sanyarú fővárosi sorsára is gondolt. Emlékezetes: az önbevalláson alapuló rendszerben a várt tízezer helyett mindössze 435-en nyilatkoztak úgy, hogy lakásuk százmillió forintnál többet ér, vagy is elismerik adófizetési kötelezettségüket.

Az adófizetés elkerülése érdekében még Gyurcsány Ferenc miniszterelnök is inkább megosztotta ingatlanját. A fizetést elmulasztóknak nem kellett különösebben félni a lebukástól: a hatóságok évente mindössze 50-60 ellenőrzésre voltak képesek. Végül a luxusadót alig fél évvel a vagyonadó parlamenti elfogadása előtt törölte el az Alkotmánybíróság. Az indoklás szerint azért, mert az ingatlantulajdonosoknak nem volt lehetőségük vitatni a hatósági vagyonértékelést.

60 ezertől 500 ezerig

Nem ez volt az ingatlanadó első magyarországi kudarca. Bokros Lajos 1995-ös felvetésétől kezdve egészen 2007-ig a kormány többször tesztelte a közvéleményt az ingatlanvagyon megadóztatásának felvetésével. Végül azonban a várható társadalmi ellenállás miatt mindig visszakoztak, főleg hogy ingatlan- és adószakértők is darabokra cincálták az ötletet. Fő problémájuk az volt, hogy az ingatlanok értékét túl sok tényező befolyásolja ahhoz, hogy bármiféle rendszerbe lehetne szedni őket. S ha ez mégis megtörténne, sem megfelelő nyilvántartása, sem megfelelő létszáma és felszereltsége nincs a hatóságoknak, hogy a bevallások valóságtartalmát ellenőrizni tudják.

Ezúttal a kormány megpróbált elébe menni a szakmai támadásoknak. A törvényjavaslat mellékleteként ugyanis egy táblázatot is a parlament elé terjesztettek, amelyben részletesen próbálták meghatározni az egyes településtípusokon előforduló házak és lakások értékét. Bár a számok kidolgozásába ingatlanpiaci szakértőket nem vontak be, a lehetőségek valóban sokféle állapotot lefednek. Külön értékeket határoztak meg az egyes budapesti kerületekre, minden egyes megyére, s azon belül is a megyeszékhelyekre, egyéb városokra és községekre. Túl ezen pedig külön kategóriába sorolták a házakat és a többlakásos épületeket. A legdrágább Budapest XII. kerülete, ahol 500 ezer forint a házak négyzetmétere, ezt követi az I. és az V. kerület 450 ezer, majd a II., III. és XI. kerület 400 ezer forintos négyzetméterárral. A lakások ára ezekben a kerületekben 50-100 ezer forinttal marad el a házakétól. A többi kerületben 200-300 ezer forint körüli négyzetméterárakat határoztak meg a törvény-előkészítők, minél kijjebb haladunk a városközpontból, annál mérsékeltebb szinteken.

Vidéken Győr és Fejér megye viszi a prímet, ahol a házak négyzetmétere a megyeszékhelyeken 250, a városokban 165, a községekben 120-140 ezer forint. Az emeletes házakban levő lakások ennél 10-20 ezer forinttal olcsóbbak. A legolcsóbb végletet pedig Borsod, Békés, Nógrád és Szabolcs megyék jelentik, ahol a nagyvárosi lakásokat 130-160, a falusi házakat 60-90 ezer forintos négyzetméteráron becsüli a kormány.

Ez azonban még nem a végeredmény. Az ingatlan értékét számtalan tényezővel korrigálni kell. Ha például az épület 10 évnél fiatalabb, 15 százalékkal növelni, ha 31-80 év közötti, 5 százalékkal csökkenteni kell az értékét. Ha panelból épült, az 10, ha vályogból, az 15 százalékos árcsökkentésre ad lehetőséget. Ugyanígy mérsékli az épület értékét, ha részlegesen közművesített, ha földutak veszik körül, ha az emeletes házban nincs lift, vagy ha a lakás az alagsorban helyezkedik el. Öt-tíz százalékkal fölfelé tolja ugyanakkor az értéket, ha az épületben háromnál több szoba van, gépjárműtárolóval rendelkezik, ha uszodája is van, ha úgynevezett duplakomfortos, vagyis két fürdőszobával és egyedi központi fűtéssel rendelkezik. A törvény melléklete összesen 11 tényezőt határoz meg, amelyek árnyalhatják az épület értékét.

A megyénként, településtípusonként és épületfajtánként megadott értékeket ezekkel kell végigszorozni, hogy megkapjuk az ingatlan úgynevezett számított értékét. Amennyiben ez 30 millió (második ingatlan esetén 15 millió) forint fölé esik, az épület tulajdonosának adóbevallást kell teljesítenie az APEH felé.

Dönt a piaci érték

A törvényalkotók azonban ezután csavartak egyet a dolgon. Az adót ugyanis nem ez a számított érték, hanem az épület valós forgalmi értéke alapján kell megfizetni. A számított érték tehát – miután hosszan és bonyolultan kiszámoltuk – csupán arra szolgál, hogy az adóalany eldönthesse: kell-e nyilatkoznia az adóhatóság felé ingatlanjai értékéről. A bevallásban azonban jelezheti, hogy az épület valós értéke ennél alacsonyabb, s ez máris mentesíti az adófizetés alól. A törvény előkészítői ezzel a passzussal vélhetően azt akarták elkerülni, hogy a vagyonadót a luxusadó sorsára juttassa az Alkotmánybíróság. Ám ezzel szinte ellenőrizhetetlenné tették a törvény betartását. Mert mi van akkor, ha valaki azt állíthatja, hogy 35-40 milliós számított értékű ingatlanja csak 29 milliót ér?

– Hiba, hogy az adót az adóhivatal, és nem az önkormányzatok vetik ki. Hisz honnan tudnák a budapesti APEH-központban, hogy valamely Pest megyei kis faluban van egy 30 millió forintnál értékesebb ingatlan? – kérdezi Vámosi-Nagy Szabolcs, az Ernst & Young adóigazgatója, aki egyébként egyetért az értékalapú ingatlanadó bevezetésével. Aminek egyébként további súlyos következménye van: az adóhatóság arra sem jön feltétlenül rá, ha valaki elmulasztja az adóbevallást, noha 30 millió forintnál magasabb számított értékű ingatlannal rendelkezik. Ahogy a szakértő fogalmaz: vagy feljelenti a szomszéd, vagy nem…

Vámosi szerint a visszaélések jó része elkerülhető lenne, ha a forgalmi érték helyett egyszerűen a számított érték alapján kellene adót fizetni. Ezt úgy állapítanák meg, ahogy a luxusadónál tették: az önkormányzatok értékövezeteket állapítanának meg, amelyekben a négyzetméterárakat az előző két év adásvételeinek ingatlan-nyilvántartási adatai határoznák meg. Az adószakértő szerint ez a valósnál valamivel alacsonyabb értéket eredményezne, ugyanakkor – az alkotmánybírósági procedúrát elkerülendő – az érintetteknek lehetővé kellene tenni, hogy ellentmondhassanak. Mindez hasonlít a jelenleg kivetett rendszerre, ám két lényeges dologban különbözik. Az adóhivatal helyett az adóalanyoknak kell felfedezniük, ha a bevallott és a valós érték között különbség van. Másrészt a szakértő által javasolt rendszerben az árakat némileg alálőnék, míg a kormányzati táblázatban közölt árszint magasabb a valósnál.

Csaba László közgazdász, a Közép-Európa Egyetem tanára szintén arra hívja fel a figyelmet: bár az illetékhivatali adatok immár az APEH-hez futnak be, az ingatlan-nyilvántartás még mindig gyenge állapotban van. Ha pedig fellebbezni is lehet az adóhivatal határozatai ellen, az perek tömegeit indíthatja el, ami évekre elodázhatja a bevételek beszedését.

A visszaélések felderítésében egyébként további korlátot jelent, hogy az APEH – noha újabb feladatot kap – semmilyen többletlétszámot nem tud ráállítani az ingatlanbevallások ellenőrzésére. A helyzet némileg arra emlékeztet, amikor egy évtizeddel ezelőtt a televízió-előfizetési díjat is az adóhivatalnak kellett beszednie, mégpedig úgy, hogy az embereknek a jövedelemadó-bevallásban kellett nyilatkozniuk, hogy hány televíziót működtetnek. S hirtelen negyedével esett a Magyarországon működő televízió-készülékek száma…

– Továbbra sem elég szegmentált a rendszer, ráadásul a kormányzati táblázatból számított értékek általában fölfelé térnek el a valós piaci értéktől – értékeli a helyzetet Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. A cég tényleges adásvételekből vett számításai szerint a 23 budapesti kerületből 18-ban a kormányzat számai magasabbra értékelik az ingatlanokat, mint amennyiért valójában gazdát cseréltek. Különösen kirívó a XVII. kerület, ahol a valós érték 44 százalékkal marad el a számítottól, de a XX. kerületben is 30, a XXII-ben pedig 15 százalék a különbség. Gyakorlatilag a budai kerületekben található ingatlanokat általában felülbecsülte a kormányzat, a pesti Belvárosban viszont pont ellenkezőleg, a valós értéknél alacsonyabb árakat hoz ki a táblázat. A budai térség felüllövésének oka, hogy a kormányzati értékbecslők Budán a magas presztízsű ingatlanokat vették alapnak, miközben elfeledkeztek a főutak mentén álló, egykori bérházakból kialakított társasházakról. Épp ezért az Otthon Centrum a kerületinél lényegesen részletesebb értéklebontást tartana indokoltnak, bár a luxusadónál alkalmazott, utcánkénti bontást túlzásnak tartanák.

10 százalék fölött büntetés

A vagyonadó rendelkezései szerint 0,25 százalékos adót kell fizetni a család tulajdonában álló első, 30 millió forintnál értékesebb ingatlan után (az 50 millió forint fölötti részre már 0,5 százalékot). A második ingatlan után már 15 millió forinttól életbe lép a kötelezettség, a további ingatlanok után pedig értékhatár nélkül fizetni kell.

Az ingatlanok értékét illetően 10 százalékos tévedést tart jóhiszeműnek az APEH. Aki tehát mondjuk 33 millió forintos ingatlan után nem fizet adót, a lebukás után csak az adóhiányt kell megfizetnie. Ennél nagyobb tévedés esetén azonban már az adóhiány 50 százalékára rúgó bírságot, késedelmi pótlékot is behajtanak rajta. Mindez azonban ismét felveti az adóhivatal tájékozottságának kérdését. Mivel az APEH-nek nincsenek ingatlanpiaci értékbecslői, a hivatalnak gyanú esetén független szakértőket kell megbíznia. A vizsgálatok költségigénye s a szakértők korlátozott száma ismét valószínűtlenné teszi, hogy az adóhivatal túl gyakran vitatná az állampolgárok által bevallott értékeket.

A kormány becslése szerint a magyarországi lakásállomány 5 százalékát érinti majd az ingatlanadó, ami jövőre 40-50 milliárd forint bevételt hozhat. Az értékbecslés körüli bizonytalanságok ugyanakkor jócskán eltéríthetik a tervektől a tényleges összeget – végső esetben emiatt még az adónem megszüntetése is előfordulhat, ugyanis Angyal József adószakértő ezt a jogbiztonság megcsúfolásának tartja, s az Alkotmánybíróság elé viszi az ügyet. Ugyanakkor azt is tudni kell, hogy a legtöbb európai országban létezik ingatlanadó – még a nálunk szegényebb Romániában, Észtországban, Litvániában is. Ők tehát valahogy meg tudták szervezni az ellenőrizhetőséget és beszedhetőséget, ami a magyar kormányoknak immár évtizede nem sikerül…

Kárász Andor

Korlátozott mentességek

Ami a mentességeket illeti, a vagyonadóban a korábbinál lényegesen szűkmarkúbb a kormány. A korábban különösen preferált nyugdíjrétegeknek is alig adnak konkrét kedvezményeket. Csupán annyit, hogy ha valamelyikük 30 millió forintnál értékesebb ingatlannal (vagy 15 milliónál értékesebb második ingatlannal) rendelkezik, tízmillió forinttal csökkentheti az adóalapját. Ez azonban nem azt jelenti, hogy számukra tízmillióval följebb csúszik az adófizetési kötelezettség értékhatára. Csupán azt, hogy a mondjuk 31 milliós ingatlan helyett csupán 21 millió után kell adót fizetniük. Igaz, kérhetik az adófizetés felfüggesztését, a tartozást azonban a jegybanki alapkamattal növelve az adóhivatal nyilvántartja, sőt annak erejéig jelzálogot jegyeznek be az épületre, amit aztán később az örökösöknek kell rendezniük. Szintén alig kapnak kedvezményt a sokgyermekes szülők. Az adóból csupán a harmadik gyermektől jár 15 százalék engedményt ami minden további gyermek után ugyanennyivel nő. Angyal József adószakértő pedig legújabban megtalálta a rendszer egyetlen kibúvóját. A törvény ugyanis úgy fogalmaz: ingatlanadót a tulajdonosnak vagy a haszonélvezőnek kell fizetnie. A több lakással rendelkező családok tehát úgy bújhatnak ki az adófizetés alól, ha a többletlakásokba gyermekeket, rokonokat íratnak be haszonélvezőnek.