Hatalmas lelki és fizikai tehertől szabadult meg az a tizenötezer család, akiknek jelzáloggal terhelt ingatlanát az elmúlt két év során befogadta a Nemzeti Eszközkezelő. Nem kell elköltözniük sehová, nem kell elhagyniuk otthonaikat, nem kell kiszakadniuk a megszokott környezetükből. A korábbi több tízezres hiteltörlesztések és a felhalmozódó nyomasztó tartozások helyett ma kiszámítható bérleti díjat fizetnek, a bérleti jogot a családtagok folytathatják és öt éven belül arra is lehetőségük van, hogy a törvényben meghatározott feltételek mellett visszavásárolhassák ingatlanukat.

A rendkívül sikeres programról viszonylag kevés szó esik: valamiért elkerülte a balliberális ellenzék figyelmét, hogy a kormány eddig mintegy 60-70 ezer emberen segített… És ez még csak a kezdet. A Nemzeti Eszközkezelő otthonvédő programja még nem érte el a csúcspontját: a befogadott ingatlanok száma az idei év végére elérheti a 25 ezret, így százezer főre nőhet azoknak a száma, akiknek a biztonságos lakhatását hosszú távon megoldotta az állam. Miközben a balliberális sajtó hallgat, a rászoruló családokhoz szerencsére eljutott a hír. A nagy érdeklődést mutatja, hogy a Nemzeti Eszközkezelő helyi tarifával hívható kék számára eddig több mint 30 ezer hívás érkezett.

A kormány 2011 májusában hirdette meg az Otthonvédelmi Akciótervet, amelynek egyik elemeként a szociálisan leginkább rászoruló hiteladósok lakhatásának rendezését tűzte ki célul. Az akcióterv egyik legstabilabb pillére az eszközkezelő programja lett, amely a három szereplő, a magyar állam, a hitelt nyújtó pénzintézet és a hiteladós közös áldozatvállalásán alapul.

Mindenki jól jár

Németh Lászlóné nemzeti fejlesztési miniszter szerint az egyedülállóan kompromisszumos megoldás során mindhárom szereplő áldozatot hoz: a bank lemond a diszkontárat meghaladó követeléséről és elengedi az adóst, a hiteladós lemond az ingatlan tulajdonjogáról, a magyar állam pedig pénzt áldoz: megvásárolja az ingatlanokat. Tavaly a programra 33 milliárd forintot fordított a kormány, az idei keret 37 milliárd forintra nőtt.

Németh Lászlóné felhívta a figyelmet arra, hogy a kiszolgáltatott családok lakhatása már a felajánlás pillanatában biztossá válik, mert a hitelintézet a felajánláskor felfüggeszti a végrehajtási eljárást. Végül tehát mindenki jól jár.

A bank azért, mert garantáltan megkapja követelése egy részét és nem kell a kilakoltatással, árverezéssel bajlódnia, az ezzel járó kockázatokat vállalnia. Jól jár a hiteladós, mert megszabadul a nyomasztó terheitől és bérlőként használhatja tovább a lakását, megfizethető bérleti díjért cserébe, ráadásul öt éven belül akár vissza is vásárolhatja korábbi ingatlanát. Végül jól jár az állam is, mert a kifizetett összegekért cserébe az ingatlanok tulajdonosává válik, tud gondoskodni a családokról és elejét veszi a beláthatatlan következményekkel járó tömeges kilakoltatások szociális következményeinek.

– A program indulásakor semmilyen hazai vagy nemzetközi módszer vagy bevált gyakorlat nem állt rendelkezésre – mondta a Demokratának Ternyák Edit, a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. szóvivője. – Az volt a kérdés, miképpen oldhatja meg az állam a hiteladósok helyzetét úgy, hogy a végeredmény mindenki számára megnyugtató legyen. Az ilyet a játékelmélet win-win, azaz mindenki számára nyertes végkimenetelű játszmának nevezi. A részletek kidolgozása a kormányra várt. Nem voltak jól bevált sémák, mivel sem Európában, sem a világban ilyen tömeges, zömében devizaalapú jelzáloghitel-válság eddig még nem fordult elő. 2011-re a válság annyira elmélyült, hogy a családokat már a kilakoltatás réme fenyegette, az állami beavatkozás pedig egyre sürgetőbbé vált.

Ez a program tehát a nulláról indult, az elméleti elképzeléseket át kellett ültetni a gyakorlatba.

A kormánynak meg kellett állapodnia a pénzintézetekkel, ki kellett dolgoznia a jogszabályokat, amelyeket az Országgyűlésnek el kellett fogadnia, végül fel kellett állítani a Nemzeti Eszközkezelő Zrt.-t, amely jelenleg több mint 90 munkatárssal dolgozza fel a pénzintézetektől tömegesen beérkező felajánlásokat.

Minden a helyére került

A felajánlást a hiteladós a bankjánál kezdeményezi, az eszközkezelővel a pénzintézet veszi fel a kapcsolatot. A NET program jogszabályok által meghatározott feltételeinek egy része az ingatlanra és a hitel összegére, a másik része a szociális rászorultságra vonatkozik. Az eszközkezelő csak akkor vásárolhatja meg az ingatlant, ha az összes feltétel teljesül. A törvényi feltételek meglétét a hitelt nyújtó bank ellenőrzi.

A rendszeres szociális segélyről, a foglalkoztatást helyettesítő támogatásról, a lakásfenntartási támogatásról, illetve a rendszeres gyermekvédelmi kedvezményről a település jegyzője állít ki igazolást. Az ápolási díjra való jogosultságot a járási hivatal igazolja. A Magyar Államkincstár azt igazolja, hogy a háztartásban legalább egy, családi pótlékra jogosító gyermeket nevelnek. A közfoglalkoztató a foglalkoztatási szerződés másolatát hitelesíti. A saját jogú nyugellátásban vagy megváltozott munkaképességűek ellátásában részesülők az ellátást megállapító határozattal vagy az ellátás évenkénti rendszeres emeléséről szóló értesítéssel, vagy a folyósított ellátás törzsszámáról szóló igazolással és a postai szelvénnyel, vagy bankszámlakivonattal igazolhatják a jogosultságukat. Az ügyintézés helye minden esetben a hitelt folyósító bank vagy követeléskezelő fiókja, és az ország bármely részén lehetséges. A törvényben meghatározott igazolásokat a bankfiókba kell bevinni, ahol ellenőrzik a jogosultságot. Az ingatlanra és a jelzáloghitelre vonatkozó jogosultságot ugyancsak a bank ellenőrzi. A feltételek teljesülése esetén az adós szándéknyilatkozat aláírásával kezdeményezi, hogy a programba kerüljön.

A felajánlott ingatlanok átlagos forgalmi értéke a jelzáloghitel-szerződés megkötésekor 7,8 millió forint volt. A kibővített feltételek között szerepel, hogy az ingatlan forgalmi értéke Budapesten és a megyei jogú városokban a jelzáloghitel-szerződés megkötésének pillanatában nem haladhatja meg a 20 millió, egyéb településeken a 15 millió forintot.

A lakások és házak többsége a keleti országrészben, jellemzően Borsod-Abaúj-Zemplén és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében található, de jelentős számú ingatlan érkezett Pest megyéből is. A felajánlott házak és lakások 7 százaléka Budapesten, 16 százaléka megyei jogú városban, 39 százaléka vidéki városban, 38 százaléka egyéb településen található.

Mielőtt az állam az ingatlant megvásárolná, a helyszínen fényképes jegyzőkönyv készül, amelyben rögzítik és dokumentálják az ingatlan állapotát. Ez a részletes dokumentáció kiterjed a nyílászárók, a födém, az alap, a tetőszerkezet, a fűtésrendszer, a vezetékek, a falak, a kémény és a burkolatok állapotára. Ezt a felmérést a MÁV Ingatlankezelő Kft. végzi, amely komoly tapasztalattal és több évtizedes gyakorlattal rendelkező állami cég. A vasút tulajdonában van ugyanis mind a mai napig az ország legjelentősebb ingatlanállománya.

Fontos szempont, hogy olyan ingatlant az állam nem vesz meg, amely életveszélyes állapotban van. Ha a MÁV IK-nak ilyen gyanúja támad, akkor a helyi építésügyi hatóságnak kell nyilatkoznia arról, hogy valóban életveszélyes-e az adott lakás. Ameddig a hibát nem javították ki, az ingatlan nem ajánlható fel megvételre. A magyar állam a már megvásárolt lakásokra biztosítást köt. A szerződéskötéseket ügyvédek bonyolítják le; az ügyvédeknek járó honoráriumot is magára vállalta az állam. Az ügyvédeket nyilvános pályázati eljárás keretében választotta ki a Nemzeti Fejlesztési Minisztérium, a kiválasztott ügyvédek listája elérhető a zrt. honlapján.

Két szerződés kötésére kerül sor. Az első egy adásvételi szerződés, amelyben az ingatlan tulajdonosa lemond az ingatlan tulajdoni jogáról a magyar állam javára. A volt tulajdonost öt évig visszavásárlási jog illeti meg, a törvényben rögzített feltétek mentén. A második egy bérleti szerződés, amelyben a bérlő határozatlan időre szóló bérleti jogviszonyt létesít a Nemzeti Eszközkezelő Zrt.-vel. A bérlő halála esetén a bérlővel együtt élő családtagok a bérleti jogot folytathatják. A bérlő köteles a lakbért, a közüzemi díjakat, társasházi lakás esetén a közös költséget rendszeresen fizetni, az ingatlant rendeltetésszerűen használni és ennek ellenőrzését segíteni.

A bérlő befizetéseit az eszközkezelő ellenőrzi, késedelmes fizetés esetén felszólítja. Nem cél a kilakoltatás, késedelmes fizetésre az eddigi tapasztalatok szerint csak ritkán kerül sor. A családok átlagos havi lakbére 9400 forint, terheik a korábbi, jellemzően több tízezer forintos hiteltörlesztések töredékére mérséklődtek. Hat hónapot meghaladó fizetési késedelem után a bérleti szerződést fel kell mondania az eszközkezelőnek. Ugyanakkor nem céljuk a szerződés felmondása. Már a kezdeti fizetési nehézségek megjelenése esetén figyelmeztetik a bérlőt, és felhívják a figyelmét arra, hogy szorult helyzetében milyen szervezetekhez fordulhat segítségért. Óriási szerep hárul a segélyszervezetekre, elsősorban a Máltai Szeretetszolgálatra, valamint az önkormányzatokra.

A NET-program sikerét mutatja, hogy az eszközkezelő eddig a programba bekerült ingatlanok esetében minden egyes költségvetésből származó forinttal több mint két forint banki követelést váltott ki. Ez konkrétan azt jelenti, hogy 16 milliárd forint költségvetési forrás felhasználásával csaknem 35 milliárd forint jelzáloghitel-tartozásból származó hitelintézeti követelés megfizetése alól mentesültek a NET-programba bekerülő adósok.

A kitűnő mutatók mellett nem szabad elfeledkezni arról, hogy az érintett családok tízezrei nemcsak a kilakoltatás rémétől menekültek meg, hanem otthonaikban maradhatnak, élhetik korábbi, megszokott életüket. Nem kell megválniuk a háztól, a kerttől, amit annyira szeretnek. A legtöbb emberben komoly érzelmi kötődés alakul ki az otthona iránt. A tulajdonjogról való lemondás ugyan valóban lemondást jelent, ám ezt orvosolja az öt éven belüli visszavásárlás joga. Magyarán: azért maradt üres a mintegy nyolcvan ócsai ház fele, mert az ide várt emberek tízezrei egy állami segélyprogramnak köszönhetően az otthonukban maradhattak.

Hernádi Zsuzsa