Európát lakhatási válság sújtja

Egyre kevesebb német él saját tulajdonú lakásban. A lakástulajdon aránya Németországban európai összehasonlításban is megdöbbentő, Svájccal fej fej mellett az utolsó helyen áll. Ráadásul egy friss tanulmány szerint a már eddig is alacsony lakástulajdon-arány az utóbbi években tovább csökkent. 2022-ben a német háztartások mindössze 43,6 százaléka élt a saját otthonában. Az új társasházi lakások és házak építése 2022 óta meredeken visszaesett, a kamatlábak és az építési költségek emelkedése sok potenciális vevő számára tette megfizethetetlenné a vásárlást. Szakértők szerint a bérlakások iránti kereslet tovább nő, ami a bérleti díjakat felfelé hajtja.

Eközben Szlovákiában és Romániában az emberek 95, Szerbiában és Magyarországon 92, Horvátországban, Montenegróban 91 százaléka saját tulajdonú lakásban él, de jelentős a saját lakástulajdon aránya Litvániában (89) és Lengyelországban is (87 százalék). Közép-Európa után a Dél következik: Olaszországban a saját lakással rendelkezők aránya 74,3, Portugáliában 78, Spanyolországban 76 százalék. Aztán ahogy haladunk nyugat, majd észak felé, az arány tovább csökken. Belgiumban a lakosság 72 százaléka él saját tulajdonú lakásban, Hollandiában 68,8, Franciaországban 63,1, Svédországban 64,9, Finnországban közel 70 százaléka, utóbbi megegyezik az EU átlagával.

Azt gondolná az ember, hogy ahol alacsony a saját tulajdonú lakások aránya, ott olcsó a bérlakás, de ez óriási tévedés. A tulajdonhányad szempontjából sereghajtónak számító Németországban lakhatási válság alakult ki, és ez a helyzet lassan egy évtizede fennáll. Bérlakásból hiány van, a lakbér pedig drága és egyre drágul. Egy, a Tagesschau.de portálnak nyilatkozó kétgyermekes család egy négyszobás lakást keres Rajna-vidék-Pfalz tartományban. Fűtéssel együtt havi 1600 eurót tudnának maguknak megengedni, de ennyiért nem kapnak lakást.

A bérleti díjak minden szegmensben az egekbe szöktek. A német lakásbérlők szövetségének tagja, Lukas Siebenkotten szerint senkinek nem volna szabad nettó jövedelme harmadánál többet lakhatásra költeni. A valóságban azonban németek milliói költenek több mint negyven százalékot, és több százezren kénytelenek a jövedelmük felénél is többet lakhatásra fordítani.

A magas lakbérek és a növekvő összegű közüzemi számlák miatt több ember él szegénységben, mint gondolnánk. A bérleti díj, valamint a közüzemi költségek levonása után 17,5 millió fő, azaz a teljes lakosság 21,1 százaléka a szegénységi küszöb alatt él, derül ki a Szövetségi Statisztikai Hivatal adataiból. A hivatalos definíció szerint azok számítanak szegénységben élőnek, akiknek havonta az úgynevezett mediánjövedelmük kevesebb mint 60 százaléka marad megélhetésre. (A mediánjövedelem nem azonos az átlagjövedelemmel. Statisztikai mérőszám, ami a jövedelmek nagyság szerinti sorba rendezése után a középső értéket jelenti. Így a lakosság fele ennél kevesebbet, a másik fele pedig többet keres. A mediánjövedelem kiszűri az átlagkeresetnél tapasztalható torzító hatásokat, például a kiugróan magas jövedelműekét, hiszen az átlagfizetés nem azt jelenti, hogy az emberek általában ennyit keresnek.) Németországban a mediánérték évi bruttó 52 ezer euró, tehát egy munkavállaló havi nettó 3000 eurós fizetéssel már a lakosság leggazdagabb 15 százalékába tartozik, ám az emberek 85 százalékának jövedelme ennél alacsonyabb.

A bérleti díjak különbözőek, az átlag négyzetméterenként 11 euró, de a legtöbb nagyvárosban ennél jóval magasabb. A legdrágább München, ahol 2025 első negyedévében a lakások bérleti díja négyzetméterenként 22,64 euróba került a De.statista.com adatai szerint. Egy 80 négyzetméteres müncheni lakás tehát havi 1811 euróba kerül (ez átszámítva havi 724 ezer forint). Berlinben 18,22 euró a bérlakások négyzetmétere, a keletnémet Potsdamban 16,43, Düsseldorfban 16 euró.

Ami az ingatlanvásárlást illeti, borúlátó a Pestel Intézet közgazdásza, Matthias Günther, aki szerint évekkel korábban egy ház megvásárlását még havi 1100-1200 euróból finanszírozni lehetett (nagyjából ennyibe került a havi törlesztőrészlet), ám ez ma már 1700-1800 eurós terhet jelent havonta, amit sokan nem engedhetnek meg maguknak, így maradnak bérlakásban, így azok nem szabadulnak fel az új bérlők számára.

A Szövetségi Építési Városfejlesztési és Területfejlesztési Kutatóintézet szerint Németország 30 nagyvárosában közel kétmillió lakás hiányzik, és a helyzet romlik a bevándorlásból fakadó népességnövekedés és a magas építési költségek, valamint a növekvő kamatterhek miatt.

Egy lakás ára Münchenben négyzetméterenként 8915 euró, azaz 3,56 millió forint. Hamburgban 6061 euró (2,4 millió forint), Berlinben 5451, Kölnben 4781 euró. Ehhez még hozzá kell adni a tartományonként különböző mértékű adókat, járulékokat, ügyvédi, illetve közjegyzői, valamint ingatlanközvetítői díjakat, amelyek mértéke 10-12 százalékkal drágítja a vásárlást. 3000 eurós nettó jövedelemmel százszázalékos hitelfedezeti mutató mellett 270 ezer eurós lakáshitelt lehet felvenni, amiből egy nagyobb városban maximum 40 négyzetméteres lakást lehet megvásárolni, de kis lakásból eleve hiány van.

300 ezer euró alatt (forintra átszámítva ez 120 millió) Németországban nem lehet házat vagy lakást venni, de ennyiért is csak a legolcsóbbnak számító keleti országrész kisebb településein: a vidéki Szászországban, illetve Türingiában, ahol üresen állnak a felújításra szoruló, évek-évtizedek óta lakatlan épületek.

A lakáshiány nem csak Németországban jelent gondot. Hollandiának évente százezer új lakásra lenne szüksége ahhoz, hogy kiszolgálja a bevándorlásból adódó népességnövekedést, de még a kétharmaduk sem épült fel az elmúlt tíz évben. Összesen körülbelül 400 ezer lakás hiányzik. A hollandok 68,8 százaléka saját tulajdonú ingatlanban lakik, éppen ezért nem épült elegendő számban bérlakás.

A lakások drágák, különösen a fővárosban. Amszterdamban egy 60 négyzetméteres saját tulajdonú lakás ára 600 ezer euró (240 millió forint), egy garzonlakás bérleti díja ezer és kétezer euró (400 ezer és 800 ezer forint) között mozog az ingatlan fekvésétől függően, de még a külvárosokban is elkérik egy kis lakásért is az 1800 eurót (720 ezer forintot) havonta.

Amszterdamban válságos a helyzet: több ezer úgynevezett „gazdasági hajléktalan” él garázsokban, pincékben, akiknek van munkájuk, de nincs lakásuk, és bérelni sem tudnak, mert nem tudják kifizetni a kirívóan magas lakbért. Vannak próbálkozások, például kiadó szobák 250-600 euróért havonta (100 ezer-240 ezer forint), ami már kedvezőnek számít; átmeneti szállások üresen álló irodákban, felújításra szoruló házakban; ágybérletek, ahol fel lehet tölteni a telefont és mosakodni is lehet.

A fiatalok gyakran lakóközösségben élnek, ami azt jelenti, hogy ketten-hárman bérelnek egy nagyobb lakást és osztoznak a költségeken. Egy ilyen szoba havi bére Amszterdamban ezer euró (400 ezer forint), ami már kedvezőnek számít, de egy diáknak ez is szinte megfizethetetlen.

Franciaországban is probléma a lakáshiány, különösen a fővárosban. Párizsban is a magas lakbérek és a kevés kiadó lakás jelenti a fő problémát, az amúgy is szűkös kínálatot a turisztikai célú Airbnb-lakáskiadások tovább rontják, ezért egyre többen költöznek el a fővárosból. Évente 12 ezer ember hagyja el Párizst.

Így élünk mi című összeállításunk további cikkei itt olvashatók.