– A külföldiek ingatlanvásárlása hazánkban közvetlenül a rendszerváltás után kezdődött. Azóta Magyarországon a külföldi állampolgárok tulajdonában lévő ingatlanok száma folyamatosan nőtt. A rendszerváltást követő években az ingatlanszerzés feltétele a cégalapítás volt, ami csak kiskaput jelentett. Az 1996-ban hatályba lépett új törvény úgy szabályozza az ingatlanvásárlás helyzetét, hogy a külföldi állampolgár immár cégalapítás nélkül is hozzájuthat magyar ingatlanbirtokhoz. Ez olyan külföldi állampolgárokra vonatkozik, akiknek hazájában magyar vásárló is vehet ingatlant. 1996 és 2001 között – legális úton – 8261 külföldi állampolgár szerzett ingatlant a Balaton kiemelt üdülőkörzetében. Ma ez a szám már a tízezret is eléri, nem számítva az illegális úton megszerzett ingatlanokat. „A külföldiek által fölvásárolt ingatlanok 47 százaléka lakás és családi ház” – olvasható a Balaton Fejlesztési Tanács 2002-es felmérésében.

Tíz százalék

Főként a balatoni partvidéken árulják az idegen kézben lévő ingatlanokat. A tulajdonosok 45 országból jöttek, háromnegyedük Németországból érkezett, de mindössze 10 százalékuk nem német ajkú. A külföldi tulajdonosok jó része a távollétében jellemzően kiadja a házát, elsősorban családtagjainak, ismerőseinek, honfitársainak. Így ők vetélytársi helyzetbe kerülnek a magyar házkiadókkal szemben. Ugyanakkor előnyt jelent a magyarok számára, hogy általában a külföldi állampolgárok jelentős összegeket fektetnek házaik felújításába és karbantartásába, ami a helybélieknek munkát biztosít. Ezek a szépen rendben tartott házak jobban vonzzák a turistákat, mint a fel nem újított kulcsos házak.

– A külföldi ingatlantulajdonos biztos turistának számít, mert rendszeresen jön a házát gondozni, és vakációját itt tölteni, ezért fontos a külföldi ingatlantulajdonosokat a Balaton-régióban tartani – mondta érdeklődésünkre Oláh Miklós, a Balatoni Integrációs és Fejlesztési Ügynökség Kht. (amit a Balaton Fejlesztési Tanács alapított) balatonfüredi kutatócsoportjának vezetője, de hozzátette, hogy vizsgálati eredményeik szerint az állandó lakosok néhány településen – többnyire ott, ahol a külföldi tulajdonlás mértéke már most is 15-20 százalék feletti – már nem örülnének annak, ha az ingatlantulajdoni arányok a külföldiek javára tovább változnának a térségben.

Ebből a szemszögből nézve tehát figyelemre méltó hír, hogy a külföldi ingatlantulajdonosok 10 százaléka most eladásra hirdeti a házát. A következő kérdések vetődnek fel: Mi ennek az oka? Mely rétegek kínálják eladásra a házukat? Milyen érdekek rejlenek a döntésük mögött? Mivel nincsenek megelégedve?

A Balaton-vidéken megdöbbenve tapasztaltuk, hogy szinte minden negyedik-ötödik házat eladásra hirdetik – nyilván nem csak a külföldi tulajdonosok. Pedig, mint ahogy egy ingatlanforgalmazó közölte velünk, ügyfelei nagy része nem is rakja ki az „Eladó” táblát, mert fél a betöréstől. Tehát még a láthatónál is több a vásárlóra váró ház, ezért csak becsülni lehet az eladásra kínált ingatlanok tényleges számát és tulajdonosainak állampolgárságát. A Balaton Fejlesztési Tanács Oláh Miklós vezetésével készített tavalyi statisztikai felmérése szerint a Balaton-régióban az utolsó 1-2 évben az összes külföldi tulajdonos 4,7 százaléka tervezi eladni ingatlanát. Több ingatlankereskedő arról nyilatkozott nekünk, hogy ennek aránya sokkal magasabb, körülbelül 10 százalék.

Ezt több okra vezetik vissza. Elsősorban az idegenforgalom idei visszaesése miatt egyes helyeken a veszteség eléri a 10 százalékot. Így a kiadandó nyaralók hosszú időn keresztül üresek maradtak és a tervezett bevétel elmaradt. Ezért több ingatlantulajdonos ebből azt következtetést vonta le, hogy üzleti szempontból érdemesebb az ingatlant gyorsan eladni, mint megtartani.

Ahogyan egyes ingatlanforgalmazók állítják, valószínűleg a németországi recesszió is jelentősen hozzájárult az idegenforgalom csökkenéséhez. Ennek következtében aki pusztán befektetés céljából vett házat, az új helyzetben inkább ingatlana eladásáról gondolkodik.

Nem csak a víz

– Az idegenforgalmi apály ellen jobb és központilag összehangolt marketingtevékenységgel kellene hatni – vélekedik egy magát megnevezni nem kívánó dél-balatoni ingatlanforgalmazó. A Balatonnak egy merően újfajta imázsra lenne szüksége, amiben lényeges szerepet játszana a kulturális kínálat, a borturizmus és a családi programok gazdagsága, hiszen a legtöbb turistát már nem elégíti ki, ha csak a strandolás az egyetlen felkínált program. Ez világjelenség. Ennek a világban való tudatosításától, és ezen ígéretek megvalósításától függ az idegenforgalom újjáélesztése. Ez az új idegenforgalmi kínálat alkalmas lenne arra is, hogy az egész térség és ne csak a partközeli helységek vegyenek részt a vendégek szórakoztatásában. Erre a felismerésre az vezetett, hogy a vendégek kimutathatóan ma már nemcsak a víz miatt jönnek a Balatonhoz, hanem kulturális vonz-ereje, természeti szépsége miatt is. Ennek megfelelően a vendégfogadásban is a különlegességeket keresik.

Az utóbbi években sok vonzó program indult a Balaton körüli településeken. Ezek a programok elsősorban a szezon hosszabbítására jöttek létre, és még messze nem elégítik ki az igényeket.

A Balaton Fejlesztési Tanács felmérésében („A külföldi állampolgárok ingatlanszerzésének gazdasági és társadalmi hatása a Balaton Kiemelt Üdülőkörzetben”) arra a következtetésre jutott, hogy leginkább a Balaton keleti partján találhatók azon külföldi tulajdonban lévő ingatlanok, melyek eladásra kerülnek. A házukat eladók jelentős számban ezt azzal a szándékkal teszik, hogy az eladásból származó bevételüket a Balaton nyugati régiójában fektethessék ismét ingatlanba. Ők bíznak abban, hogy a nyugati tópart és ennek egész vidéke – a gyógyfürdők és termálvizek miatt – egész éves kihasználtságot jelentenek.

Eszerint tehát a látszattal szemben nem is annyira drámai a helyzet, mert a Balaton keleti vidékéről kivont külföldi befektetések nagy része mégis hazánkban marad. Csupán strukturális átalakulás tanúi lehetünk azzal, hogy most a nyugat-balatoni régió divatosabb a külföldi házvásárlók körében, mint a keleti és a déli.

EU-remények

Miként több ingatlanforgalmazó is megállapította, az a külföldi állampolgárságú háztulajdonos, aki hagyományosan több éven keresztül rendszeresen visszatér a Balaton üdülőkörzetébe, illetve a nyugdíját ide kérő, állandó lakos lett, az nem szándékozik eladni ingatlanát, sőt nagyon meg van elégedve a térséggel. Azon idegen tulajdonú házak 20 százaléka vár eladásra, amelyeket puszta befektetési célból, a szobakiadásból származó magas haszon reményében vásároltak egykor, ám a szobák kiadása nem hozta meg a remélt bevételt.

Felvetődik a kérdés, hogy az eladók miért nem várják ki Magyarországnak a jövő év májusában bekövetkező EU-csatlakozását, holott azt remélhetnék, hogy az ingatlanok ára a várható árszintnövekedés miatt magasabb lesz? Talán azért, mert az EU-csatlakozástól remélt ingatlanpiaci áremelkedést minden általunk megkérdezett szakember kétségbe vonta. Hiszen a Balatonon az ingatlanok ára már 1989 óta fokozatosan emelkedett, gyakorlatilag évente a 10 százalékos árnövekedést is elérte. Habár a Balaton-parti árak a német ingatlanárakhoz viszonyítva még mindig jóval alacsonyabbak, de várhatóan egyelőre nem változnak.

Az ingatlanáraknak a jelenlegi szinten való befagyása, a magyar állampolgároknak hosszú távon akár előnyös is lehet. A balatoni vendégfogadásnak szüksége van a mostaninál jelentősebb belföldi vendégforgalomra is, mert csak erre lehet a bevételi tervet biztonsággal alapozni. A belföldi turizmus csak kismértékben függ az idegen országok recessziójától.

Mostanság aránylag kevés a magyar üdülővendég a Balaton partján, aminek számos oka van, de ez mélyebb elemzést igényelne. Tény, hogy ha a horvát tengerparti nyaralás ugyanannyiba kerül, mint a Balaton-parti, akkor a magyar inkább a távolabbi célpontot választja. Pedig a belföldi vendégforgalom csökkenthetné a külföldi turisták elmaradása miatti bevételkiesést, és betölthetné az üresen maradt szobákat az üdülőkben. Ehhez persze az áraknak és a pénzért kapott szolgáltatások minőségének szinkronban kellene lenniük.

Az ingatlanukat hirdető külföldi tulajdonosok egy része arra számít, hogy visszanyert pénzüket más országban ismét ingatlanvásárlásába fektethetik be. Jellemzően olyan országban, ahol olcsóbban vehetnek hasonló ingatlant, mint Magyarországon. Nagyon sok német állampolgár vásárol manapság ingatlant Horvátországban – és Romániában! A balatoni eladási hullám és a horvátországi, romániai vásárlások közötti összefüggés ugyanakkor nem bizonyítható.

A külföldi ingatlantulajdonosok ragaszkodnak ahhoz, hogy ne érje őket veszteség az eladásnál, így az árak jellemzően nem csökkennek a nagy kínálat és a korlátozott érdeklődés ellenére sem. Mindenképpen ragaszkodnak ahhoz, hogy a házak felújítása és éveken keresztüli gondozása benne legyen az árban.

Újabb trendek

A folyamatokhoz hozzátartozik, hogy az ingatlanok vásárlói elsősorban magyar állampolgárok, tehát a balatoni ingatlanok visszamagyarosodása figyelhető meg. Ugyanakkor létezik egy bizonyos külföldi kereslet is, ami persze lényegesen kisebb, mint a kilencvenes évek derekán volt. Sokat elárul a folyamatok természetéről, annak a kérdésnek a megválaszolása, hogy vajon mi vonzza az új külföldi ingatlanvásárlókat a Balatonhoz. Ezzel a kérdéssel kapcsolatban a kulturális programok fejlesztését már említettük. Ezenkívül, a Balaton Fejlesztési Tanács vizsgálata szerint több mint 50 százalékot vonz a „nyugalom, csend, kikapcsolódás” és a „jó kilátás, a táj szépsége”. Ez jelentheti tehát a Balaton vonzerejét a jövőben, erre kellene felépíteni a Balaton-imázst.

De mi teszi az ingatlanokat vonzóbbá? Erre a kérdésre az általunk megkérdezett ingatlanforgalmazók azt válaszolták, hogy egy olyan tendenciát lehet megfigyelni, ami azt mutatja, hogy egyre több külföldi ingatlanvásárló immár nem házat akar venni, hanem lakást. Ez a helyzet azért alakult ki, mert a külföldi ingatlanvásárlók egyre inkább felismerik, hogy ha lakást vásárolnak egy apartmanházban, a kert gondozásával nem lesz gondjuk. Ezt a fajta lakáskínálatot egyre nagyobb számban lehet a Balaton-parton megtalálni.

Nagyon nehéz pontos információkat szerezni az ingatlaneladó külföldiek motivációiról, mert nagyon vigyáznak arra, hogy az igazi okokat ne közöljék. Így tehát legtöbbször „családi okok” szerepelnek az eladás indokaként. De az elmúlt évekből tudhatjuk, hogy a Balatonon élő külföldi állampolgárságú személyek, vendégek elégedettsége a Balaton vidékének tisztaságától és az idegennel szembeni tisztelettudó és őszinte viselkedéstől függ. Fontosnak tartják a környezetvédelmet, a barátságos vendéglátást és a korrekt árakat, a jó minőségű árukat és szolgáltatásokat. Vagyis az ingatlanforgalom változó tendenciái olyan tünetek, amelyek a balatoni idegenforgalom egészéről adnak összetett, egyes részeiben aggasztó, más részeiben viszont biztató képet.