Tisztító milliók

Tavaly ősszel jelentették be, hogy tovább bővül a kormány otthonteremtési programja. Ennek keretében január elsejétől az új építésű ingatlanok áfája ismét öt százalékra csökkent. Ha a tulajdonosok megfelelnek a családok otthonteremtési kedvezménye (csok) feltételeinek, ennek megfizetése alól is mentesülnek, a ház- és lakásfelújítási költségeiket pedig akár hárommillió forinttal is támogatja az állam. Építőipari, illetve ingatlan- és a hitelpiaci szakértők szerint a program a gyereket nevelők megsegítésén túl számtalan gazdasági előnnyel is járhat.

Növekvő kereslet

Bár járvány első hulláma után sorra olvashattuk a híreket az ingatlanárak mélyrepüléséről, a helyzet jóval árnyaltabb, mint ahogy általánosságban a médiában tálalták. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint több mint öt százalékkal mérséklődtek a lakásárak Budapesten az első negyedévben, de Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat alapító-tulajdonosa szerint a visszaesés már a pandémia előtt érezhető volt.

– 2019 nyarán az adásvételek száma jelentősen megugrott, majd a koronavírus megjelenése természetesen negatív hatást gyakorolt a piacra. Mindez elsősorban a nagyvárosok sűrűn lakott övezeteiben, különösen a lakótelepi otthonok árzuhanásában jelentkezett; az elmúlt fél évben megesett, hogy egy korábban harmincnégymillió forintért árusított ingatlan végül huszonnyolcmillióért kelt el. Ezzel párhuzamosan Budapest agglomerációjában egyre inkább megélénkült a kereslet tavasszal a családi házak iránt, és ez a tendencia azóta is változatlan. A teljes tavalyi statisztikákat nézve tehát egyáltalán nem olyan látványos az ingatlanpiacon a visszaesés, mint gondolhatnánk – magyarázza a szakember.

Igazán erőteljes megtorpanást csupán az utolsó negyedévben tapasztaltak, miután a kormány beígérte az otthon­teremtési programot: amíg nem kerültek nyilvánosságra pontosabb részletek, az érdeklődők kivártak. Jól döntöttek, hiszen január elsején valóban nagyon komoly kedvezmények léptek életbe. Miután a családosok az új ingatlanok ismét ötszázalékosra csökkentett áfáját is visszaigényelhetik – harmincmilliós ingatlannál ez nyolcmillió forint megtakarítás –, az adásvételek bár visszazuhantak az elmúlt hónapokban, az előszerződések annál inkább megugrottak, januárban pedig robbanásszerűen megnőtt a kereslet.

Gadanecz Zoltán szerint ez a felívelés annak is köszönhető, hogy hazánk a környező országok többségénél jóval hatékonyabban támogatta a járvány károsultjait, és mások mellett az építőiparban, az autógyártásban és más húzóágazatokban sem következtek be tömeges elbocsátások. Így a lakosság döntő többségének nem kellett felélnie a hosszú évek alatt ingatlanvásárlásra megtakarított pénzét. Rendkívül jó stratégiának tartja, hogy az építőiparra különös figyelmet fordít az állam, mert az számtalan egyéb piaci szegmenset is magával húz, és nincs kiszolgáltatva a nemzetközi tényezőknek. Ennek következtében Magyarországnak valószínűleg nem kell a 2008-as válsághoz hasonló hosszú távú gazdasági visszaeséssel számolnia.

Kifehéredő építőipar

A támogatások bejelentésének Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szövetségének elnöke is örült, ők már 2015 óta javasolják a kormánynak, hogy az új építést és a felújítást azonosan szabályozzák. A feketefoglalkoztatás, a „zsebbe fizetés” ugyanis az építőipart érinti a leginkább, ami a teljes szegmens társadalmi megítélését rontja. A statisztikai becslések szerint tavaly a felújítások nagyjából 70 százalékáról még írásos szerződés sem született. Ez mindkét fél számára káros: a vevő aggódhat a végeredmény minősége és tartóssága miatt, a vállalkozó pedig ugyan jelentős pénzt spórol meg a feketefoglalkoztatással, de a kivitelező nem mindig kapja meg az előre megállapodott összeget. Ráadásul az adó- és áfaelkerülő magatartás éppen a tisztességes vállalkozókat lehetetleníti el, hiszen képtelenek versenyezni azokkal, akik jogszerűtlenül ugyan, de 27 százalékkal olcsóbban kínálják ugyanazt a szolgáltatást. Ezért rendkívül fontos Koji László szerint a piac megtisztítása, hogy a megrendelőket és a vállalkozókat arra ösztönözzék, kössenek írásos szerződést, és így ellenőrizhető legyen a pénz útja. A kormányzati intézkedések ezt a szándékot is erősítenék.

2020-ban nagyjából 12 százalékos visszaesés volt az építőiparban, de az össztermelés még így is körülbelül négy­ezer­milliárd forint körül alakult. A megrendelések csökkenéséért nem kizárólag a járvány a felelős:

– Tavaly lezárult a 2014–2020-as uniós pénzügyi ciklus, és a 2019-es önkormányzati választások után a helyi megrendelések is megtorpantak. Ezt a helyzetet nehezítette tovább a járvány, amelynek hatására a korábban előkészített magánberuházások sem indultak el – magyarázza Koji László.

A szakember úgy látja, a friss intézkedések legfőbb előnye, hogy a lakosság hat évre előre tervezhet, hiszen a 2022. december 31-éig jogerősen építési vagy felújítási engedélyt nyerő lakásokra és házakra 2026. december 31-éig járnak a támogatások. Szakmai becslések alapján egy ingatlan húszévente szorul felújításra, így az ideális ütemterv szerint az ország 4,3 milliós lakóingatlan-állományából minden esztendőben kétszázötvenezret kell renoválni. Mindez 2022-ra megvalósulhat, ahogyan az is, hogy a járványt megelőző évekhez hasonlóan ismét elérjék átlagosan az évi 25 ezer lakás átadását. Az építőipar jelenleg nagyjából 340 ezer főt foglalkoztat, mindez az ő életüket is meghatározza a következő időszakban.

Reális feltételek

A lakosság nagy részének természetesen nincs olyan mértékű megtakarítása, hogy önerőből vágjon bele lakásvásárlásba vagy -felújításba, így a kormány kibővített otthonteremtési programja a hitelpiacra is erőteljesen kihat. A kölcsön felvételéhez számtalan feltételnek kell megfelelni, mondja Argyelán József, a Bankmonitor online pénzügyi összehasonlító és közvetítő oldal elemzője. A csokhoz köthető kölcsön esetében a bank vizsgálja a munkaviszonyt, a jövedelmet (a minimálbér alapkövetelmény, de sokszor nem elegendő) és a szóban forgó ingatlant is. Utóbbi esetében alapfeltétel a lakhatóság, azaz a konyha, fürdőszoba, fűtés, szennyvízelvezetés megléte. Azt is ellenőrzik, nem szerepel-e a hitelfelvevő a Központi Hitelinformációs Rendszer rossz adósokat nyilvántartó listáján. Lakásfelújításnál, nem újonnan vásárolt ingatlan esetében külön feltétel, hogy a hiteligénylő legalább egy éve ott lakjon a gyermekével, és minimum 50 százalékos tulajdonrésze legyen. Szintén vizsgálják, hogy van-e legalább a házastársak egyikének egy éve rendezett tébéjogviszonya, illetve egyik családtagnak sem lehet közüzemi tartozása.

A támogatott hitelnek megvannak az előnyei és a hátrányai is. A futamidő legfeljebb tíz év, amely relatív rövid a piacon található jelzálogalapú hitelek húsz-huszonöt éves visszafizetési lehetőségeihez képest, így a havi törlesztőrészlet is magasabb (hatmillió forint felvétele esetén havi 57 ezer forinttal kell kalkulálnunk). A támogatást automatikusan a hitelösszeg előtörlesztéseként könyvelik el, ezzel csökken a fennálló tartozásunk és a havonta visszafizetendő összeg. A legjelentősebb előny a futamidő végéig fixen 3 százalékos, egyedülállóan alacsony kamat. Részben ezért is szeretnének már most kiugróan sokan részesülni az otthonteremtési programban: a Bank360.hu statisztikái szerint az előző év január 1–12. közötti időszakhoz képest idén 146 százalékkal érdeklődtek többen a csokhitel iránt.