Legfontosabb vagyonelemünk, az ingatlan

Magyarországon hagyományosan az ingatlan a legfontosabb családi vagyonelem. Régebben ez alapvetően a földet jelentette, ma elsősorban a lakóingatlant, legyen az vidéki családi ház vagy nagyvárosi lakás. Míg Európában jellemzően tízből hét ember él a saját tulajdonú otthonában, nálunk az arányuk – 2021-es adatok szerint – több mint 91 százalék. Ez a magas arány kelet-közép- európai sajátosságnak mondható. Romániában 96, Szlovákiában 92 százalék fölötti azok aránya, akik saját tulajdonú ingatlanban élnek, Horvátországban pedig hozzánk hasonlóan 91 százalék tartozik ebbe a körbe. Ezzel szemben Németországban az emberek alig több mint fele él a saját otthonában, de arányuk Ausztriában és Dániában sem éri el a hatvan százalékot. Úgy tűnik, Nyugat-Európában némileg más az ingatlanhoz való viszony, ott a legtöbb országban teljesen bevett, hogy idősebbek és viszonylag jó anyagi körülmények között élő családok is bérleményben éljenek akár hosszú évtizedeken át. Hazánkban viszont – még azoknál is, akiknek más vagyontárgyuk, megtakarításuk nincs – jellemzően az ingatlan az, amit az utódjára hagyhat valaki.

Bérlés helyett törlesztés

A mai magyarországi lakásviszonyok a rendszerváltozás után, a kilencvenes évek elején alakultak ki – vagy talán pontosabb úgy fogalmazni, hogy a kommunizmus-szocializmus felforgatása után a magántulajdon visszaállításával ekkor rendeződtek. Az állampolgárok bő három évtizede a tanácsokból lett önkormányzatoktól viszonylag kedvezményes áron vehették meg (illetve vásárolhatták vissza) addig bérlőként használt lakásukat.

A bevezetőben említett magas tulajdoni arányból egyébként feketén-fehéren kiolvasható, hogy Magyarországon korántsem csak a „felső tízezer” vagy a középosztály kiváltsága a lakástulajdon, hanem jóformán minden társadalmi rétegben jellemző. Más kérdés persze az ingatlan földrajzi fekvése, állapota és persze az, hogy mekkora összegű és milyen feltételű hitelt kell törlesztenie a tulajdonosnak. A lényeg azonban az, hogy a magyarok rendkívül fontosnak tartják azt a bölcsességet, hogy „csak tető legyen a fejünk fölött”.

A magas tulajdoni arány világosan mutatja az albérlethez való hozzáállást. Amint az az elmúlt egy-két évtized politikai-gazdasági folyamataiból kirajzolódott, Magyarországon nincs igazán létjogosultsága komolyabb bérlakásprogramoknak. A 2000-es évek óta a középosztály tagjai is inkább hitelt törlesztenek, lakást pedig jellemzően csak azok bérelnek, akiknek hirtelen megváltoznak az életkörülményeik. Így például egy nagyvárosba, Budapestre kerülő egyetemista fiatal (akár tudja támogatni a családja, akár maga teremti meg a szükséges anyagi forrást), a munkalehetőség miatt költöző fiatal vagy középkorú, esetleg olyan valaki, akinek válás vagy más családi tragédia után kell szinte elölről kezdenie.

Mindannyian látjuk, tapasztaljuk rokoni, baráti körben, hogy mennyire erős motiváció – akár a fiatalabb, akár az idősebb korosztálynál – a lakásszerzés. Ha szűkebben vett témánkra, azaz a középosztály lehetőségeire fókuszálunk, megállapíthatjuk, hogy két kereső esetén a hitellehetőségek is elég tágak még a mostani kedvezőtlen kamatkörnyezetben is. Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője segítségével megnéztük, hogy a különböző előírások figyelembevételével legfeljebb mekkora hitel bevonására nyílik lehetősége, és ebből mekkora lakást tud vásárolni magának egy közép­osztálybeli pár. Két átlagkeresettel (ez jelenleg mintegy nettó 740 ezer forint); a megfelelő jegybanki adósságszabályokkal (a jövedelem terhelhetősége legfeljebb 60 százalék, ez esetünkben 444 ezer forint) és a Money.hu pénzügyi portál kínálatából egy átlagosnak mondható kamatozású (7,21 százalék) hitelkonstrukcióval a maximumhoz közeli havi törlesztőrészletet alapul véve (havi 425 ezer forint); húszéves futamidővel és tízéves kamatperiódussal számolva az látszik, hogy akár 55 millió forintos lakáshitelt is fel tud venni ez a pár. Az adósságfedezeti szabályok miatt ebből legfeljebb 78 millió forintos ingatlant tudnak venni, amihez esetükben 23 millió forint önrészre lenne szükségük. Ebből a 78 millió forintból – mint az az Ingatlan.com adatai alapján látszik – még Budapest V. kerületében is kijön egy 50 négyzetméter körüli lakás, az I. és a II. kerületben pedig még 60 négyzetméternél nagyobb is (kifelé haladva még jobbak a lehetőségek). A vármegyeszékhelyeken pedig ennyi pénzből bőven száz négyzetméter fölötti lakóingatlan vásárolható. Balogh László hangsúlyozza, hogy ez egy maximális lehetőség. Ha 10 százalékkal csökkentjük a havi törlesztőt, akkor átlagosan 10 százalékkal kisebb ingatlant lehet megszerezni, ugyanakkor 10 százalékkal kevesebb önerővel. Persze fordítva is igaz ez: ha a párnak az átlagkeresetnél nagyobb a bevétele, úgy a hitellehetőségei is szélesebbek.

Gondoskodó állam

Ne felejtsük ugyanakkor, hogy az elmúlt évtized otthonteremtési támogatásai kimondva-kimondatlanul elsősorban a középosztályt támogatják. Azt a réteget, amelynek a néhány milliós, esetenként több tíz millió forintos segítség komoly lehetőség az előrelépésre. És amelynek tagjai biztosítással rendelkező, dolgozó, családot fenntartó vagy családalapításra készülő emberek. Nem volt ez másként már az 1998 és 2002 közötti Fidesz-kormány idején sem. Orbán Viktor szállóigévé vált kijelentése („három szoba, három gyerek, négy kerék”) egyfajta középosztálybeli álom tömör megfogalmazása. Azzal a kitétellel persze, hogy ehhez az álomhoz a gondoskodó, családbarát állam hozzáteszi a magáét. Ehhez tipikusan szükség van arra a középosztályra jellemző mentalitásra, hogy ha van egy kis saját tőkém, tulajdonom, amihez hozzá tudok tenni valamit (legyen az egy komolyabb munkahelyi prémium, örökség vagy éppen az állami támogatás), akkor egyről a kettőre jutok. Jellemzően az akkori és a 2010-es évek óta meghirdetett otthonteremtési célú családtámogatások is azt segítik, hogy a fiatal pár hozzá tudjon jutni első közös (kis) otthonához, vagy a család bővülésével nagyobb ingatlanba tudjon költözni, esetleg egy építkezésbe is belevághasson.

A családi otthonteremtési kedvezmény, azaz a csok átalakításával most még inkább ebbe az irányba alakul át a támogatási rendszer. Ahogy a csok pluszt bemutató korábbi cikkünkben (Demokrata, 44. szám, 2023. november 2.) írtuk, ez az érintetteknek a korábbinál is nagyobb mozgásteret enged. Az, hogy januártól akár 50 millió forint kedvezményes (3 százalék kamatozású) hitelre jogosult egy házaspár, 25 éves futamidő esetén 237 ezer forint körüli törlesztőrészletet jelent. A fentebbi 425 ezer forintos példához viszonyítva tehát óriási a különbség! Gyermekvállalás esetén ráadásul egy fiatal középosztálybeli pár a babaváró támogatással is számolhat, amely bizonyos feltételek esetén önerőként is felhasználható a csokos hitel felvételéhez.

Második lakás

Balogh László ugyanakkor még egy fontos szempontot említ. Mégpedig azt, hogy az ingatlan népszerű választási szempont a középosztály tagjainál minden olyan esetben is, amikor rendelkezésükre áll valamennyi befektethető pénzösszeg. Aki a szakértő megfogalmazása szerint „a víz fölött van”, vagyis nem napi megélhetési gondokkal küszködik, és van megfelelő minőségű és méretű otthona, annál ilyen esetben egyből felmerül a további ingatlanszerzés kérdése.

Balogh László hozzáteszi, hogy e körben mára nem olyan egyértelmű a nyaraló dominanciája. Vagyis nem arról van szó, hogy ha a párnak, a családnak van némi tőkéje, egyből egy kis balatoni nyaralót vagy más üdülőhelyen víkendházat keres. Sokan ugyanis ilyenkor inkább egy második lakást próbálnak megvásárolni, amely „később jó lesz a gyereknek, addig pedig ki lehet adni”. Jóllehet az utóbbi egy-két évben az állampapír vonzó alternatívája lett a kisebb-nagyobb megtakarítások befektetésének, az ingatlan örökzöld, azaz mindig van rá kereslet a tervező, a családjuk boldogulását szem előtt tartó középosztálybeliek részéről.

A középosztály nyomában című összeállításunk cikkei ide kattintva olvashatók.