Az új stratégia elsődleges célja, hogy több ingatlan épüljön
Megfizethető lesz a lakás
A kormány új lakáspolitikai megoldásokat vezet be annak érdekében, hogy reagáljon a változó demográfiai és gazdasági körülményekre, valamint előmozdítsa a fiatalok lakhatását és a gazdasági növekedést. Az intézkedés részeként a kormány tőkét juttatna az ingatlanfejlesztőknek, hogy megfizethető megoldásokkal álljanak elő, és növeljék az éves lakásépítési ütemet. Ezenkívül modern kollégiumok és diákszállók létesülnek, hogy csökkenjen az albérletek iránti túlkeresletet az egyetemi városokban. A hosszú távú lakáspolitikai koncepció részleteiről Csepeti Ádámmal, a Miniszterelnökség stratégiai ügyek koordinációjáért felelős helyettes államtitkárával beszélgettünk.
– Milyen tényezők és motivációk indokolják a kormány szerint az új lakáspolitikai megoldások bevezetésének szükségességét?
– Demográfiai, szociokulturális és gazdasági szempontból is indokolt, hogy a kormány módosítsa lakáspolitikáját. A nyolcvanas, kilencvenes években a fiatalok saját lakás nélkül is házasságot kötöttek, gyermeket vállaltak, míg a mostani fiatalok először stabil lakhatásra törekszenek, és csak ezután gondolkodnak családalapításban. Ez fontos változás, amelyre megfelelően kell reagálnunk, hogy a fiataloknak életük korai szakaszában lakhatást biztosítsunk, és ne tolódjon ki a gyermekvállalás időpontja.
Ugyanilyen fontos indok a gazdaság állapota. Az európai gazdaság súlyos problémákkal küzd, különösen a magyar ipar számára is fontos piacok – Németország, Franciaország, Olaszország – versenyképességének csökkenése miatt. A lakáspiac fellendítése hozzájárulhat az építőipar megrendelésállományának növeléséhez és a hitelkihelyezés ösztönzéséhez, ami jelentős gazdasági növekedést eredményezhet. Becsléseink szerint tízezer új lakás vagy ház építése 0,8-0,9 százalékkal növelheti a GDP-t, ami hozzávetőleg hétszázmilliárd forint bruttó hazai értéknövekményt jelent.
– Mi az oka annak, hogy az új lakások építése nem halad megfelelő ütemben, és milyen intézkedésekkel ösztönözhető ennek felgyorsítása a jövőben?
– 2020 után külső gazdasági nehézségek sújtották a magyar gazdaságot, a pénzügyi és makrogazdasági feltételek kedvezőtlenül változtak, amit megéreztek a bankok, ingatlanfejlesztők, építőipari kivitelezők és a fogyasztók is. A magas jelzáloghitel-kamatok miatt sokan elhalasztották vásárlásaikat, lakásfelújításukat és új házépítési döntésüket, ami visszaesést eredményezett a piacon. Az építőanyagok drágulása is hozzájárult a lakásépítés költségeinek növekedéséhez, és megnehezítette a lakáshoz jutást. Az elmúlt három-négy évben a magas kamatok és infláció miatt jelentősen visszaesett a hazai lakásépítés volumene. Jelenleg évente csak tizenöt-tizennyolcezer lakás épül. Ez az alacsony kínálat okozza a nagy drágaságot, mivel a kereslet élénkülése mellett változatlan kínálat esetén az eladók emelhetik az árakat. Az elmúlt másfél évben azonban a kormányzati intézkedések és a Magyar Nemzeti Bankkal folytatott párbeszéd révén sikerült néhány problémát enyhíteni. Például határozott kamatcsökkentési periódus kezdődött, és most a jelzálogkölcsön-kamatok az egy-másfél évvel ezelőtti nagyjából tízszázalékos szinthez képest 6,6-6,9 százalék között mozognak. Banki szakértők szerint hét százalék alatti kamatoknál már élénkülés tapasztalható a piacon.
– Hogyan zajlanak az új lakáspolitikai koncepcióról szóló tárcaközi egyeztetések, és kik vesznek részt a javaslat kidolgozásában?
– A lakáspolitika számos társadalmi és gazdasági alrendszert érint, össze kell hangolni a pénzügyi közvetítő rendszer szempontjait, az építőipar különböző igényeit, valamint figyelembe kell venni a családi és ifjúsági szakterület prioritásait, továbbá a város- és vidékfejlesztési preferenciákat is. A digitalizáció, a fenntarthatóság és az energetikai korszerűsítés szempontjai is fontosak, így legalább öt-hat minisztérium érintett a témában. A kormány gazdaságpolitikai akciótervének huszonegy pontjából tíz a megfizethető lakhatás előmozdítására vonatkozik, így tíz munkacsoportban zajlik az ezzel kapcsolatos munka, amelyekben a Kulturális és Innovációs, a Nemzetgazdasági, az Építési és Közlekedési, az Energiaügyi Minisztérium, valamint a Pénzügyminisztérium és a Miniszterelnökség képviselői vesznek részt. Az egyeztetések hetente zajlanak, és várhatóan néhány héten belül minden munkacsoport be tudja mutatni javaslatait a kormánynak.
– Orbán Viktor miniszterelnök úgy fogalmazott, nem az állami bérlakásépítés irányába kell menni, hanem inkább a magánszektort kell érdekeltté tenni, hogy a fiatal munkavállalóinak adjon lakhatási támogatást.
– Egyetértek a miniszterelnök úrral. Az államnak nem saját kapacitásból, erőforrásokból és üzemeltetési kompetenciából kell bérlakásokat építenie, hanem olyan feltételeket kell teremtenünk a piacnak, hogy a magánszereplők, például ingatlanfejlesztők, kivitelezők és ingatlankezelők ne csak eladni akarjanak, hanem megfizethető bérleti konstrukciókat is kínáljanak az általunk segíteni kívánt célcsoportoknak. Ez jelentős előrelépés, amely a modern, fejlett gazdaságokra jellemző lakáspolitika irányába mutat.
– Milyen lépéseket tervez az állam az ingatlanfejlesztők támogatására és a megfizethető lakhatás ösztönzésére?
– A Nemzetgazdasági Minisztériummal közösen számos egyeztetést folytatunk egy lakhatási célú tőkeprogram indításáról. Ennek keretében az állam egy hitelintézeten keresztül tőkét juttatna az ingatlanfejlesztőknek, így szerezve tulajdonosi részesedést az ingatlanalapokban. Cserébe az állam különböző paraméterek teljesítését várná el a beruházóktól, akik lehetőséget kapnának megfizethető lakhatási projektek megvalósítására. Az állam terve az évi tizenöt-tizennyolcezer új lakás huszonöt-harmincezerre való növelése. Az építőipari kapacitások figyelembevételével kiegyensúlyozott ütemben évente két-háromezerrel szeretnénk növelni az új ingatlanok számát, egészen a kívánt bővülésig.
– Milyen elvárásokat támaszt az állam az ingatlanfejlesztőkkel szemben?
– A fiatalok igényeit a jelenlegi városi ingatlanállomány egyre kevésbé elégíti ki. Fontosak az olyan komfortelemek, mint a lift, garázs, erkély vagy terasz, ezek gyakran hiányoznak a régebbi épületekből. Az elvárások között szerepelne továbbá, hogy a segíteni kívánt társadalmi csoportok számára megfelelő komfortfokozatú, alacsony rezsiköltségű, megfizethető lakhatási konstrukciók jöjjenek létre. A fiatalok lehetőségeinek bővítése különösen fontos a demográfiai helyzet, a munkaerőpiac és a versenyképesség szempontjából. Különösen az egyetemisták tartoznak a célcsoportba, de fontos a köztisztviselőkre is figyelni. Pedagógusok, ápolónők és több százezer állami alkalmazott érdemli meg, hogy családjukkal megfizethető, ugyanakkor komfortos környezetben lakjon. Vannak szociális szempontból rászorulók is, mint például az egyszülős családok. Azt kérjük az építtetőktől, hogy meghatározott társadalmi célcsoportok számára az előre rögzített eladási vagy bérleti áraknál ne drágábban kínálják a lakásokat. Ez egy új modell, amely az iparági szereplők és az állam közötti szakmai párbeszéd folyamatosságát feltételezi. A szakmai egyeztetéseken volt már szó tőkeprogramról, potenciálisan kedvezményes projektfinanszírozási hitelekről és adópolitikai változtatásokról is. Hosszú tárgyalási folyamat szükséges ahhoz, hogy az egyes projektek konkrét pénzügyi részletei formát öltsenek.
– Vannak tervek arra vonatkozóan, hogyan lehetne kordában tartani a lakásárak és a bérleti díjak emelkedését?
– A Miniszterelnökség és a Nemzetgazdasági Minisztérium sokat egyeztet erről, várhatók erre vonatkozó intézkedések. Például bizonyos lakáshiteleket csak meghatározott paramétereknek megfelelő ingatlanokra lehetne felhasználni. Amennyiben korlátozást vezetünk be, hogy ilyen hiteleket például csak ötven-hatvan négyzetméternél kisebb vagy meghatározott energetikai tanúsítvánnyal rendelkező ingatlanokra lehet fordítani, akkor az nem hajtja fel az árakat a teljes piacon. Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter jelentős előrelépést tett annak érdekében, hogy a támogatandó célcsoportok ötszázalékos kamattal vehessenek föl jelzálogkölcsönt. Megállapodás született arról, hogy jövő áprilistól októberig azok az első lakást vásárló fiatalok, akik alacsony energiafogyasztású új ingatlant vesznek, amely nem nagyobb hatvan négyzetméternél és nem drágább négyzetméterenként 1,2 millió forintnál, ötszázalékos kamattal kaphatnak kölcsönt. Azon dolgozunk, hogy a jövőben hasonló lakáspolitikai termékekhez más társadalmi csoportok is hozzájussanak.
– Meghatároznak preferált országrészeket?
– A cél, hogy olyan megfizethető lakhatási megoldások szülessenek, amelyek meghatározott területeken, kritériumok alapján a kormány és az ingatlanfejlesztők közötti párbeszédben rögzített feltételek szerint épülnek. A kormány azt szeretné, hogy ne csak Budapesten, hanem a vidéki nagyvárosokban is, különösen az iparosodott területeken és a komolyabb egyetemi városokban jöjjenek létre ilyen projektek. Az elmúlt tíz évben ezekben a városokban jelentősen nőttek a reálbérek, de az ingatlanárak, főleg az új ingatlanok árai ennél gyorsabban emelkedtek, ezért a megfelelő lakhatás biztosítása nem bízható kizárólag a természetes piaci folyamatokra. Így szabályozott módon kívánunk beavatkozni a fiatalok és munkavállalók érdekében. Debrecen Kelet-Magyarország vezető városaként nemzetközi szintű célokat tűzött ki maga elé, de hasonló helyzetben van Szeged is, ahol a kínai BYD autógyár beruházása jelentős lakhatási igényeket teremt. Szeged és környező településeinek lakáspiaca jelenleg nagyon szűkös, de több ezer új lakót várnak, nemcsak a BYD alkalmazottait, hanem beszállítókét, illetve kereskedelmi, vendéglátóipari dolgozókat is. A közszolgáltatások iránti kereslet is növekedni fog. Ezekben a vidéki központokban az ipari és egyetemi célcsoportok számára szabályozott, megfizethető lakhatási projekteket kívánunk létrehozni.
– Az érintett városok vezetőivel is egyeztetnek?
– Természetesen. Még az ellenzéki vezetésű Szeged részéről is korrekt együttműködést tapasztalunk, és a város ingatlanfejlesztésekkel kapcsolatos kérései is megalapozottak. Fontosnak tartjuk továbbá a szociális szükségletek kielégítését, így például óvodák és bölcsődék építésének ösztönzését is a nagy projektekhez kapcsolódóan.
– Milyen lépéseket terveznek a magyarországi egyetemek fejlesztése érdekében, különös tekintettel a diákok lakhatási körülményeire?
– A modellváltás növelte az egyetemek teljesítményorientációját, felgyorsította az intézmények nemzetköziesedését. Jelenleg a magyarországi egyetemeken magas színvonalú oktatás és kutatás zajlik. Azon dolgozunk, hogy ezek az egyetemek ne csak oktatási és kutatási intézmények legyenek, hanem térségfejlesztési központként és gazdaságfejlesztési motorként is működjenek. Több mint tizenegy magyar egyetem van jelenleg a világ legjobbjainak első öt százalékában. Fontos, hogy az egyetemi diákok, oktatók és kutatók kényelmesebb kollégiumokban, diákszállókban és szolgálati lakásokban élhessenek. Modern stúdióapartmanokat és diákszállókat szeretnénk, ahol az egyetemi hallgatói jogviszonyban lévő párok és családok kedvezményes áron lakhatnak akár a jogviszony lejárta után is. Célunk, hogy csökkenjen az albérletek iránti kereslet az egyetemi városokban, így mérséklődjenek a bérleti díjak. Ha több ezer diák kényelmes kollégiumi szállást tud igénybe venni egy adott városban, az az albérleti díjak csökkenéséhez vezethet. Azok a diákok, akik korábban bérelni voltak kénytelenek, jóval alacsonyabb áron juthatnak majd komfortos kollégiumi szobához. Nem négy-öt ágyas szobákat, hanem legfeljebb kétágyasakat tervezünk, hasonlóan a Nyugat-Európában, Amerikában és a modern ázsiai egyetemeken található, szállodai színvonalú kollégiumokhoz.
