Megint fellélegezhetnek a fizetésképtelen lakáshiteladósok. A kormány újabb három és fél hónappal meghosszabbította a lakás-árverezési moratóriumot. Eddig úgy volt, hogy január elejétől megindulhatnak az árverések, és az ingatlanokhoz hozzájutó új tulajdonosok április közepétől megkezdhetik a kilakoltatásokat is. A mostani döntés azonban a kilakoltatási moratórium időszakához igazította a végrehajtási moratórium végét, vagyis a következő három és fél hónapban a bankok mégsem kezdhetik meg a lakott ingatlanok értékesítését.

300 ezren veszélyben

Nem ez az első döntés a végrehajtási eljárások felfüggesztéséről. 2009 végén még a Bajnai-kormány döntött a kilakoltatási eljárások felfüggesztéséről. A hivatkozási alap a téli időjárás volt, ám mivel a korábbi telek során nem hoztak hasonló intézkedéseket, a döntésbe vélhetően a közelgő parlamenti választások is belejátszottak. Aztán 2010 nyarán már az Orbán-kormány döntött a moratórium meghosszabbításáról, amit egyébként a többi parlamenti párt is egyhangúlag támogatott. Sőt a kilakoltatások mellett immár a végrehajtási eljárások lefolytatását is megtiltották. Utóbbi határidő járt le most decemberben – s hosszabbították meg rögtön a tavaszi hónapokig.

A kilakoltatások felfüggesztése egyre szélesebb társadalmi réteget érint. 2009 őszén még csupán 11 ezerre becsülték azoknak a családoknak a számát, amelyeket az eljárások blokkolása megmentett az utcára kerüléstől. 2010 nyarán, a Fidesz moratóriumának bejelentésekor már 63 ezer veszélyeztetett családról beszéltek a szakértők. A legutóbbi, decemberi adatok pedig már 105 ezer lejártnak minősülő ingatlanhitelről tanúskodtak, ahol meg lehetne kezdeni a végrehajtási eljárást.

Ennél kissé kedvezőbbnek látszanak a PSZÁF adatai, amelyek szerint 2010 első fél évében 16 ezer végrehajtási eljárás előkészítését kezdték meg a bankok – ám ez is jókora ugrás ahhoz képest, hogy 2009-ben az egész év során is csupán 19 ezer eljárás indult.

A két szám közötti eltérés oka, hogy a százezres nagyságrend a végrehajtási eljárás alá vonható lakások számát mutatja, ahol az adósok már legalább 90 napos késedelembe estek a törlesztésekkel. A féléves 16 ezres pedig azt, ahol a háttérben már meg is indult a folyamat. Amennyiben a 105 ezres ingatlanszámot vesszük alapul, ez azt jelenti, hogy mintegy 300 ezer embert fenyeget az utcára kerülés réme. Ráadásul a képet még sötétebbre festi, hogy a bankok további százezer hitelt tartanak számon, ahol az ügyfelek egy-két hónapos késést szedtek össze.

Bár az ő elmaradásuk még nem éri el a 90 napot, vagyis nem vonhatók végrehajtási eljárás alá, előbb-utóbb többen át fogják lépni a kritikus határt. Ha őket is a veszélyeztetettek közé számítjuk, nem túlzás, hogy minden huszadik magyart fenyeget a kilakoltatás.

Óriási veszélybe került tehát a lakosság, amely 2004–2008 között – felelőtlenül – felhalmozta a szintén felelőtlen bankrendszer által ajánlott, minimális önerővel nyújtott olcsó hiteleket (Demokrata, 2010/27.) A felelőtlenség mértékét mutatja, hogy a PricewaterhouseCoopers legfrissebb kimutatásai szerint az 1,7 millió lakossági ingatlanhitel 10 százaléka mutat legalább 30 napos késedelmet.

A fizetési problémákat egyébként nemcsak a svájci frank árfolyamának másfélszeresre drágulása okozta. Legalább ekkora bajt hozott a gazdasági válság, pontosabban az ezzel kapcsolatos elbocsátási hullám.

Görgetjük a problémát

Ahogy korábban természetes volt, hogy jelzáloghitel nemfizetése esetén az érintett ügyfelek elveszítik ingatlanjukat, a moratórium most megosztja a felelősséget. Ha már a helyzet kialakulásában a bankrendszer felelőtlensége is szerepet játszott, akár igazságosnak is mondhatnánk, hogy most nem engedik a végsőkig hengerelni a pénzintézeteket. Valójában azonban a moratórium meghosszabbítása azért is fontos, mert a hirtelen meginduló, tömeges árverések végképp felforgatnák az amúgy is zilált gazdasági viszonyokat.

Ahogy már írtuk: az egyik oldalról utcára kerülne 300-500 ezer ember, ami kezelhetetlen feladatot jelentene a szociális ellátórendszerek számára. Másrészt képtelen feladatnak tűnik 100 ezer lakás elárverezése, ez ugyanis jóval magasabb szám, mint ami hazánkban egy év alatt gazdát cserél. Amennyiben erre mégis kísérletet tennének, az olyan mértékben lenyomná a lakásárakat, ami az ingatlanpiac összeomlásához vezetne.

Emlékezetes, Amerikában 2008-ban épp ez, a fedezetlenül osztott ingatlanhitelek és a behajtás során keletkező áresések vezettek a világméretűvé terebélyesedő pénzügyi válsághoz. Nyugat-Európában pedig – ahol nem vezettek be moratóriumot a bedőlő ingatlanhitelekre – az árverések az elmúlt években 20-30 százalékkal nyomták le az ingatlanárakat. Pedig ott jóval kisebb csoportok kerültek a válság következtében a perifériára, mint Magyarországon.

Az árverezések felfüggesztésével tehát óriási társadalmi és gazdasági kockázatot tol el a kormány. Ugyanakkor azt is látni kell, hogy a döntéssel nem megoldja, csupán görgeti a problémát, ami közben lavinaszerűen egyre nagyobbra duzzad.

Nyilvánvaló az is, hogy az újabb és újabb moratóriumok előbb-utóbb hígítani kezdik a lakosság fizetési fegyelmét. Ha nincs végső következmény, vagyis végeredményben nem lehet bevasalni a kifizetetlen tartozásokat, semmi nem kényszeríti az adósokat a pontos törlesztésre.

Lénárt Mariann, a Banki Hitel Károsultjai Egyesületének vezetője már nyár végén felhívta a figyelmet: a szervezetet egyre többen keresik fel olyanok, akik az átlagnál magasabb jövedelemmel rendelkeznek. Ők tudják fizetni hiteleiket, ám arra kíváncsiak, hogy egyáltalán érdemes-e. Érdemes-e akkor, amikor egy 10 millió forintos, svájci frank alapú hitel tőketartozása két év visszafizetés után – az árfolyam változása miatt – 15 millióra nő, vagyis magasabbra, mint az ingatlan értéke? Főleg, hogy az utóbbi években a lakásárak is 20-30 százalékkal csökkentek.

A tavalyi évben ráadásul egyre nyilvánvalóbbá vált egy másik halasztási lehetőség kudarca. Ahogy Kovács László, a Banki és Végrehajtási Károsultak Irodájának vezetője mondja, azok közül, akiknek a bankok 2009-ben átmeneti fizetési könnyítéseket engedélyeztek, egyre többen esnek vissza a rossz adós kategóriába. Több átütemezési konstrukció ugyanis egy-két évre jelentősen csökkentette a törlesztőrészleteket, amik azonban utána visszaállnak az eredeti szintre.

Ám a magyarországi jövedelmeket – ma már jól látszik – nemcsak egy-két évre vetette vissza a válság, vagyis a türelmi időszak lejárta után az adósok ugyanazokkal a nehézségekkel szembesülnek, mint korábban. Ők tehát a következő hónapokban szintén szaporítani fogják a moratóriumban érintett háztartások számát.

Kulcsszerepben az Eszközkezelő

Ördögi csapdába került tehát a kormány. Amennyiben feloldanák a moratóriumot, egy egész társadalmi réteg menne tönkre, ami hatalmas politikai, szociális és gazdasági válságot okozna Magyarországon. A moratórium végtelen fenntartása ugyanakkor a bankrendszer működőképességét veszélyezteti, ami szintén megrogyaszthatja a gazdaságot.

Nem véletlen, hogy az újabb folyósítású ingatlanhitelekre a bankok már megtalálták a kiskaput, amivel kikerülhetik a végrehajtási moratóriumot: opciós vételi jogot jegyeznek be a szerződésbe, ami lehetőséget ad a bank számára, hogy ő vagy az általa megbízott személy „megvásárolja” az ingatlant. Ez azonban nem alkalmazható a válság előtti hitelekre.

Emlékezetes: a magyar pénzintézetek lényegében nem használták fel – vagy igen gyorsan visszafizették – a Nemzetközi Valutaalap által 2008-ban biztosított 2,5 milliárd eurós bankmentő hitelkeretet. Ám jelenleg úgy tűnik, Magyarországon annyira elhúzódik a gazdasági válság, hogy – kiegészülve a svájcifrank-hitelek terheinek növekedésével – hazánkban csak 2011–2012-ben okoz igazi problémákat az ingatlanpiacon.

A moratórium fenntartása ráadásul az ügyfeleknek sem mindig előnyös. Ahogy a Banki Hitel Károsultjainak Egyesülete fogalmaz: az adósoknak így nem tűnik fel, hogy a felmondott hitelek kamatköltsége és a végrehajtással kapcsolatos díjak tovább növelik tartozásukat, ami előbb-utóbb mégis megjelenik majd kötelezettségeik között.

A svájci frank árfolyama ugyanakkor továbbra sem kegyelmez Magyarországnak. A Nemzeti Bank kimutatásai szerint csak novemberben 450 milliárd forinttal nőtt a hazai háztartások tartozásállománya – ebből 420 milliárdot tett ki a forint leértékelődéséből származó veszteség.

A hazai bankszakma régóta hangoztatja: az ördögi körből csak valamiféle kormányzati szerepvállalás ránthatja ki a devizahitelezés szekerét. Az állami áldozatvállalást erkölcsi szempontok is indokolttá tehetik: 2004–2008 között ugyanis nemcsak a bankok és a lakosság, de állam felelőtlensége is kellett ahhoz, hogy Magyarországon kiugróan magas szintre emelkedhessen az idegen valutában eladósodottak aránya. Sőt több gazdasági elemző szerint Gyurcsány Ferenc kormánya 2006 után kifejezetten ösztönözte a lakosság eladósodását, ennek eredményeként ugyanis az indokoltnál magasabb szinten maradt a fogyasztás, ami a valósnál kedvezőbbnek mutatta a magyar gazdaság állapotát.

Csakhogy a beígért megoldást, a Nemzeti Eszközkezelőt egyelőre képtelen felállítani a kormány. Emlékezetes: a szervezetet eredetileg 2010 augusztusára, majd később októberre ígérték. Ám kiderült, a megvalósításhoz olyan mennyiségű tőke (minimum ezermilliárd forint) kéne, ami meghaladja a magyar költségvetés lehetőségeit.

Hogy kevés pénzből mennyire nem érdemes elindítani egy adósmentő programot, a Bajnai-kormány hasonló próbálkozásának teljes kudarca mutatja. Egy 2009-ben hozott rendelet lehetővé tette volna, hogy az önkormányzatok MFB-hitelből megvásárolják a bajba jutott adósok lakását, majd ugyanazoknak a személyeknek bérbe adják azokat – a programra 60 milliárd forintot biztosított volna a költségvetés. Ám mivel a konstrukció végeredményben nem mérsékelte volna a hitelek terheit, sem az önkormányzatok, sem az adósok részéről nem mutatkozott iránta érdeklődés.

Az utolsó híradásokból az derül ki, ma már inkább magántőke bevonásával állítanák fel az eszközkezelőt. Az MFB égisze alatt létrehozott társaság mintegy 60 százalékos árfolyamon venné meg a rossz hiteleket a bankoktól, majd gondoskodna a bent ragadt családok jövőjéről (Demokrata, 2010/40).

A magántőke bevonását valószínűsíti Orbán Viktor december végi nyilatkozata is. A miniszterelnök ekkor úgy vélte, a Nemzeti Eszközkezelő felállítására csak két jelentős államadósság-csökkentés után kerülhet sor 2011-ben, amikor megnő majd a bizalom Magyarország iránt. Rétfalvi Bence, a Közigazgatási és Igazságügyi Minisztérium államtitkára a kilakoltatási moratórium újabb meghosszabbításáról azt mondta, az intézkedés nem jelent mentességet az adósoknak, célja csupán az, hogy időt biztosítson a Nemzeti Eszközkezelő létrehozására.

Könnyen lehet, hogy áprilisban harmadszor is meghosszabbítják a moratóriumot…

Kárász Andor