A cél a megfizethető lakhatás

Megfizethető lakhatás – a jövedelmek vásárlóerejének növelése és a kisvállalkozásokat támogató Demján Sándor-program mellett ez az egyik alappillére a kormány által meghirdetett új gazdasági akciótervnek. Nem véletlen, hogy 21 pontos lista tíz pontja a lakhatással, a lakásüggyel függ össze: ha ugyanis ez a szegmens jól működik, az nemcsak a családok jólétét biztosítja azzal, hogy biztos fedél van a fejük fölött, de az építőipartól kezdve a hitelezésen át sok területet megmozgatva jelentősen hozzájárulhat a következő évekre célként kitűzött, három-hat százalék közti gazdasági növekedéshez. Ezzel szemben az elmúlt időszakban, a Covid utáni kilábalást és fellendülést követően a szomszédunkban kitört háború miatt a lakásügyletek száma csökkenni, majd stagnálni kezdett, a lakásépítések, a lakáscélú beruházások jelentősen visszaestek. Ehhez hozzájárult, hogy a 2022 végére az egekbe szökő hitelkamatok – amelyek azóta csökkentek ugyan némileg, de még így is nagyon magasak – miatt a finanszírozás a lakosságnak és a beruházóknak is egyre nagyobb terhet jelentett.

Százmilliárdok bevonása

Jól látszik, hogy a kormány tervezett lépései között több időszakos intézkedés található, amelyek kifejezett célja a lendület visszanyerése 2025-ben. Jövőre ugyanis olyan passzív pénzeket, forrásokat csatornáznának be a lakáspiacra, amelyek egyébként csak a számlán „pihennek”. Ilyenek az önkéntes kölcsönös nyugdíjpénztárakban fekvő összegek, amelyekhez 2025. január 1. és december 31. között lakáscélú hitel- vagy kölcsönszerződés önrészének és törlesztésének támogatására vagy lakás korszerűsítésének, felújításának támogatására is hozzá lehet nyúlni. Ezeken a nyugdíjpénztári számlákon szakértői számítások szerint átlagosan 2-3 millió forint lehet, és akár mintegy 300 milliárd forint is megjelenhet belőlük a lakáspiacon. E ponton fontos kiemelni, hogy jövő tavasszal a kimagasló hozamot nyújtó prémium államkötvények több ezer milliárd forintjának jelentős része is megjelenhet a lakáspiaci kereslet oldalán. E két forrás számottevő mozgásokat, élénkülést okozhat a lakáspiacon.

A tervezetben szereplő másik – nagyságrendileg jóval kisebb, de szintén fogyasztást gerjesztő – ideiglenes intézkedés a Széchenyi Pihenőkártyákon lévő összegek felének lakáscélú felhasználását teszi majd lehetővé. Ennek pontos mikéntjéről, a felhasználás köréről bővebb információ cikkünk megírásáig nem látott napvilágot, az azonban biztos, hogy itt adott esetben mindössze néhány tízezer, egyeseknél pár százezer forintos összegekről lehet szó.

Stop a rövid távú kiadásnak

A gazdasági akcióterv lakásügyi lépéseinek egy része kifejezetten a romló budapesti lakáshelyzetre kínálna megoldást. Erre már csak azért is szükség van, mert az elmúlt évtizedben országosan, de különösen a fővárosban egyre nehezebbé vált a saját lakáshoz jutás. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint a lakások saját forrásból való megfizethetőségét leíró lakásár/jövedelem mutató a 2014. eleji mélypontjáról 2022 második negyedévére Budapesten kétszeresére emelkedett. A fővárosban 2023. végi adatok szerint átlagosan 11 évnyi átlagjövedelemre volt szükség ahhoz, hogy egy 75 négyzetméteres, medián árszintű lakást megvásárolhassanak. Uniós összevetésben Budapest ezzel a legkevésbé megfizethető fővárosok közé tartozik.

Az elmúlt években Karácsony Gergelyék képtelenek voltak úrrá lenni a mind nagyobb problémákon. A 2024 tavaszán felálló Fővárosi Lakásügynökség – amellyel a főpolgármester ígérete az volt, hogy a kiadó lakást keresők a piacinál akár harminc százalékkal alacsonyabb áron juthatnak albérlethez – csupán 25 lakást volt képes bevonni, amelyből szeptemberig mindössze három (!) akadt bérlőre.

A kormányzati tervek homlokterében is a kiadó lakások kérdése áll, megvizsgálják ugyanis a lakásbérleti díjakat és szerződéseket. Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője lapunknak azt mondja, az még nem tudható, hogy ezt a lakástörvény felülvizsgálatával, esetleg a bérleti díjakra alkalmazott ársapkával tennék-e. Az viszont biztos, hogy jelenleg Budapesten 250 ezer forint az átlagos havi bérleti díj, de Debrecenben is 245 ezer forint. A kiadó lakások esetében kemény dió a korábbi lakáspiaci fellendüléssel nagyjából egy időben, a 2010-es évek közepén berobbanó rövid távú lakáskiadás, amelynek ilyen-olyan korlátozása, tiltása már nemegyszer felmerült, de eddig semmilyen lépés nem történt az ügyben. A legnagyobb e célból működő platform után a köznyelvben is airbnb-zésnek hívott turisztikai célú lakáskiadásról ugyanakkor az ősz elején a VI. kerületben ügydöntő szavazást tartottak, amelyen 54 százaléknyi többség a tiltásra voksolt. Ez a feltett kérdés értelmében azt jelenti, hogy 2026. január 1-jétől Terézváros önkormányzata nullában határozza meg azoknak a napoknak a számát, amelyek rövid távú lakáskiadásra fordíthatók (Demokrata, 2024. szeptember 18.). A szavazással egy időben a kormány is azt kezdte kommunikálni, hogy szabályozásra van szükség. Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter az utóbbi időben többször kifejtette, hogy az Airbnb nem turisztikai, hanem lakhatási kérdés, aminek révén 26 ezer lakás hiányzik az ingatlanpiacról. Első körben legalább két évig befagyasztanák az erre a tevékenységre vonatkozó engedélyek kiadását, később pedig 4-5-szörös adóemelés jöhet. Hozzátehetjük, hogy mivel a jelenleg kiadó szobánként fizetendő átalányadó éves szinten mindössze 38400 forint, e téren akár tízszeres emelést is el tudna viselni és ki tudna gazdálkodni a szektor.

Mint azt Balogh László a Demokratának kifejti, a VI. kerületben már most érzékelhető bizonyos piaci reakció. Az augusztus eleje és október közepe közti időszakban ugyanis markánsan, 50 százalékkal nőtt az 50 négyzetméternél kisebb lakások kínálata, miközben az V. és a VII. kerületben nagyjából változatlan számban hirdetnek eladó lakásokat e kategóriában. Sőt, minimális, 4-5 százalékos áresés is kimutatható a kisebb lakások négyzetméterárában, miközben a két másik belső kerületben ezzel szemben az árak emelkedése jellemző. Az Airdna.co portál adatai szerint a VI. kerületben mintegy 2700 lakáshotelt tartanak nyilván. Balogh László szerint ha ezeknek csak a fele áttérne a hagyományos albérletpiacra, az több mint a kétszeresére emelné a kiadó lakások kerületi kínálatát, ezzel pedig lassulhatna, sőt akár le is fékeződhetne a kiadó lakások bérleti díjának folyamatos emelkedése.

Vidéki felújítási program

Az akcióterv ugyanakkor természetesen országos programokat is tartalmaz. Kiemelt cél a lakásépítés felpörgetése, amit a kabinet elsősorban az ötszázalékos lakásáfa fenntartásával segítene. Nagy Márton arról beszélt, hogy évente legalább 25 ezer lakásnak kellene épülnie, ezzel szemben idén mindössze 12 ezret fognak átadni. A miniszter egyúttal bejelentette, hogy vidéken, kistelepüléseken visszahozzák a 2022 végén kivezetett, 3 plusz 3 millió forintos (vissza nem térítendő támogatásból és kedvezményes hitelből álló) otthonfelújítási programot. Azt pedig borítékolni lehet, hogy komoly viták lesznek még a kormány és a bankszektor között amiatt, hogy a kormány ötszázalékos önkéntes hitelplafont szeretne elérni. Ettől ugyanis jelenleg még messze vagyunk: a legjobb banki ajánlatok is 6, 5 százalékos vagy efölötti teljes hitelköltséggel futnak.

Az akciótervben komoly kérdőjel, hogy mit jelent majd a fiatalok lakhatási problémáit kezelő lakásprogram. A korábbi években ugyanis sokszor felmerült, de aztán mindig le is került a napirendről valamifajta bérlakásprogram – most szakértők szerint ennek is eljöhet az ideje. A tervek között szerepel még egy élénkítő elem: adókedvezmény a munkáltatók által nyújtott lakhatási támogatás után. Balogh László felidézi, hogy 2018-ig létezett lakáscafetéria, amellyel a munkavállaló évi akár egymillió, öt év alatt ötmillió forintot kaphatott lakáscéljai megvalósítására. Mint mondja, ennek a konstrukciónak valamilyen formájú visszavezetése esetén nem lenne meglepő, ha az összeget lakbér fizetésére is lehetne fordítani. Hozzáteszi, ezzel a megoldással a munkavállaló, a munkáltató és az állam is csak nyerhet.