Társasházak és energiahatékonyság

Épületeink közel háromnegyede 1980 előtti, a korra jellemző alacsony hőtechnikai követelmények szerint húzták fel őket, és jelentős részük máig nincs korszerűsítve. Miközben évi 10-20 ezer új lakást építenek, évente 100-130 ezret kellene felújítani ahhoz, hogy a hazai lakóépület-szektor energiahatékonysági szempontból 2050-re korszerű legyen, ahogy azt Sáfián Fanni, a Magyar Energiahatékonysági Intézet egyik munkatársa megállapította a témában készült vizsgálatában. Az országos végső energiafelhasználás körülbelül 40 százaléka köthető az épületekéhez. Mivel ennek közel háromnegyedét a fűtés adja, a kibocsátáscsökkentést tekintve a legfontosabb tényező. Ettől azonban még nagyon messze vagyunk, a 2020-as adatok alapján a családi házak kétharmada, a társasházak több mint fele még részlegesen sem volt hőszigetelt.

Bonyolult kapcsolatok

A társasházak energiahatékonyságának javítása mostanában háttérbe is szorult. Az első nagy támogatási programok még ezeket célozták, mint amilyen a panelprogram is volt, de 2015-ben a családi házakat is bevonták a felújítási programokba, majd ezek fokozatosan háttérbe szorították a többit. Ennek egyik oka, hogy az energiaszegénység a kistelepülési, családi házas közegben a legégetőbb, energiahatékonysági szempontból pedig magas potenciál rejlik a „Kádár-kockákban”. Viszont a társasházakban él a lakosság 40 százaléka.

– Jelenleg vissza nem térítendő támogatások gyakorlatilag csak családi házak vagy egyedi lakások felújítására vehetők igénybe – mondja Gerőházi Éva, a Metropolitan Research Institute – Városkutatás Kft. közgazdásza. – A társasházi szegmensben ugyanis összetett problémák jelennek meg. A lakástulajdonosoknak közösen kell döntéseket hozniuk, csakhogy jellemzően vegyes a társadalmi hátterük és anyagi helyzetük, eltérőek a céljaik és az eszközeik. Ha például a szociális szint, a támogatás szempontjából gondolkodunk, nehezebb a célcsoportot is körülhatárolni.

Tipikusan ilyen ellentét a bérházakban lakó fiatalok és idősek esete: előbbieket motiválhatja a felújításból származó értéknövekedés, utóbbiak viszont már az életük végéig szeretnék megúszni mind a költségeket, mind a felfordulást. A döntések meghozatalát befolyásolhatják régi viszályok is, a szomszédok nem racionálisan, hanem személyesség alapján választanak, s gyakran a rosszindulatot látják egymás javaslataiban. Mindezt az információhiány, a tájékozatlanság is nehezítheti, ami összefügg a sok helyen nem megfelelő közös képviselettel. Az ilyen beruházások volumenét jellemzően egyébként sem a várható megtakarítások mértéke határozza meg, hanem a hozzájárulás nagysága, amit az érintettek többsége vállalni képes. Pedig a felmérések szerint a teljes körű – szigetelést, nyílászárócserét, fűtés-korszerűsítést magában foglaló – felújítással 60-80 százalékos megtakarítást lehet elérni, míg egyedi lépésekkel, vagyis a felsoroltak egyikével csak 10-30 százalékosat. De a gyakorlatban csak az utóbbira van lehetőségük a lakóknak, és az is nehezen jön össze.

A saját tulajdon átka

A probléma egyik gyökere a posztszocialista térség sajátossága, miszerint 90 százalék feletti a lakástulajdonlás, így a szegényebb rétegek is saját lakásban élnek. A lakók óriási erőfeszítéssel lakást vásárolnak és a hitelt évtizedekig fizetik, aminek következtében nem marad pénz és akarat a felújításra. Persze, az energetikahatékonysági beruházás önmagában motiválóerő lehetne, hiszen a rezsiköltségen látványosan spórolni lehet, csakhogy a régi társasházakban az energiahatékonyság általában huszadrangú probléma, égető szerkezeti gondokkal küzdenek, amelyek nemhogy sürgősebbek, hanem adott esetben előfeltételét képezik egy energiahatékonysági felújításnak. Például hiába lehetne vissza nem térítendő nap­elemes támogatásra pályázni, ha először a tetőt kellene rendbe hozni olyan összegekért, amelyeket a legtöbb lakó nem tud kifizetni. A lakosság legszegényebb 30 százaléka egyáltalán nem tud felújításokat finanszírozni a felmérések szerint.

Ráadásul ezekben az esetekben akkora beruházásról beszélünk, hogy az lényegében véve csak az ingatlan értékének növekedésében térülhet meg. Viszont a jövőben magasabb összegért eladható ingatlan birtoklása nem feltétlen lelkesít egy családot, amelyik mindennapi anyagi gondokkal küszködik, és amúgy is egész életét ebben a lakásban szeretné leélni.

Nyugat-Európában sok szempontból jobb a helyzet, mert a bérleti szektorban döntően nem lakásokat, hanem egész épületeket birtokol a tulajdonos, amelyik kiadja ezeket, legyen az magánszemély, lakászszövetkezet, lakástársaság vagy önkormányzat. Állami szempontból az ilyen, koncentrált bérleti szektort könnyebb a kívánt irányba terelni szabályozásokkal és támogatásokkal, a bank is könnyebben ad hitelt, illetve maga a kivitelezés is egyszerűbb, mert egy tulajdonos dönt.

Viszont a lakók szempontjából nyugaton sem feltétlenül jobb a helyzet, hiszen a beruházás költségeinek visszanyerése céljából, illetve az ingatlan értéknövekedése okán a tulajdonos a tagállamok többségében megemelheti a bérleti díjakat. Ez pedig sok esetben továbbköltözésre kényszeríti a lakókat. Ez a jelenség kapta a renoviction nevet, amely a felújítások kiszorítóhatására, áldozataira utal. Tehát a lakók ugyanúgy többletköltséget vállalnak, mint itthon például egy hitellel.

Inkább a napelem

A társasház-felújítási piacot tehát sokkal nehezebb irányítani; bonyolult, sokszereplős rendszerről van szó.

– Korábban volt példa társasházaknak szóló kamatmentes hitelre, de a gyakorlatban ezeket nem tudták felvenni, a kiírásokat is négyszer-ötször módosították, valószínűleg éppen azért, mert hiteltechnikai problémák adódtak a társasházak jellegéből kifolyólag. Ez a forrás aztán meg is szűnt, és a családi házak esetében is a jelenleg igényelhető támogatásokat sok esetben nem energiahatékony felújításokra, hanem döntően napelemes beruházásokra vagy egyéb, kényelmi, bővítési, esztétikai célú munkálatokra tervezik fordítani a jogosultak. Persze, logikus a lakókat a napelemek felé terelni, hiszen komoly vállalásokat tettünk az Európai Uniónak a megújuló energiát tekintve is. Ebben a szegmensben pedig egyszerűbben, gyorsabban lehet látványos eredményeket produkálni – mondja Gerőházi Éva.

A vissza nem térítendő támogatásokat a családi házak mellett átirányították a középületekre, a társasházakkal kapcsolatban jelenleg csak visszafizetendők vannak. A családoknak járó új, 50 százalékos otthonfelújítási támogatást pedig szintén nem nagyon lehet társasházaknál alkalmazni, hiszen a tető és a homlokzat közös tulajdonrész, ráadásul nem is minden lakó jogosult rá.

Pedig a társasházi szintű felújításnak még így is előnye lenne a családi házakkal szemben a méretgazdaságosság, nemcsak energiahatékonysági szempontból, de ügyintézésben, szervezésben, az alapanyagok beszerzésében is. Panelházaknál például az egyegységnyi befektetésre jutó energianyereség jóval nagyobb, mint a családi házak felújításánál.

Ráadásul a Magyar Energiahatékonysági Intézet 2020. végi felmérése szerint az eddig megvalósult energetikai korszerűsítések nem mindig voltak megfelelő minőségűek. Az összes válaszadó 57 százaléka végzett az elmúlt öt évben valamilyen energiahatékonysági korszerűsítést, de ezek oka elsősorban az volt, hogy a régebbi berendezés vagy elem tönkrement, tehát egy akut problémát kezeltek, nem pedig átgondolt, megtervezett beruházás történt, ennek megfelelően az éppen rendelkezésre álló összeg határozta meg a felújítást mértékét, minőségét. Az energetikai korszerűsítések 76 százaléka részleges, egy-egy elemet érintő beruházás, tehát messze áll az energiamegtakarítási potenciálok kiaknázásától. Ezenfelül sok a kifejezetten káros, rossz eredménnyel végződő beavatkozás, ahol például penészesedés, hőhidak keletkeznek. Így összességében csak a felújítók 48 százaléka tapasztalta, hogy alacsonyabb lett az energiaszámlája. Egy megvalósult felújítás ugyanakkor évtizedekre bebetonozza az épületet az adott állapotba, hiszen nem szívesen nyúlnak hozzá újra.

– A lakosságot egyrészt ösztönözni kellene a felújításra, másrészt támogatni – így Gerőházi Éva. – Egyre több kutatási eredmény mutat arra, hogy az energiahatékony épületfelújítás 30-40 százalékos vissza nem térítendő támogatása nemzetgazdasági szinten is megéri. Ezt pedig sok esetben érdemes olyan tevékenységgel is kiegészíteni, amely a lakóközösség együttműködését segíti. Különböző közösségszervezési tevékenységekkel és megfelelő tájékoztatással kezelhetőek az érdekellentétek.

A Magyar Mérnöki Kamara például ingyenes energetikai tanácsadást nyújt a lakosságnak. Ennek a tanácsadásnak az alanyai a családi házak, lakások lakói, nem pedig az épületszintű felújítás kezdeményezői, így érdemes lenne ebben az irányban bővülni. Egy másik kezdeményezés egy európai uniós projekt keretében jelenleg kiépítés alatt álló egyablakos tanácsadói rendszer (RenoPont Energetikai Otthonfelújítási Központ), ahol a leendő felújítók egy helyen kaphatnak meg minden műszaki, pénzügyi és jogi információt, valamint tájékoztatást a pályázati lehetőségekről.