Kapitalista lakóparkok – úgy mint szocialista lakótelepek

A rendszerváltozáskor, majd az 1990-es évek elején új fogalmak kerültek a közbeszédbe. A pluralizmus, a tolerancia és társaik mellett ilyen új kifejezés az „ingatlanfejlesztés”. Az ezzel foglalkozó cégekhez többnyire futurisztikus építésű bevásárlóközpontok és lakóparkok köthetők. Utóbbiakat luxusként, nagyszerű lehetőségként hirdetik, olyasvalamiként, ami nagyságrendekkel javítja a beköltözők életminőségét. A valóság azonban – más.

Lakópark, lakókert, gyógykert – ilyen és hasonló névvel hirdetik magukat azok a lakóházegyüttesek, amelyek közös jellemzője, hogy körülhatárolt telken helyezkednek el. A lakóparkokat minden esetben magáncégek építik és működtetik, amely szolgáltatásért a lakók közös költséget fizetnek, gyakran nem is keveset. Bár az effajta lakóhelyek hazai története már legalább egy évtizedet ölel föl, még nem készült igazán alapos felmérés a lakóparkok műszaki jellemzőit és mentális, tehát végső soron társadalmi hatásait illetően.

A közvélemény luxuslehetőségként könyveli el őket, pedig ezzel a jelzővel csak egy részük illethető, többségük pusztán létrejöttének körülményeiben különbözik a manapság egyre súlyosabb gondokat okozó lakótelepektől.

Az ingatlanüzlet mindig is nagy haszonnal kecsegtetett, nem csoda, hogy Magyarországon is fellendült ez az iparág. Eleinte a gyors hasznot hozó irodaházak, bevásárlóközpontok, bankok szaporodtak gombamód, megfojtva ezzel a tőke nélküli, kiszolgáltatott magyar kiskereskedőket, később a lassabb megtérülést biztosító lakásépítés is beindult.

Idegen trükkök

Informátoraink elmondása szerint az ingatlanfejlesztő cégek igen élelmesen alakították ki a lakóparképítés metódusát. E cégek elsöprő többsége izraeli, tehát a gazdasági bajokra csodaszerként hatónak tartott külföldi befektetők kategóriájába tartozik. Az ingatlanépítéshez persze pénzre, sok pénzre van szükség. Ennek előteremtésére sokféle technika létezik. A jellemző az, hogy a részvénytársaság-szerűen működő külföldi befektető cég bankgaranciával pénzt köt le Izraelben, majd ezt transzferálják a magyarországi bankvilágba, hogy itt kedvezményes hitelt tudjanak fölvenni. Ebben a pillanatban máris a magyar adófizetők által a bankokba tett pénzzel sáfárkodnak, arról nem beszélve, hogy míg Izraelben két százalék körül kamatozik a pénz, addig hazánkban a hat-hét százalékot is eléri.

Volt olyan eset is, hogy egy izraeli ingatlanbefektető cég egy magyar banktól vett föl jelzáloghitelt, vagyis maga a kérdéses telek volt a biztosíték. Utóbbi a fölvett hitel kétszeresét érte. Ennek ellenére a hitelt kérő cég készfizető kezességre kényszerített két, a tulajdonában lévő céget. Miután bebukták a hitelt, fölbukkant egy társaság, amely megvette a tartozást, természetesen a nagy értékű ingatlannal együtt. Így a hitelt fölvevő cég gondja megoldódott, a tartozást megvásárló cég mélyen ár alatt jutott egy nagy értékű ingatlanhoz, a hitelező bank pedig megkapta, ami jár neki. Mindenki jól járt, kivéve a telket eladó magyar államot, vagyis végső soron a magyar adófizetők veszítettek a külföldiek boltján. A trükkök tárháza végtelen.

Mindenesetre miután megvan a pénz, a befektetők beszerzik a szükséges építési engedélyeket, ami nem túl nehéz, hiszen mind az állam, mind az önkormányzatok örülnek, hogy tőke érkezik, lakások épülnek, ráadásul nem kerül nekik pénzbe. Az önkormányzatok igazából csak azt kötik ki, hogy egy-egy területet hány százalékban lehet beépíteni, a leendő lakások számához mérten előírják, mennyi parkolóhelyet kell létesíteni, és tömbrehabilitációnak szeretnék látni a vállalkozást, hiszen például a pesti gettós városrészekben érdekük, hogy a lakóparkok ne termeljék újra a nyomort. Innentől már szabad a pálya, kezdődhet a lakóparképítés.

Gyorsan, olcsón, ócskát

A befektetőknek persze az az érdekük, hogy minél nagyobb hasznot húzzanak a lakásokból, így igyekeznek minimálisra csökkenteni a bruttó és a nettó beépített terület közti különbséget. A bruttó beépített területhez hozzátartoznak például a közös előterek, amelyekből a lakások nyílnak. Tehát a lakóparképítők igyekeznek ezeket minél kisebbre terveztetni, szűkítve így a belső tereket, akárcsak a lakásokat. Átlagban 50 és 80 négyzetméter között van egy-egy ilyen lakás alapterülete és a legtöbb esetben csak a minimális szükségleteket elégíti ki, vagyis szó sincs luxusról. A kis lakások persze végül mégiscsak újra termelik, de legalábbis újratermelhetik a gettót. Igaz, vannak olyan lakóparkok is, amelyekhez saját teniszpályát, uszodát, szaunát építenek, de ebből van kevesebb.

Az esetek többségében másfélszobás kislakásokról beszélhetünk, amelyeknek műszaki kivitelezése nem ritkán csapnivaló. Ennek oka többek között az, hogy a befektetők tételesen, szögről szögre állapodnak meg a kivitelezővel az egyes munkafázisok költségeit illetően, és ha akár egy apróságot is drágának találnak, meglebegtetik előtte, hogy másnak adják a munkát. Így az építkezési vállalkozó – általában helybéli, esetünkben tehát magyar – kénytelen engedni, egészen odáig elmenően, hogy sokszor nem tudja kitermelni magának a hasznot. Hogy mégse veszítsen a bolton, az építkezési vállalkozó az asztalosnál, a villanyszerelőnél és a neki bedolgozó kisvállalkozóknál próbál alkudozni, akik viszont emiatt kénytelenek a legolcsóbb, vagyis leggyengébb minőségű alkatrészekkel, anyagokkal dolgozni.

A lakóparkokban leginkább hőtechnikai problémák jelentkeznek, a különböző vezetékeket pedig sokszor igen bajosan lehet csak kicserélni, javítani. A befektetők ezért nem is vállalnak garanciát, ezt általában a sarokba szorított kivitelezőnek kell megtenni.

A lakóparki lakások árai minőségtől, a nyújtott szolgáltatásoktól függően változnak. Alsó- és középszinten egy négyzetméter 260 ezertől 300 ezer forintig terjed, de magasabb kategóriában akár 400-800 ezer forint fölé is mehet. Ez komoly hasznot jelent a befektetők számára, hiszen egy közművesített telket akár négyzetméterenként 20-25 ezer forintért is megkapnak. Vegyünk példának egy úgymond „zöldterületi”, vagyis városszéli, igényesebbnek hirdetett lakópark 80 négyzetméteres lakását, amelynek legyen az ára négyzetméterenként 500 ezer forint. Ekkor a lakás 40 millió forintba kerül. Plusz a garázs. És ez csak egy lakótelepi sokadik emeletes lakás, esetleg terasszal. Ezért a pénzért az agglomerációban vásárolható egy 250-300 négyszögöles telek, ami településtől függően 15-18 millióért megvásárolható. A fennmaradó 22-25 millióból pedig a kivitelezés árait ismerve egy akár 100 négyzetméteres ház, garázzsal igényes színvonalon megépíthető. A különbség égbekiáltó. A méregdrága lakóparki ingatlanok valójában tehát a panellakások mai megfelelői. Ez az oka annak, hogy zsákutcának bizonyultak. Bejutni könnyű – bár drága -, kijutni szinte lehetetlen, mert lakottan már a kutyának sem kellenek, hiszen a sokszor gyenge műszaki színvonal csak romlik az idő múlásával. A közös költség magas: egy ötven négyzetméteres lakás esetében elérheti a húszezer forintot havonta. A cél ugyanis az, hogy a befektetők gyorsan visszakapják a pénzüket, jelentős haszonnal, hogy aztán újabb lakóparképítésbe fogjanak.

Az állam és az önkormányzatok a lakásproblémák miatt rászorulnak az izraeli befektetőkre, ám ezek, ahogy jöttek, úgy tovább is állnak más országokba, maguk után hagyva korunk intenzív marketinggel jó pénzért eladott, ám műszakilag sokszor silány lakótelepeit, amelyek végső soron nem hoznak életminőség-javulást.

Arculatváltás

A lakóparkjelenség mindezeken túl is számos problémát vet föl. Az egyszerű stílusú épülettömbök például alapjaiban változtatják meg egy város szerkezetét, arculatát, a haszonelvűség farkastörvényei pedig az általános morált is rombolják. Vámos Dominika így vélekedik erről Fogyasztás és lakásépítés: a lakóparkok világa című írásában (www.archilink.hu):

„A lakóparkjelenség sokkal inkább tartalmi elemeit illetően vet fel kérdéseket az építészet és a társadalomtudományok számára. Mint már rögzítettük, vállalkozási területről van elsősorban szó, tehát a profitszerző gazdasági folyamatok általánosan is jellemző pozitív és negatív konzekvenciáit viseli magán. Ugyanakkor mindezek a szokásosnál élesebb visszatetszést keltenek egyrészt a társadalom lakásépítéssel kapcsolatos fokozott szociális érzékenysége, másrészt annak gazdasági és urbanisztikai súlya miatt. A vállalkozást mozgató nyereségszerzés alapképlete köztudottan a befektetett összeg és a bevétel különbségéből adódik. A beruházót tehát az az érdek vezérli, hogy minél olcsóbban telekhez jusson, ahol a lehető legjutányosabb öszszegért épületeket húzzon fel, amelyeket a piaci körülmények viszonylatában a legmagasabb áron értékesíteni tud. Az egyszerű, nyílt versenyt sejtető formula mögött azonban bonyolult összefüggések, informális kapcsolatrendszerek, információáramlások rejlenek, amelyek folytán végül is a tiszta képlet átláthatatlanul obskúrus folyamattá alakul, ahol gyakran a politika háttérszereplői is felbukkannak. Így a vállalkozók csupán egy szűk körének adatik meg, hogy sikeressé váljon ezen a területen. Ez azonban a kisebb probléma. Az igazi gondot a nagy nyereséggel kecsegtető konstrukciók »kimazsolázása« jelenti a lakásépítési feladatok egészéből. A legfrekventáltabb fekvésű telkeken kiemelkedően nagy sűrűségű beépítés mellett magas jövedelmű vevőkör igényeit tudják ily módon kielégíteni. A város problémás, rosszul megközelíthető, szennyezettebb övezeteiben megrekedt alacsony életszínvonalú rétegek lakásproblémái – a fokozottabb elszigeteltség folytán – még kilátástalanabbá válnak”.

Ugyancsak problémát jelent, hogy a lakóparkok igen messze állnak az élet hagyományos tereitől. Legyen akár hatvanlakásos egy-egy ilyen épületegyüttes, az ott lakók valahogy nem alkotnak szerves közösséget, nem ismerik egymást, akárcsak a lakótelepeken. Kicsit hasonlít ez a helyzet egy nagy valóságshow-ra, amelyben idegeneket zárnak össze kísérleti céllal. Egyes felmérések ugyanakkor azt mutatják, hogy előszeretettel költöznek lakóparkba korunk jellegzetes figurái, a szinglik és a különböző fiatal menedzserek. A sokszor fellengzős nevekre keresztelt, s egy építészeti szaklapban ezért a parvenüség miatt „Poutri-side lakóparkok”-nak nevezett kisebb és nagyobb telepek státusszimbólumokká is lettek, megtestesítik a posztmodern ember attitűdjét, logikus kiegészítői a plázakultúrának. A lakóparkjelenség tehát társadalomlélektani szempontból több mint aggasztó.

Ágoston Balázs