Törvénytelen tiltás

Húszszázalékos részvételi arány mellett a szavazáson részt vevő terézvárosiak 54 százaléka (6083 szavazat) válaszolt igennel arra a kérdésre, hogy tiltsák-e meg a VI. kerületben a társasházi lakások kiadását Airbnb-típusú szálláshelyként. Soproni Tamás, a VI. kerület momentumos polgármestere közölte, 2026. január elsejétől nullában határozza meg a terézvárosi önkormányzat azoknak a napoknak számát, amelyeket rövid távú lakáskiadásra lehet használni a kerületi ingatlanpiacon.

A 2008-ban alakult Airbnb rövid távú lakáskiadással foglalkozó online piactér, amelynek segítségével magánszemélyek turistáknak adhatják ki otthonukat vagy szobáikat. A vállalkozás több mint 220 országban és százezer városban van jelen, a közel 150 millió felhasználó pedig már több mint másfél milliárd alkalommal foglalt szállást. A vállalat több mint ötmillió házigazdával dolgozik világszerte, és csaknem nyolcmillió hirdetése aktív. Budapesten ma több mint 15 ezer Airbnb-szálláshelyet hirdetnek, 2020-ban még csak tízezret.

„Mindenki számára egyértelmű, hogy a VI. kerületben a rövid távú lakáskiadás az egyik legsúlyosabb gócponttá vált. A kerület állandó lakói régóta igénylik a szabályozást, az átlátható lakáskiadást, mert számukra ez jelentette a nyugodt, békés életet otthonaikban” – állt az önkormányzat ügydöntő szavazásról tájékoztató kiadványában. Miért határozott úgy az ellenzéki vezetésű önkormányzat, hogy szavazásra bocsátja az Airbnb-kiadás betiltását ahelyett, hogy szabályozná működését, mint ahogy azt számos városban teszik világszerte? Egyáltalán miért van szükség az Airbnb szabályozására?

Berlintől New Yorkig

Az Airbnb hozzájárul a turizmus fellendüléséhez, a rövid távú bérbeadás kiegészítő jövedelemhez juttatja a lakástulajdonosokat. Ugyanakkor ahol megnőtt az Airbnb-lakások száma, ott általában emelkednek az albérlet- és ingatlanárak, így a helyi lakosok nehezebben találnak megfizethető lakhatást. Emellett sok lakóközösségben feszültség alakul ki a zajos turisták és a helyiek között. Továbbá az Airbnb által nyújtott szolgáltatások gyakran kikerülik a klasszikus szállodákra és panziókra vonatkozó szigorú szabályokat és adókat, ami versenyhátrányba hozza a hagyományos vendéglátókat, miközben az állam is kevesebb adóbevételre tesz szert.

A legtöbb európai nagyvárosban szigorú előírások vonatkoznak az Airbnb-re, a legelterjedtebb szabályozás az időbeli maximálás. Berlinben csak a lakás tulajdonosa által bejelentett fő lakcímként használt ingatlanok adhatók ki rövid távra, és ezek is legfeljebb évi 90 napra. Párizsban a tulajdonosok legfeljebb évente 120 napra adhatják ki ingatlanjukat, Amszterdamban legfeljebb 30 napra, és egyszerre legfeljebb négy vendégnek. New Yorkban csak a lakásban tartózkodva szabad kiadni turistáknak ingatlant. Lisszabonban a tulajdonosok már nem igényelhetnek friss Airbnb-engedélyeket, és a meglévő rövid távú bérleti engedélyeket is rendszeresen felülvizsgálják.

Számos városban vezettek be olyan intézkedéseket, amelyek szinte ellehetetlenítik az új lakáskiadási engedélyek megszerzését, így akadályozva meg, hogy befektetők turistáknak adják ki a felvásárolt lakásokat, felverve az árakat. Madridban csak akkor engedélyezett az ingatlan bérbeadása, ha van külön bejárata, amelyet kizárólag a bérlők használnak, és szükséges hozzá a tulajdonosok háromnegyedének beleegyezése is. 2014 óta Barcelonában moratórium van érvényben az új engedélyek kiadására, az idén nyáron pedig bejelentették, hogy 2028-ig visszavonják az engedélyeket, ami gyakorlatilag a teljes tilalmat jelenti.

Szavazási színjáték

Az Airbnb Budapesten is hozzájárul a lakhatási válsághoz. Mivel az ingatlantulajdonosok a rövid távú kiadással sokkal több bevételre tesznek szert, mint hosszú távúval, az elmúlt években sokan választották inkább az Airbnb-t, ami a hosszú távú bérlakások számának csökkenéséhez vezetett. Ez leginkább a belvárosi kerületekben érzékelhető, ahol a turisták körében nagy a kereslet szállás iránt. A problémát a kormány is érzékeli. Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter a múlt héten az Inforádió Aréna című műsorában tért ki rá, hogy a kormány már dolgozik az Airbnb szigorúbb szabályozásán.

– Az Airbnb nem turisztikai, hanem lakhatási kérdés. Elfogadhatatlan, hogy 26 ezer lakás hiányozzon a fővárosi lakáspiacról. Engem semmi más nem hajt, mint hogy a lakásokat visszahelyezzük a lakáspiacra, és az árak emelkedésének gátat vessünk – jelentette ki a miniszter.

Több belvárosi önkormányzatot (V., VII., VIII., IX. kerület) kerestünk meg azzal a kérdéssel, hogy milyen szabályozásokat vezettek be az Airbnb-re vonatkozóan, de csak az V. kerületi reagált. A fideszes vezetésű Belváros fontosnak tartja az V. kerület élhetőségének és nyugalmának megőrzését, ezért a kerületek közül elsőként szabályozta a rövid távú lakás- és szobakiadást. A 2020. március 15-én hatályba lépő rendelet öt százalékra korlátozza a magánszálláshelyek arányát, és előírja a társasházi házirend betartatását, valamint a szállásadók 24 órás elérhetőségét. Ezek megszegése akár kétmillió forintos bírságot is maga után vonhat. A helyi szabályozások célja a lakóépületek rendeltetésszerű használatának biztosítása pozitív visszajelzések alapján, a közösségi együttélés javítása érdekében. A kerületi állandó lakosok visszajelzései jók, az Airbnb-szolgáltatásokkal kapcsolatban egyáltalán nincs lakossági panasz.

Vajon a terézvárosi önkormányzat miért nem vett példát az V. kerületről? „Itthon kevés önkormányzat próbálkozott szabályozással, azért is, mert a mozgástér nagyon szűk. Az V. kerületben azt próbálták szabályozni, hogy egy társasház lakásainak hány százalékában lehet rövid távú lakáskiadás. Hasonló szabályozással kerületünk is próbálkozott az építési szabályzatában, de annak rendelkezései magánszálláshelyekre nem alkalmazhatók, így korlátozást lényegében ez nem jelent” – írta a Terézváros, ám a már említett önkormányzati kiadvány állítása ott sántít, hogy az V. kerület nemcsak próbálta szabályozni, hanem – a szálláskiadók és a lakók megelégedésére – meg is tette. A magát liberálisnak valló momentumos polgármester azért tiltaná teljeskörűen az Airbnb-t, mert szerinte nincs más lehetősége. Arra hivatkozik, hogy két éve megalkotott a város egy szabályozást, de a kormányhivatal nem engedte hatályba lépni.

Kovács Balázs Norbert (Fidesz) terézvárosi önkormányzati képviselő szerint a terézvárosi önkormányzatnak igenis volna lehetősége szabályozni a rövid távú szálláskiadást, de a városvezetés öt éve nem tesz érdemben semmit, helyette a polgármester szavazási színjátékot folytat politikai népszerűségének növelése érdekében. A képviselő a Demokratának elmondta, az ügydöntő szavazásnak nincs jogi relevanciája, ez nem a törvény által szabályozott ügydöntő helyi népszavazás, hiszen részt vehettek rajta a kiskorúak, a cselekvőképtelenek, sőt a közügyektől eltiltottak is.

– Miközben az érintett belvárosi kerületek hatékony Airbnb-szabályozásokat vezettek be, a terézvárosi önkormányzat az egyre növekvő lakossági panaszokra válaszul 2022-ben olyan rendeletet alkotott, amelyről a városvezetők az elejétől kezdve tudták, hogy nincs rá törvényi felhatalmazásuk, így a kormányhivatal nem is tehetett mást, mint hogy jogszabályellenesnek nyilvánította. A polgármester ezt követően nem tett semmit, hanem a kormányhivatalra hárította a felelősséget, mondván, hogy ő szabályozta volna az Airbnb-t, de a fideszes kormányhivatal megakadályozta. Valójában azonban nem a kormányhivatal akadályozta meg, hanem a hatályos jogszabályok – mondta Kovács Balázs Norbert.

Tapasztalatok szerint a terézvárosi önkormányzatnak komoly problémái vannak a jogszabályok értelmezésével, amire jó példát szolgáltatnak a szabálytalan közbeszerzések miatt kiszabott több tíz millió forintos büntetések.

– Soproni Tamás egy évvel ezelőtt bejelentette, hogy Airbnb-kommandót állít fel, növeli az ellenőrzést, és rendet rak Terézvárosban, de ebből sem lett semmi. Most pedig újabb politikai lufieregetést láthatunk, „betiltja” az Airbnb-t, amire szintén nincs törvényi felhatalmazása. Szabályozhatja, hogy egy évben hány napra adhatnak ki rövid távú szállásként egy ingatlant, de meg nem tilthatja. Soproni Tamás ismét a problémamegoldó szerepében tetszeleg, de öt év alatt nem tett semmit ez ügyben. Tudja jól, hogy nincs törvényi lehetősége a betiltásra, és a betiltó rendeletet a kormányhivatal kénytelen megsemmisíteni, mert törvényellenes – mondta Kovács Balázs Norbert.

Egyébként az ötödik kerület példája jól mutatja, lehet hatékonyan szabályozni az Airbnb működését, több kerületben pedig a társasházak közgyűlésének hozzájárulása szükséges a kiadáshoz. Van olyan kerület, ahol azt is fontolgatják, hogy korlátozzák a fogadható vendégek számát alapterület vagy légköbméter alapján.

Törvénytelen a tiltás

Semmilyen jól működő gyakorlatot nem vett át a terézvárosi önkormányzat. Kovács Balázs Norbert úgy látja, ha Soproni Tamás valóban meg akarta volna oldani az Airbnb-kiadás okozta problémákat, számos lehetősége lett volna rá, azonban ő inkább politikai ügyet csinált a kérdésből.

– Az önkormányzat évente közel 700 millió forint adóbevételt realizál a rövid távú kiadásokból, de semmit nem költ a probléma kezelésére. Nincs megerősítve a hatósági apparátus, nincs éjjel-nappali ügyeleti rendszer, nem növelik a kerületi rendőrség állományát, pedig a költségvetésből futná rá. Élhetne az önkormányzat felterjesztési jogával, és kezdeményezhette volna a vonatkozó rendelet módosítását akár törvény, akár kormányrendelet formájában, de nem tette, mert a célja nem a probléma megoldása, hanem a politikai haszonszerzés. Különösen felháborító, hogy sok tisztességesen működő vállalkozást vagy olyan magánszemélyek által üzemeltetett rövid távú szálláshelyeket is érinthet a tiltás, akikkel a kerületieknek nincs is gondjuk. Feszültséget gerjeszt a kerületben a szálláshelykiadók és a lakók között annak érdekében, hogy saját politikai népszerűségét növelje – állítja a képviselő. Úgy látja, a betiltásról való szavazás azért is ellentmondásos, mert a hostelek nem lennének érintettek a tiltás által.

A tiltó rendelet után csak átnevezik ezeket a szálláshelyeket és továbbra is működhetnek addig, amíg a kormányhivatal vagy a bíróság meg nem semmisíti a törvényellenes tiltó rendeletet. Mivel az önkormányzat eddig nem hozott korlátozásokat a rövidtávú szálláskiadók számára, a kerület az Airbnb-lakások központjává vált, és ezért kizárólag Soproni Tamást tartja felelősnek. Véleménye szerint a szavazás célja az, hogy elterelje a figyelmet a polgármester súlyos felelősségéről ebben a kérdésben.

Terézvárosban jelenleg 2226 legális magán- és egyéb szálláshely üzemel. A KSH adatai szerint 2023. január elsején 29 251 lakás volt Terézvárosban, azaz a rövid távon kiadott lakások a teljes állomány 7,6 százalékát teszik ki. Száz lakott lakásra tizenhárom Airbnb jut. A Körúton belül ez az arány huszonhat százalék, a Király utca, Andrássy út, Teréz körút által határolt részen pedig negyvennégy. Van olyan társasház az Oktogonon, ami gyakorlatilag hotellé alakult át, mert már csak egy állandó lakója van. Az előrejelzések szerint Budapest turizmusa 2030-ig évente 7,5 százalékkal fog növekedni, tehát csak a VI. kerületi adatokból kiindulva mindenképpen szükséges az Airbnb-kiadás szabályozása, amit a kormány időben ismert fel. Azonban szinte biztosra vehetjük, hogy a kormány nem a teljes tiltást tervezi, hanem olyan szabályozás kidolgozására törekszik, amely biztosítja a helyi lakosok nyugalmát és életminőségét, ugyanakkor segíti a turizmus fejlődését és előmozdítja a gazdasági növekedést.