Pang a Balaton ingatlanpiaca, az eladók és a vevők is kivárnak
Nem engednek a sokból
Az ukrajnai háború kirobbanása óta a kereslet nagyon megcsappant ugyan a balatoni ingatlanokra, az árak azonban nem csökkennek, sőt, egyes helyeken ha a korábbinál jóval kisebb mértékben is, de tovább emelkednek. Szakértők szerint nincs olyan helyzet, hogy tömegével szabadulnának a nyaralóktól eddigi tulajdonosaik, éppen ezért középtávon sem érdemes az árak nagyobb csökkenésére számítani. Egyelőre azonban mindenki vár: az eladók vevőre, a potenciális vevők a kedvezőbb körülményekre.
A Balaton ingatlanpiaca a 2010-es évek közepétől rendkívül élénk felfutást mutatott. A kedvező gazdasági környezetben a nyaralók, a tóparti, tó környéki ingatlanok iránt óriási volt a kereslet, évente akár 20-30 százalékkal emelkedtek az árak, de a mind nagyobb drágaság sem tántorította el a vevőket. A folyamatnak a Covid-járvány sem tett keresztbe, hiszen Budapest vagy más nagyvárosok ingatlanpiacával szemben a balatoni nemhogy megtorpant volna, hanem a kereslet még a korábbit is felülmúlta a már nemcsak nyaralót, hanem a járvány miatt új otthont keresők körével kiegészülve. Ez azonban hamar lecsengett, azóta ismét a nyaralót, második ingatlant vásárlók adják a kereslet zömét. Ám a 2022 elején kitörő orosz–ukrán háború más helyszínekhez, így a nagyvárosokhoz képest sokkal erősebb megtorpanást hozott a Balatonnál, hiszen a romló gazdasági helyzet, a bizonytalanság sokak lehetőségeit behatárolta, akik ezért elhalasztották vagy végképp elvetették a nyaralóvásárlást.
Eggyel tovább
A balatoni kereslet egyértelműen alacsony és stagnál, miközben a kínálatban szemmel látható a bővülés, mondta a Demokratának Balogh László. Az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője ugyanakkor megjegyezi, az árakban érdemi változás nincs. A hirdetési portálnak a Demokrata részére összeállított adatsorából ez pontosan kiderül: eszerint a déli és az északi parti településeken a júniusi hirdetési árak alapján egyaránt egymillió forint az átlagos négyzetméterár. Az, hogy a hagyományosan drágábbnak számító északi partot behozta a déli, annak tulajdonítható, hogy az elmúlt években nagyszabású lakásépítés zajlott a Balatonnál, elsősorban a déli parton – az új ingatlanok pedig értelemszerűen magasabb árszintet képviselnek. A déli part teljes kínálatának például most is több mint 15 százaléka új lakás.
Balogh László azt mondja, az utóbbi években a balatoni árszint gyakorlatilag a budapesti áraknak megfelelő, sőt az újonnan épültek esetében még a fővárosi átlagot is meghaladja a Balaton-partnál jellemző 1,4 milliós négyzetméterár. A jelenlegi drágaság mellett is jól kirajzolódik persze az a régi jellegzetesség, hogy a keleti medence települései drágábbak, mint a Budapesttől távolabb fekvő nyugati medencéié. Így – mint az a mellékelt térképen is látszik – a fővároshoz legközelebbi, felkapott tóparti településeken jóval egymillió forint fölötti az átlagár. Alsóörsön, Balatonakarattyán, Zamárdiban vagy Balatonszemesen már az 1,2–1,4 milliós forintos sávban vannak. A legdrágább azonban továbbra is Tihany, ahol az átlagár a tavalyi 1,8-ről ugyan 1,6 millióra „csökkent”, de ahol szó szerint szinte kihalásos alapon lehet csak bármit vásárolni, mivel kevés ingatlan kerül eladósorba. (Éppen ezért nem szerepel a térképen a Balaton egyik legszebb fekvésű települése, mivel csak azokat a helyeket tüntettük fel, ahol legalább száz eladó ingatlan található – a szerk.) Mindeközben például Balatonmáriafürdőn 840 ezer forint az átlagos négyzetméterár, Keszthelyen vagy éppen Badacsonytomajban és Badacsonytördemicen 800 ezer forint körül alakulnak az árak.
Egy másik jellegzetesség szintén érvényes magas árak idején is: ha csak kicsit is távolodunk a parttól, már jóval olcsóbb nyaralókra bukkanhatunk. Ez egy adott településen belül is igaz, de úgy is, hogy ha mondjuk a kiemelkedően drága Zamárdiból „eggyel távolabb” megyünk a tótól dél felé: Balatonendréden Zamárdi árainak éppenséggel a feléért, 600 ezer forintos átlagos négyzetméteráron lehet ingatlant vásárolni.
Nagy fokú makacsság
Rendkívül alacsony, stagnáló keresletről beszélnek a terepen dolgozó ingatlanosok is.
– Az év elejétől valamivel élénkült a kereslet a tavalyi évben jellemzőhöz viszonyítva. De figyelembe kell venni, hogy mihez képest van ez az élénkülés. Tavaly ugyanis szinte nulla volt a piaci mozgás, különösen az új építésű lakások kereslete dőlt be – mondja a Demokratának Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki ingatlanközvetítője. Hozzáteszi, hogy a 2022 előtti időszakkal ellentétben, amikor nagy keletjük volt az új építésű lakásoknak, az ingatlanberuházók most kimondottan vevőre várnak. Éppen ezért tavaly óta nem is változtattak az árakon, sőt kisebb akciókkal próbálkoznak, ami hosszú évek óta először fordult elő. Az új építkezések nehézkesen kezdődnek el, ha egyáltalán elkezdődnek, a régebb óta folyó beruházások pedig lassabban, nyögvenyelősen haladnak.
Krausz Gábor ugyanakkor azt mondja, hiába találnak nehezen vevőt az eladók, hiába állt meg két éve a korábbi durva áremelkedés, a jelenlegi árszintek érdemi esésére nem lehet számítani.
– Gyakorlatilag azt látjuk, hogy a tulajdonosok nem engednek az árból. Több olyan eladóval vagyunk kapcsolatban, akik akár már két-három éve hirdetik az ingatlanukat, de azt mondják, vagy ennyiért adják, vagy inkább tovább várnak – fejti ki az ingatlanközvetítő.
Krausz Gábor ezt a saját megfogalmazása szerinti „nagy fokú makacsságot” azzal is indokolja, hogy nincs olyan nagy verseny az eladó ingatlanok között, mint mondjuk a fővárosban, ráadásul a kétségtelen nehézségek ellenére közel sem akkora a baj, hogy a tulajdonosok tömegével szabadulnának a nyaralóktól a gyors pénzhez jutás érdekében.
– Aki az elmúlt tíz-tizenöt évben megengedhette magának, hogy nyaralót vegyen a Balatonnál, az feltehetően nem most fogja eladni, amikor ilyen gyenge a kereslet. Inkább kivár, és abban bízik, amiben mi is, hogy szép lassan ismét élénkülni fog a Balaton ingatlanpiaca – mondja a szakember, hozzátéve, hogy ha egy család pénzszűkébe, nehéz anyagi körülmények közé kerül, akkor természetesen a nyaralóhoz fog elsőnek hozzányúlni.
Élénkülés a láthatáron?
Az elmúlt évtizedek tapasztalatai alapján Krausz Gábor arra számít, hogy hamarosan megélénkül a kereslet. Ez esetben könnyen előfordulhat az is, hogy sokan későn kapcsolnak, aztán már csak magasabb áron tudnak majd vásárolni. Szerinte ugyanis ami most drágának tűnik, belátható időn belül nem számít majd annak, mert középtávon tovább emelkednek az árak. Bár nyaralót, második ingatlant a vevők jellemzően nem hitelből vásárolnak, az élénküléshez a további kamatcsökkenésre is szükség lenne. Jóllehet a 15-18 százalékos kamatok ideje már a múlté, a mostani 6-7 százalékos lakáshitelkamatok sem a legkecsegtetőbbek.
Krausz Gábor mindenesetre azt mondja, egyértelműen az olcsóbb ingatlanokat lehet gyorsabban eladni. Az 50 millió forintnál kevesebbért megszerezhető présházakra, mezőgazdasági ingatlanokra, telkekre tapasztalható a legnagyobb érdeklődés, amikre 30-50 négyzetméter alapterületű kis nyaralót, gazdasági épületet szeretnének építeni a vevők. Családi házakra is nagyobb igény mutatkozik, de ott is csak a 70-80 milliós árszintig.
Balogh László ezzel kapcsolatban kiemeli, hogy a korábbi években sokan befektetési céllal vásároltak, mert az ingatlan jobban őrizte az értékét. Aki akár csak 2018–2019 környékén, a már addigra is jelentősen felfutó árak idején vásárolt, még az is legalább 20-30 százalékos értéknövekedéssel számolhat, ha esetleg most vagy a közeljövőben eladásra szánná el magát.
