A Csongrád megyei Hódmezővásárhelyen indulhat elsőként a panelház-visszabontási program, amely országos mintává is válhat. Miért merült fel a házgyári épületek fölső szintjeinek visszabontása, illetve az alsóbb szinteken a lakások összenyitása, és hogyan képzeli el a kormány ennek megvalósítását?

Orbán Viktor miniszterelnök hódmezővásárhelyi látogatásán vetette fel a panelházak visszabontását. A kormányfő szerint a panelépületek sorsa az egész országban súlyos gond, a felsőbb szintek visszabontásával viszont élhetőbbé lehetne tenni ezeket a lakóépületeket. Ezért a kormány Hódmezővásárhelyen egy tízemeletes épület felújítása során próbálkozna a módszerrel, amennyiben a lakók közül mindenkivel sikerül megegyezésre jutni. Amennyiben a projekt sikerrel jár, országos minta is lehet belőle.


Lejárt az életciklusuk

Lázár János Miniszterelnökséget vezető miniszter az első júniusi kormányinfón beszélt arról, hogy megoldást kell találni a panelban élők életminőségének javítására.

– A magyarországi panellakásoknak lejárt az életciklusuk. Egytizedüket az elmúlt tíz évben sikerült valamilyen szinten felújítani, döntő hányaduk azonban semmilyen felújításon nem esett át. Van lehetőség a felújításukra, de az technológiailag sosem lesz tökéletes.

A minisztérium munkatársai építészekkel konzultálva több német városban tanulmányozták azt a visszabontási programot, amelynek során a keletnémet lakótelepeket rehabilitálták. Akiknek a lakását visszabontanák, azok támogatást kapnának, hogy kertvárosi övezetbe költözhessenek, akik pedig szeretnének a lakótelepen maradni, azoknak teljeskörűen korszerűsítik a lakását. Lázár János hangsúlyozta, a program előtt egy építészszakmai vita indul arról, mi a legoptimálisabb megoldás, viszont a következő ciklusban egy lehetséges Fidesz-kormánynak a panellakások élhetővé tételét mindenképpen kormányprogrammá kell emelnie.

A 2011-es népszámlálás adatai szerint az 548 ezer panellakásban 1 millió 149 ezer ember élt. A panellakások 71 százaléka Budapesten és a megyei jogú városokban található. Budapesten 189 ezer panellakás van, 411 ezer lakossal. A panellakások több mint fele 1971 és 1980 között épült, további egyharmada pedig a nyolcvanas években. Hegedűs Zoltán, Hódmezővásárhely alpolgármestere a Demokratának elmondta, a panelrekonstrukciós program fő célja, hogy a panellakásokban élők életkörülményeit javítsák.

– Ezek az épületek leromlott műszaki állapotban vannak, az elektromos hálózatuk elavult, épületgépészeti felújításra szorulnak. A panelépületek problematikája, felújításának szükségessége korábban Lázár János Miniszterelnökséget vezető miniszter hódmezővásárhelyi lakossági fórumán vetődött fel, és az ott elhangzottak ösztönöztek bennünket arra, hogy az ügyben Orbán Viktor miniszterelnökhöz forduljunk. Mivel a tulajdonosok saját erőből nem tudnák ezeket az átalakításokat elvégezni, ezért azt kértük a miniszterelnök úrtól, hogy Hódmezővásárhelyen valósulhasson meg egy olyan államilag finanszírozott panelrekonstrukciós program, amely mintaként szolgálhat az országban.

A felújításra 13 különböző építésztechnikai megoldást dolgozott ki a Miniszterelnökség Építészeti és Építésügyi Helyettes Államtitkársága, amelyek közül csak egy szól a visszabontásról. Az alpolgármestertől megtudtuk, az első lépés az épület kiválasztása lesz. Ez ügyben a szakértői megbeszélések a múlt héten már megkezdődtek, hamarosan pedig a tulajdonosok képviselőivel ülnek le tárgyalni. Hegedűs Zoltán hozzátette, hosszadalmas egyeztetésre számít, mert a program csak úgy indulhat el, ha minden érintett lakóval meg tudnak egyezni.


Német minta

Lapunk elkérte a Miniszterelnökség Építészeti és Építésügyi Helyettes Államtitkárságától a panelvisszabontási pro­jekt­tel kapcsolatban készült dokumentumot, amely egyértelműen megfogalmazza a célokat, az építészeti alapelveket és az elvárt eredményeket. A munkaanyag kitér arra, hogy a korábbi panelrehabilitációs programok nem vették figyelembe a panelprobléma szociális, városépítészeti vagy környezettudatos/ökológiai összetevőit, és a rezsicsökkentésen túl valódi életminőségbeli javulást nem értek el. „A felújítások a legritkább esetben érintik az épület belső rendszerét, a lakások alaprajza, tulajdonosi szerkezete, az épület struktúrája változatlan marad, elvétve foglalkoznak gépészeti megoldások megújításával, fűtési, szellőztetőrendszerrel. A közösségi terek, az épületek előtti zöldfelületi rendszer, a közterületek, parkolók állapota elhanyagolt, nem biztosít méltó lakókörnyezetet az ott élőknek” – áll a dokumentumban. Az Államtitkárság az alábbi célokat jelölte meg: az élet- és lakáskörülmények jelentős megváltoztatása, a települési infrastruktúra és a környezet jelentős javítása, megfizethető és vonzó lakhatási lehetőségek kidolgozása, a közösségi élet támogatása. Álláspontjuk szerint számos külföldi példa bizonyítja, hogy a fenti célok érdekében a hőszigetelésen túl radikálisabb beavatkozásokat kell végrehajtani az egyes épületek szerkezeti struktúrájában, a lakások alaprajzi rendszerében, amit bizonyos esetekben bontásokkal és jelentős átépítésekkel lehet elérni.

Az államtitkársági munkaanyag több külföldi példán keresztül – Leinefelde-Worbis, Berlin, Luwdigshafen, Cottbus, Amszterdam, Rimaszombat – mutatja be a panelrehabilitációs megoldásokat. Ezek közül a németországiakat érdemes részletesebben taglalnunk, hiszen Lázár János is azokat említette követendőnek, és az államtitkárságon készült dokumentum is ezeket részletezi. Németországban a fal leomlása után a volt keletnémet városokból rengetegen elköltöztek a nyugati területekre, a panelépületek lakosságszáma harminc-negyven százalékkal csökkent. Az elköltözők legnagyobb arányban a 25-35 éves korosztályból, és a családdal együtt távozó gyermekekből kerültek ki. A lakótelepi népességen belül egyre nagyobb arányba kerültek a nyugdíjasok és az inaktívak. Az újraegyesítés után tömegesen újították fel a keleti országrész lakótelepeit, azt remélve, hogy csökken az elvándorlási tendencia: modernizálták a gépészeti megoldásokat, és javították az épületek energetikai jellemzőit. A népességfogyást azonban ez sem állította meg, ezért radikálisabb megoldásra volt szükség, mert a panelépületek lakásai jelentős számban kiürültek.

Dr. Novák Ágnes okleveles építészmérnök doktori értekezését Leinefelde-Worbis lakótelepi rehabilitációjáról írta. A szakember a Demokratának elmondta, amikor várostervező és építésztársai először vetették fel a keletnémet városban a bontások lehetőségét, majdnem megkövezték őket. Első lépésben a város vezetése, a helyi civil közösségek és a tervezők közösen rögzítették a mindenki által elfogadott alapelveket és célokat. Az alapelvek – amelyeket az államtitkársági dokumentum is követendőnek tart – között szerepelt, hogy a közösségi terek és épületek fejlesztése mindig egy kis lépéssel előrébb járjon a lakások fejlesztésénél, hiszen a nagyobb közösség számára azonnali javulást eredményez, így a lakások is vonzóbbak lehetnek. Az épületek vonatkozásában közmegegyezésre jutottak abban, hogy teljes külső és belső átformálás szükséges, azaz teljes építészeti arculatváltás.

A városrendezési tervek alapján eldöntötték, hogy a lakások számát a felére csökkentik, és a fennmaradó lakásállományt felújítják. A településtervezés során figyelembe vették, hogy a lakótelep peremén legyenek az első bontások, és a felszabadult területet azonnal parkosítsák, így a lakótelep a tájba simul. A további bontásoknál a belső zsúfoltság csökkentése lett a cél, így a tömbbelsőben kibontott épületek helyén tágas parkok és vízfelületek alakultak ki. A megvalósítás során fontos volt, hogy minden bontás észszerű legyen, sok esetben akár öt szintet is lebontva, de a pince és földszinti teret megtartva. Az alacsonyabb szintszámú épület élhetőbb környezetet, jobban eladható lakást jelent. A projektben fontos volt a földszinti lakások értékének növelése, amit úgy oldottak meg, hogy minden földszinti lakáshoz kert tartozzon. A tetőszinti lakásoknál is számos vonzó megoldást alkalmaztak: nagy terasz, zöldtetők. Alapelvvé vált az is, hogy minden lakáshoz tartozzon erkély, kert vagy terasz.


Hazánkban is megvalósítható

A hazai média a témával kapcsolatban szinte kivétel nélkül arról cikkez, miért nem valósítható meg hazánkban a projekt. Ezt főleg azzal indokolják, hogy a lakosokkal lehetetlen lesz megegyezésre jutni. Természetesen Németországban sem egyik napról a másikra történt a lakókkal való megegyezés, ez sokszor hónapokat, sőt éveket vett igénybe. A benn élőket csak nagyon nehezen lehetett meggyőzni arról, hogy csökkenteni kell az épületben a lakásszámot, azaz vissza kell bontani. A tervezési és a megvalósítási folyamat lassúságát is nehezen fogadták az érintettek, ezért voltak fontosak az azonnali eredménnyel járó részprojektek. Sőt, a megegyezés után is folyamatos kommunikációra volt szükség a városlakók és a projektek megvalósítói között, mert a lakók nehezen tudták elképzelni az új építészeti megoldásokat, a lakások teljes átalakítását.

Ellenérvként hangzik el, hogy egy ilyen beruházás beláthatatlan költségekkel járna. Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének elnöke szerint drágább lenne a paneleket visszabontani, mint új társasházakat építeni. Dr. Novák Ágnes szerint viszont a németországi adatok azt bizonyítják, hogy a panelvisszabontási projekt költséghatékonyabb lenne, mint a lakóparki beruházások: bontással és átépítéssel egy teljesen újszerű lakásállomány hozható létre a zöldmezős beépítési költségek feléből. Hozzátette, a német panelfelújítási megoldások azt bizonyítják, hogy technikailag szinte minden megvalósítható: lehet a lakásokat horizontálisan bővíteni vagy összenyitni, lehetséges a függőleges összekapcsolás is. Szerinte a program magyarországi sikerének egyik legfontosabb feltétele, hogy a felújítandó épületben sok üres lakás legyen.

– Magyarországon a panellakások közel tíz százaléka áll üresen, a tulajdonos nem fizeti a közös költséget, így milliós közüzemi tartozást halmoz fel. A magyarországi lakótelepek lassan elnéptelenednek. A rendszerváltás előtt többnyire három-négy fős család élt egy lakótelepi lakásban, de ahogy a gyerekek kirepültek a családi fészekből, az idős házaspárok ott ragadtak a lakótelepeken. Sokan elváltak vagy megözvegyültek, így rengeteg magányos nyugdíjas él a panellakásokban – mondta az építészmérnök.

A tulajdoni viszonyok rendezését is fontosnak tartja, mert ezen a téren van a legnagyobb különbség a magyar és a német lakótelepi lakás között. Míg a magyar panellakások szinte kizárólag magántulajdonban vannak, addig a németországiak állami vagy szövetkezeti tulajdonban: azaz egy épületnek csak egyetlen tulajdonosa van, a lakók csak bérlői az ingatlanoknak. Szerinte a leghatékonyabb megoldás az lenne, ha az állam megvenné a lakásokat, így a kiürített épületnek egyetlen tulajdonosa lenne. A felújítás-átalakítás után pedig az állam értékesítené a lakásokat.

A tervezett felújítással minden érintett jól járna. A felsőbb szinten élőknek lehetősége nyílna kertvárosi övezetbe költözni, az alsóbb szinten lakók pedig egy korszerűbb, felújított, nagyobb alapterületű, értékesebb lakásban élhetnének. A program az ingatlanpiacra is kedvező hatással lenne, hiszen a kiköltözőknek új lakást/házat kell találniuk, az építőiparban dolgozóknak pedig folyamatos munkát jelentene.

Lass Gábor