Százezer forintnyi adót is fizethetnek jövőre azok, akik budapesti családi házban, valamelyik vidéki város elegánsabb részén, vagy csak nagyméretű családi házban élnek. A május 20-i jövedelemadó-bevallás mellékletében nyilatkozni kell, kinek milyen értékű ingatlanja van. Sőt, hogy a vagyonadónak legalább a fele mindenképpen befolyjon, a májusi határidővel egy időben be is kell fizetni az éves adókötelezettség felét.

Mennyi a 30?

A törvény a 30 milliós értékhatárhoz köti az első ingatlanok adófizetési kötelezettségét. Aki tehát ennél kisebb értékű lakásban lakik, semmiféle adófizetési kötelezettség nem terheli (nem is kell nyilatkoznia ingatlanjának értékéről), az ennél drágább épületek után viszont rögtön életbe lép a 0,25 százalékra rúgó, tehát legalább évi 75 ezer forintos adófizetési kötelezettség. Aztán az érték növekedésével egyre nő a tulajdonost sújtó teher. A 0,25 százalékos adóteher ugyanis csak az épület első 30 millió forintjáig érvényes, afölött már 0,35, 50 millió forint fölött pedig már 0,5 százalékra nő a teher. Vagyis egy 40 milliós épület 105 ezer, egy 50 milliós 145 ezer, egy 70 milliós pedig 245 ezer forintjába kerül majd tulajdonosának.

Kevesebbtől is kell fizetni a két ingatlannal rendelkezőknek. A második lakás ugyanis már 15 millió forinttól adókötelessé válik, a harmadiknak pedig értéktől függetlenül adóznia kell. Egy budapesti háromszobás lakás tehát – ami igen gyakran meghaladja a 15 millió forintot – legalább 38 ezer forintos adófizetési kötelezettséget okoz.

De mi alapján lehet meghatározni, pontosan mennyit is ér egy lakás? Különösen a jelenlegi, gazdasági válság által sújtott időszakban, amikor hónapról hónapra lefelé csúsznak az ingatlanárak? Pedig az érték pontos meghatározása rendkívül fontos, hisz láthattuk, 30 millió környékén ezen múlik, hogy valaki 0 vagy 75 ezer forintos adót fizet. Aki hibázik, maximum 10 százalékot tévedhet, afölött az adóhiány 50 százalékára rúgó bírsággal, késedelmi kamattal sújtja az adóhivatal.

Az érték meghatározására azonban semmilyen biztos támaszt nem ad a törvény szövege. Az adófizetésről rendelkező határozat ugyan meghatároz 11 szempontot, ami alapján forintosítható egy-egy ingatlan ára, a törvényalkotók azonban fontosnak tartották leszögezni: az adót az épület valós értéke alapján kell fizetni, ami különbözhet ettől. Erre a passzusra az Alkotmánybíróság miatt volt szükség, a testület ugyanis a kilencvenes években egyszer már visszadobta az ingatlanadót, tavaly pedig a hasonló elven működő luxusadót, mert azokban nem volt lehetőség az ingatlan valós értékének meghatározására. A mostani szabályozás viszont jókora bizonytalanságban hagyja az adóalanyokat: mit tegyenek, ha lakásuk értéke ismeretük szerint jócskán eltér attól, amit a pénzügyminisztériumi számok meghatároznak? Elvileg fogadhatnának szakértőt az összeg pontos felbecsülésére, ők azonban legalább 30 ezer forintért kínálják szakértelmüket.

Bizonytalan kalkulátorok

Hogy az ingatlan értékének pontos meghatározása mennyire bonyolult, mutatja az APEH ingatlanadó-kalkulátora körüli huzavona. Elvileg ez lenne az „igazság szava”, vagyis ami a számtalan lehetőség közül ténylegesen meghatározhatná a lakások értékét. Az APEH kalkulátora állítólag finomabb módszerek alapján értékel, mint a Pénzügyminisztérium által korábban kidolgozott metódus. Csakhogy „kisebb becslési pontatlanságok”, a „módszerek további finomítása” miatt folyamatosan csúszott a kalkulátor indítása.

Oszkó Péter pénzügyminiszter november elején említette először az APEH-kalkulátort, hogy „azok is megtudhassák ingatlanjuk valódi értékét, akik korábban sohasem foglalkoztak ezzel a kérdéssel”. Akkor november közepi indulásról volt szó. Aztán novemberben már december 15-ről beszéltek. Ám ebből sem lett semmi, végül csak december 21-én indult el a rendszer.

Az APEH-kalkulátorról ugyanakkor szintén nem merik azt állítani illetékesek, hogy megfellebbezhetetlenül meghatározná az ingatlanok értékét. Csupán azt ígérik, hogy aki az alapján tölti ki adóbevallását, garantáltan mentesül a későbbi ellenőrzések, bírságok és pótlékok alól. Továbbra is megmarad ugyanakkor a lehetőség, hogy a polgárok a kalkulátor eredményeinél alacsonyabb értékről nyújtsanak be bevallást.

Vagyis ugyanaz a helyzet, mint a Pénzügyminisztérium eredeti kalkulátorával, csak egy további adminisztrációs lehetőség beiktatásával még áttekinthetetlenebbé tették a rendszert.

Az APEH kalkulátor használata ugyanakkor némi kockázattal jár. Míg a korábbi kalkulátor ugyanis nyilvános volt, vagyis bárki maga megtudhatta, melyik tényező mennyit számít lakása értékének meghatározásakor, az APEH-kalkulátort nem maguk kezelik az ügyfelek. Csak arra van lehetőségük, hogy az elektronikus ügyfélkapun keresztül számos kérdésre válaszolva elküldhessék ingatlanjaik fő paramétereit az adóhivatalnak, amire öt nap múlva e-mailben kapnak választ. Ezt az értéket azonban meg is őrzi az APEH.

Hivatalosan azért, hogy későbbi vita esetén az állampolgárok erre hivatkozva bizonyíthassák igazukat. Egyértelmű azonban, hogy jócskán eltérő számok esetén ellenőrzéseket lehet kezdeményezni az érintetteknél. Nem is beszélve az esetleges vagyonosodási vizsgálatokról…

Az APEH-kalkulátorról a késői indítás miatt még senkinek nincsenek tapasztalatai, a minisztérium korábbi kalkulátora azonban ingatlanosok szerint fölfelé torzítja az árakat. Ebben megyékre, azokon belül megyeszékhelyekre, illetve Budapesten kerületekre határoztak meg átlagos négyzetméterárakat, majd ezt különböző szorzókkal differenciálták. Ezek növelték vagy csökkentették a lakás értékét, attól függően, hogy falusi vagy városi ingatlanról, emeletes házban lévő lakásról vagy családi házról van szó, hogy milyen építőanyagból készült, mennyire közművesített, milyen fűtési rendszerrel rendelkezik, mikor volt felújítva, milyen az ablakok fekvése, milyen úton közelíthető meg, rendelkezik-e luxuskiegészítőkkel (úszómedencével, nagy garázzsal).

A kalkulátor lefuttatásával azonban egy kétszobás újpesti panellakásra például 15,5 milliós érték adódik, miközben a hirdetésekben 9-12 millióért kínálják az ilyen lakásokat. Még nagyobb eltérésről számolnak be azok, akik az elmúlt időszakban – például lakással fedezett hitelfelvétel kapcsán – banki értékbecslővel mérették fel ingatlanukat.

Egy, a bank által 29,9 millióra értékelt családi házra ugyanis 53 milliós értéket határoz meg az ingatlankalkulátor…

Félhivatalos kibúvók

A vagyonadó-fizetési kötelezettséget a január elsején hatályos piaci viszonyok határozzák meg. Tehát annak kell fizetnie az egész éves adót, akinek az év első napján az ingatlan a birtokában van, s az alapján, amennyit épp akkor ér. Akinek több ingatlan van a nevén, érdemes a legdrágábba bejelentkeznie, ugyanis az első ingatlan 30 millió forintos kedvezménye csak arra a lakásra vonatkozik, amelyben életvitelszerűen tartózkodik. Ha egy épületnek több tulajdonosa van, az érték nem osztható a tulajdoni hányad alapján. A 30 milliónál drágább – vagy 15 milliónál értékesebb második – lakások után tehát mindenképpen kell adót fizetni, csupán e kötelezettség egymás közötti megosztását befolyásolja, kinek mekkora tulajdoni hányada van.

Néhány kibúvót azért kiötlöttek a jogban járatos ingatlanszakemberek. Emeletes családi házaknál például mégis elképzelhető az érték megosztása, ha társasházzá minősítik át az épületet. Természetesen csak abban az esetben, ha a földhivataloknál is végigcsinálják az átírási procedúrát. A több lakással rendelkezőkön pedig segíthet a haszonélvezeti jog bejegyzése. Haszonélvezet esetén ugyanis a kedvezményezettre száll az adófizetési kötelezettség, vagyis a gyerekek, nagyszülők stb. haszonélvezetének bejelentése mentesíthet a második-harmadik lakás adófizetési kötelezettsége alól (de csak akkor, ha be is jelentkeznek az ingatlanba).

Ezeken kívül a törvény csak néhány apró gesztust tesz a nyugdíjasok és a sokgyermekesek felé. Előbbiek 10 millió forinttal csökkenthetik az adófizetés alapját jelentő összeget. Ha tehát mondjuk 32 millió forintos ingatlanban laknak, csak 22 millió után kell adót fizetniük – de attól, hogy így alákerülnek a 30 milliós határnak, adófizetési kötelezettségük még megmarad.

A legalább három gyermeket nevelők pedig minden gyermekük után 15 százalék adókedvezményt kapnak, de csak 100 millió forintos értékig. A nyugdíjasoknak, munkanélkülieknek és kiskorú örökösöknek egyébként adófizetés-halasztást is lehetővé tesz a jogszabály. Vagyis nekik ideiglenesen nem kell befizetniük a vagyonadót, ám azt tartozásként feljegyzik az ingatlan tulajdoni lapjára, előbb-utóbb tehát rendezniük kell majd.

Túl sok procedúrát azonban nem érdemes a vagyonadó-fizetés elkerülése érdekében vállalni. A Fidesz ugyanis azt ígéri: választási győzelme megszünteti az adónemet.

Az idei év második, szeptember 30-án esedékes részletét tehát minden bizonnyal nem kell majd befizetni. Kérdés, tudja-e a párt utólag eltörölni az elmaradásban levők fizetési kötelezettségeit, vagy azokat a széljegyeket, amiket a nyugdíjasok, örökösök tulajdoni lapjaira jegyeznek be? S egyáltalán mennyire veszi komolyan az adóhivatal annak az adónemnek a behajtását, amit úgyis eltörölnek fél év múlva? Túl sok lehetőségük nem lesz. A kormány nem biztosít többletlétszámot az ellenőrzések végrehajtására, sőt nem is dolgozott ki olyan adatbázist, ami lehetővé tenné, hogy az APEH lássa, hol, kinek, milyen értékű lakása van.

Ráadásul mire a bevallást májusban be kell nyújtani, a jelenlegi kormány vélhetően már csak ügyvezetőként tevékenykedik – a tényleges ellenőrzések tehát már a következő, az adót eltörlő kormány időszakára esnének. Aki tehát nem tölti ki az APEH „bizonyító erejű” kalkulátorát, vagyonadóügyben vélhetően nem sok kellemetlenségre számíthat az adóellenőrök részéről.

Kárász Andor