– Az ingatlanadó ötlete néhány nap alatt elvérzett, jelen állás szerint jövőre a 30 millió forintnál értékesebb ingatlanok után kell vagyonadót fizetni. Mennyi Magyarországon egy átlagos ingatlan értéke?

– Nincs olyan, hogy átlagos. Az átlagos az olyan, mint amikor a fejem a hűtőben, a lábam pedig a sütőben van: átlagosan tehát jól vagyok. Ahogy mondani szokás, minden lakás annyit ér, amennyit a vevők megadnak érte. Az értékek számtani közepe jelenleg tíz- és húszmillió forint között mozog. A mi nyilvántartásaink alapján körülbelül tizenötmillió forint lehetne az átlag. De egy lakóingatlan értéke függ az elhelyezkedésétől, az épület állapotáról, a fekvésétől, a felújítottság fokától, és még hosszasan sorolhatnám a szempontokat. Az ingatlanok értéke nagyon széles skálán helyezkedik el: vannak lakásmegoldások akár már 3,5-4 millió forintért, sőt komoly kompromisszumok árán akár még ez alatt is, a felső határ pedig a csillagos ég.

– A törvény végrehajtásához mégis kell egy egységes rendszer. Mi alapján lehet ma meghatározni egy ingatlan értékét?

– Mindaddig, amíg nem készül el egy hiteles és naprakész ingatlankataszter, az egyes ingatlanok árát nem lehet korrekt módon megállapítani. Ezért úgy gondolom, hogy megfelelő értékbecslés híján az ingatlanokra adót kivetni felettébb elhamarkodott és szakmaiatlan lépés lenne.

– Az ön praxisában mi volt a legdrágább ingatlan?

– Egy 300 millió forintos volt üdülő közvetlenül a Balaton-parton, egyhektáros telekkel. Ám az utóbbi időben egyre kevésbé jellemzőek a nagy értékű ingatlaneladások.

– Megállt az ingatlanpiac?

– Nagyon érezhető a válság. Nincs komolyabb mozgás. Ez különösen azokra a településekre jellemző, ahol nincs ipar, vagy valami más vonzerő. Az emberek kezdik megszokni, hogy utána kell menni a munkának. Ha nincs helyben munkalehetőség, bejárók lesznek, mert helyben nem találnak munkát és nem tudják értékesíteni az ingatlanjukat.

– Mi lehetne egy jól működő, igazságos ingatlanadó alapja?

– Az ingatlan alapterülete, négyzetméterben kifejezve. A négyzetméteralapú számítást nem lehet megtámadni, mert az alapterület adott. Ehhez lehetne hozzárendelni a különféle szorzókat, az ingatlan fekvése, földrajzi elhelyezkedése, esetleg a felújítottság foka szerint. A jelenlegi elképzelés szerint viszont érték alapon vetnék ki az új adót, amit azután vitatni lehet, és meg lehet támadni. Mindennek az alapja, hogy legyen egy megfelelő nyilvántartás.

– Milyen adatokat kellene tartalmaznia egy ilyen nyilvántartásnak?

– A négyzetméter-adatokon túl naprakészen kellene tartalmaznia az épületen végrehajtott átalakításokat, bővítéseket, tetőtér-beépítéseket. Ki kell, hogy derüljön, hogy lakóépületről van szó, vagy gazdasági épületről, tartalmaznia kell a lakóépület adatait, feltüntetve a pincét, a tárolókat is. Egy ilyen nyilvántartás alapul szolgálhatna a már több nyugat-európai országban bevezetett ingatlanútlevélhez is, amely hasonlóan a gépkocsik zöldkártya-nyilvántartásához részletesen tartalmazná az ingatlan műszaki adatait, az épület építésének évét, a kivitelezés módját, a szigetelést, a fűtésrendszer, a nyílászárók állapotát, a beépítéseket, bővítéseket, a tető és a födém állapotát, csökkentve ezáltal az adásvétel kockázatát, az esetleges rejtett hibák elpalástolását.

– Hol szerepelne mindez?

– Az ingatlankataszterben, amelynek az alapja a földhivatali nyilvántartás. Csakhogy a földhivatali adatbázis jelenleg hiányos, és nem mindig naprakész. Például mi is csak azokat az ingatlanokat értékelhetjük, amelyek rajta vannak a térképen.

– Eszerint vannak olyan házak is, amelyek hivatalosan nem is léteznek?

– Rengeteg ilyen épület van.

– Hogyan lehetne az ingatlan-nyilvántartást kiegészíteni és aktualizálni?

– Kellene hozzá egy ingatlanos értékbecslő, egy földmérő és egy illetékes az önkormányzat részéről, aki eltérés esetén egyeztetné az adatokat: van-e például érvényes építési engedély az önkormányzatnál. Az értékbecslésnek az az alapja, hogy csak azt az ingatlant értékelhetjük, amelyik rajta van a térképen. Ha viszont van egy ingatlan, amely a korábbi nyilvántartásban nem szerepelt, annak is rajta kellene lennie a térképen, vagyis az épület státuszát rendezni kell. Azután olyan ingatlanok is szerepelnek a jelenlegi földhivatali nyilvántartásban, amelyeket időközben lebontottak. És olyanok is, amelyekre a tulajdonosnak nem volt építési engedélye. Ezek tíz év elteltével fennmaradási engedélyt kaphatnak. Jelenleg van egy tulajdoni lap, amelyen annyi szerepel csupán, hogy családi ház, udvar, és az ingatlan alapterülete mondjuk ezer négyzetméter. Egy ötszáz négyzetméteres kacsalábon forgó palota és egy kis házikó is ugyanígy szerepel. Hogy az épület maga hány négyzetméter, miből áll és hogy néz ki, arról nincs semmiféle adat.

– Magyarországon a bérlakások aránya európai összehasonlításban igen alacsony. Sokan pedig ebben a piacban látnák a kiutat a nagyobb mobilitás felé.

– Nem olyan nagy baj az, hogy nincsenek bérlakások. Bár nagyon erőltetik, sokaknak a lakás jelenti a biztonságot, az utolsó fogódzót. A magyarok szeretnek a saját tulajdonukban lakni. A családi, szülői ház fogalma is erre utal, még akkor is, ha egyre inkább kimegy a divatból. De talán épp ez a cél.

– Hatalmas botrányt kavart Bajnai Gordon miniszterelnök cinikus, később visszavont nyilatkozata: hogy aki nem képes ingatlanadót fizetni, költözzön kisebb lakásba. Vajon mekkora bevételre tehet szert az állam az új adóból?

– Az a kérdés, hogy mekkora többletbevételre, hiszen a jelenleg meglévő ingatlanadózásból is származnak már bevételek. Több szám is elhangzott, százmilliárd forintnyi bevételről beszélnek, de addig nem lehet az ingatlanadót egységesen bevezetni, amíg nincs megfelelő ingatlankataszter.

– Óriási különbségek vannak az egyes kerületek között. Nem mindegy, hogy az ingatlan a Svábhegyen található, vagy épp a VII. kerületben. Országosan is hatalmasak a különbségek egy nyugat-dunántúli kisváros és egy elnéptelenedő szabolcsi tanya között. Hogyan lehetne igazságos egy négyzetméter-alapú rendszer ekkora különbségek mellett?

– Minden településen van ingatlanmozgás, ha más nem, akkor öröklés révén, tehát valamilyen érték mindenütt kialakul. A nyilvántartás rendbetételét követően kerülhetne sor az értékzónák kialakítására, amely az egész rendszer legvitathatóbb része. Az egyes kerületeken vagy településeken belül is előfordul, hogy két utcával odébb már egészen más telekárak vannak. Ennek a kialakítását a helyi önkormányzatra kellene bízni, mert ezt csak a helyiek tudják. Attól függetlenül ez az egész az országos rendszer része. Ezt a munkát csak együtt lehetne elvégezni.

– Mi a helyzet akkor, ha hitel van az ingatlanon?

– Ilyenkor az ingatlan egy része még a banké. Ezt is figyelembe kellene venni. Ugyanakkor egy korrekt ingatlanadó-bevezetés kiválthatna más adófajtákat. Az új adót azonban nem lehet néhány hónap alatt bevezetni, ehhez legalább 6-8 évre lenne szükség, és alsó hangon is nyolc-tízmilliárd forintnyi költséggel kell számolni. További fontos kérdés, hogy a jelenlegi felállásban a megbízó állam szempontjai alapján készülő becslések egyoldalúak lehetnek: hihetetlen mennyiségű per indulhat, aminek a következményei beláthatatlanok. A Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezete nevében kijelentem, ebben a formájában az ingatlanadót nem tartjuk bevezethetőnek.

Hernádi Zsuzsa