Omlásveszély!

„Vigyázat, omlásveszély!” – ezzel a többnyire szecessziós épületeken kifüggesztett táblával sokszor találkoznak a járókelők Budapest belvárosában. Habár ezek a jelzések inkább csak kisebb vakolatdarabok lehullására figyelmeztetnek, a nyár első hónapjának utolsó hetében méretesebb problémával kellett szembesülni. Június 27-én ugyanis leomlott egy ház homlokzati, tetőszinti fala a VI. kerületi Jókai utcában, a törmeléktömbök pedig az utcán parkoló gépkocsikra, illetve az úttestre zuhantak. Az incidensben egy 26 éves balerina súlyos koponya- és gerincsérüléseket szenvedett, több napig mélyaltatásban tartották, míg állapota nem stabilizálódott. A néhány hete tűzesetet is megélt épület tetején egy 15 lakást magában foglaló szintráépítésen dolgoztak a munkások, mielőtt leomlott volna a szerkezet.

– A leomlott mintegy másfél méter magas párkányfalat eredetileg a hozzá rögzített faszerkezetű tető támasztotta meg vízszintesen. Miután elbontották mögüle a tetőt, a gyenge mészhabarcsba rakott fal kikötés, megtámasztás híján egyszerűen kidőlt; csak idő kérdése volt, hogy szél vagy egyéb külső hatásra stabilitását veszítse – mutat rá a történtekre Madaras Botond tartószerkezeti tervező és szakértő. Szintén omlás történt májusban a XII. kerületi Böszörményi úton, akkor egy bontásra ítélt hatemeletes régi (párt)ház homlokzatának maradványai estek a közterületre. Habár ott személyi sérülés nem történt, az önkormányzat feljelentést tett az ügyben ismeretlen tettes ellen a szakszerűtlen bontási munkálatok okozta gondatlan veszélyeztetés miatt.

Elhanyagolt emlékek

A belváros arculatát minden túlzás nélkül meghatározzák a kiegyezés utáni több évtizedet átívelő időszakban épült bérházak, amelyek szerkezete viszont elhanyagolt állapotban van. A legnagyobb problémát az okozza, hogy ezek az épületek nem tetőtérrel, hanem egyszerű faszerkezetes padlással és fa zárófödémmel épültek, így ezekre ráépíteni csak úgy lehet, ha az eredeti fedélszéket elbontják, és építenek helyette egy modernebb szerkezetet. Szükség van a zárófödém megerősítésére, kiváltására is. Így végül akár nem csupán egy szint, de galéria is létrejöhet.

– Az épületek fedélrészeinek és általában faszerkezeteinek a rossz állapotát az okozza, hogy megfelelő kezelés híján mára megette őket a gomba és a rovarok, itt-ott ázik is a tető. Az sem segít, hogy az épületek átfogó felújítása legtöbbször évtizedek óta várat magára, a rendszerváltozás idején olcsón eladott ingatlanok komoly költségű javítási munkáit általában nem tudja finanszírozni a lakóközösség – idézi fel a szakember.

A száz évnél is idősebb épületeken nemcsak az idő fogott ki, hanem átéltek két nagy világégést, illetve az 1956-os forradalom tűzharcait is, ezekhez kötődő károsodások a mai napig lehetnek rajtuk.

Ahogy a szakértő mondja: ha történtek is javítások ezeken az épületeken, sokszor szakszerűtlenül. Emellett a második világháború után ezeket a bérlakásokat a hatalom elvette az előző tulajdonosoktól, sok esetben teljesen átépítették őket, a nagyobb polgári lakásokat több kisebbre osztották fel, amelyek többségénél szintén mellőzték a megfelelő tervezést.

Persze felmerül a kérdés, hogy miért nem ellenőrzik megfelelően ezeket az épületeket. A szakértő szerint rendkívül nehéz a lakott ingatlanok állapotának vizsgálata, mivel ezek a szerkezetek alul-fölül be vannak építve, vagyis a teljes körű vizsgálat túl sok, a lakók számára vállalhatatlan mértékű bontással járna. Ráadásul ezek az épületek a tetőtér beépítésével többletterhelést kapnak, galéria építésekor újabb pluszteher kerül a bérházra a válaszfalak, burkolatok, aljzatok miatt. A bajokat tetézi, hogy a házépítés mellett maga a tetőtér beépítésének folyamata is rendkívül leegyszerűsödött az utóbbi évtizedekben: az előzetes tervek mindössze egy formális engedélyezési eljáráson esnek át az építéshatóságnál.

– Az eljáró hatóság beépítettségi és városképi, illetve műemléki szempontok alapján ítéli meg a tervek minőségét, de minden szakágra kiterjedő szakmai kontroll általában nincs. A szakági terveket egyetlen cég készíti, másik, független szakértő nem is ellenőrzi őket a több szem többet lát elve jegyében, pedig öt-hat évvel ezelőtt még kötelező volt a tervellenőrzés bizonyos építési volumen felett. A jogszabály mindössze annyit ír elő, hogy a nyolcvan évnél idősebb épületeknél felújítás esetén szakértői véleményt is kell készíteni a szerkezetek állapotáról, a törvény azonban érdemben nem kötelezi a beruházót, kivitelezőt ennek figyelembevételére – hívja fel rá a figyelmet Madaras Botond.

Keresett a tetőtér

A fent említett problémák ellenére nagy igény mutatkozik tetőtéri lakásokra. A frekventált helyeken található tetőteres ingatlanok európai szinten is vonzóak, és gyakran több száz millió forintba kerülnek, Budapest belvárosában pedig egyébként is nagyon kevés a hely új ingatlanok építésére.

– Az építési vállalkozók ezért hatékony receptet találtak ki: megszerzik a belvárosi társasháztól az ingatlan tetőterét, és cserébe kifogástalan állapotba hozzák a ház homlokzatát is, ami egyébként tíz- vagy százmilliós nagyságrendű összegbe került volna a lakóknak – mondja Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Az új tetőtéri, jellemzően panorámás és teraszos lakások emellett a piacot is fellendítik, kifejezetten vonzóak lettek a vevők körében.

– A fővároson kívül a tetőtér beépítése leginkább a többgenerációs lakóhelyek létesítése szempontjából volt fontos. Sok fiatalnak ugyanis nem volt pénze arra, hogy önálló ingatlant vásároljon, ezért a meglévő családi fészket alakították át úgy, hogy két-három generációnak szolgálhasson otthonául. Az elmúlt években a családi otthonteremtési kedvezmény rendszerébe önálló elemként került bele a többgenerációs ingatlanok kialakítása is, így a családi házak tetőtereinek beépítéséhez állami támogatást is lehet már igényelni – mutat rá a szakértő.

A tetőtéri lakások nagy keresettsége a piaci árakban is megmutatkozik. Míg 2017-ben egy ilyen lakás négyzetméter­ára 484 ezer forint körül mozgott átlagosan a fővárosban, addig ez az összeg 2022-re közel a duplájára, 910 ezer forintra ugrott, miközben tetőtér nélkül több tízezer forinttal olcsóbban beszerezhető egy lakás. A megyeszékhelyeken és a megyei jogú városokban öt éve 270 ezer forintba, ma már 584 ezerbe kerülnek átlagosan a tetőteres ingatlanok négyzetméterenként, tetőtér nélkül viszont 60 ezer forintot is spórolhatunk.

Népességnövelő hatás

Habár fővárosunkban piaci és térspórolási szempontból van jelentősége a tetőtéri lakásoknak, a Budapesthez nagyon hasonló városszerkezetű Bécsben az infrastruktúra részét képezik.

– Az osztrák fővárosban ugyanis jellemzően nem autóval járnak bevásárlóközpontba vagy dolgozni, hanem tömegközlekedéssel vagy kerékpárral, ehhez pedig biciklisávok és sűrűbb közösségi, illetve zöldterületek társulnak. Az így létrejött infrastruktúra miatt többen költöznek a városba, fellendül a turizmus, és megnő a tetőterek iránti kereslet is – részletezi Kádár Bálint urbanista, a Budapesti Műszaki Egyetem docense.

Főleg az intézmények, irodai bérházak kaptak tetőteret az osztrák belvárosban, de a lakóházak is. Így egy húszlakásos épület akár további öt lakással is bővülhet anélkül, hogy az ingatlan alapterülete megváltozna vagy új szintek jöttek volna létre.

– Budapesttel ellentétben nem a tömegközlekedéssel nehezen megközelíthető lakóparkok, hanem a csomópontokon, metrómegállók közelében elhelyezett lakások építését favorizálják újabb parkolóhelyek létesítése nélkül. Éppen ezért a bécsiek nagyobb százalékának nincs saját autója, mint a budapestieknek – jelzi a szakértő.

Bécsben nagyon szigorúak a városépítészeti örökségre vonatkozó szabályozások, például jobbára csak négy szint alkothatja ezeket a lakásokat. A tetőtéri kubus ugyan nem bővíthető, de nem gördítenek akadályt a tetők anyagának megváltoztatása elé. Így megengedik, hogy a korábban faszerkezetű és régi cseréppel lefedett tetőtér üvegből, acélból épüljön, a városi arculathoz képest élénk színekben pompázzon, vagy akár tetőteraszokat hozzanak létre. Ahogy a szakértő rámutat: ez azért volt fontos, mert a kilencvenes években a fiatal osztrák építészek úgy kezdtek irodát létesíteni, hogy tetőtereket építettek be, és ott mutatták meg, mit tudnak.

Az osztrák komplex stratégia, úgy tűnik, meghozta gyümölcsét: Bécs népessége dinamikusan növekszik, Budapesté viszont először csökkent, majd stagnált.

– Akik Bécsbe költöztek, nem növelték a forgalmat, hiszen nem jöttek létre miattuk se új parkolóhelyek, se az autóra nem voltak rákényszerítve. Kihasználták a meglévő infrastruktúrát, emiatt sűrűbben járhatott a villamos, így megérte használni a közösségi közlekedést. A tetőterek beépítése a fenntartható városhoz vezető út, ráadásul úgy, hogy ez veszélyezteti a legkevésbé a városképet, és több hasznos funkciót, például napelemeket is kaphat a ház – mondja az urbanista, hozzátéve, hasonló stratégiát követ Párizs is a tetőterek hasznosításában.

Habár a tetőterek a mai napig reneszánszukat élik Európában, Budapest egyelőre nem dolgozott ki megfelelő stratégiát a hasznosításukra. Márpedig a belvárosi bérházak tetőterének állapota egyre jobban romlik, és a Jókai utcai omláshoz hasonló esetek az elkövetkezendő húsz-harminc évben sűrűsödni fognak. A fővárosnak választania kell: hagyja elpusztulni a városkép pillérét adó történelmi épületeinket, vagy a hozzá hasonló arculatú európai nagyvárosok mintáját követve kezd valamit a helyzettel.