Bizonytalanságot szült egy márciusi kormányrendelet-módosítás
Tanyák kérdőjelekkel
Egy márciusi kormányrendelet-módosítás újraszabályozta a tanya fogalmát és a rajta felhúzható lakóépületek méretét, ám a változtatás ellentmondásos. Előfordulhat, hogy nyomában nem feltétlenül tanyaként szolgáló területeken is tekintélyes lakóházak nőnek ki a földből, akár az egyre zsúfoltabb főváros környéki településeken is.
A kormány 90/2023-as rendeletével márciusban módosította az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997-es kormányrendeletet (OTÉK) A változás a tanyák beépíthetőségét érintette.
Az OTÉK az elmúlt bő negyedszázadban többször változott, és ez kaotikussá tette a viszonyokat. Ugyanis az egyes településeken más-más időpontban születtek meg a helyi építési és településrendezési önkormányzati szabályozások, és az országos hatályú kormányrendelet annak függvényében tudott érvényesülni, hogy az adott települési szabályozás hatálybalépésekor épp melyik módosított változata volt érvényben.
A legújabb változás deklaráltan felülírja a helyi szabályozásokat, amikor arról rendelkezik, hogy a márciustól hatályos kormányrendeletnek a tanyákra vonatkozó passzusait köteles alkalmazni minden önkormányzat, kifejezetten megtiltva az azokkal esetlegesen ellentétes helyi regulák figyelembevételét.
De mi a tanya?
A márciusi módosítás szerint „tanya a település külterületén, mezőgazdasági területen fekvő, legalább 1500 négyzetméter, legfeljebb 10 000 négyzetméter nagyságú olyan földrészlet, amelyhez a föld mellett növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás célját szolgáló lakó- és gazdasági épület, illetve ilyen épületcsoport is tartozik. […] Tanyának minősül a Magyarország és egyes kiemelt térségeinek területrendezési tervéről szóló 2018. évi CXXXIX. törvény hatálybalépése előtt tanyaként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre vagy jogi jellegként feljegyzésre került terület is.”
Az új szabályozás arról is rendelkezik, hogy a tanya területének legfeljebb 30 százalékát szabad beépíteni, az építmények megengedett maximális magassága 4,5 méter. A gazdasági célú építmények mellett legfeljebb két önálló lakóépület helyezhető el. Ezek nagysága 2000 négyzetméteres telekméretig a 30 százaléknyi összes beépíthetőség 45 százalékát, vagyis 2000 négyzetméterrel számolva a 270 négyzetmétert nem haladhatja meg. 2001 és 6000 négyzetméter teleknagyság között nem lehet nagyobb a maximum két lakóingatlan, mint a 30 százalékos beépíthetőség 35 százaléka, 6000 négyzetméter esetén 630 négyzetméter. 6000 és 10 000 négyzetméter közötti méretű teleknél pedig a maximumot az összes beépíthetőség 25 százalékában, 750 négyzetméterben húzták meg. Ha valaki újonnan létesít tanyát, a lakó- és gazdasági épületet vagy épületcsoportot a helyi településrendezési szabályozás elfogadásától számított két éven belül meg kell valósítani. Ugyanakkor a helyi szabályozás hiánya nem akadálya az építésnek, hiszen a kormányrendelet a jogszabályi hierarchia értelmében magasabb rendű az önkormányzatinál.
Megkötés, hogy a tanya legalább 60 százalékának az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtását szabályozó miniszteri rendelet 39. paragrafusának 8. bekezdése szerinti művelési ágba kell tartoznia, vagyis szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő vagy fásított terület lehet. Ugyanakkor a jogszabály ellentmond önmagának, mivel a meghatározott művelési ágba tartozás híján is lehetséges lakóingatlant építeni a tanyán, feltéve, hogy a tulajdonos úgynevezett többszintes növényállományból álló zöldfelületeket alakít ki. Hogy ez mi, azt az OTÉK végrehajtási mellékletének 130. paragrafusa pontosan definiálja: „a zöldfelületet egyszerre gyep-, cserje- és lombkoronaszinttel fedő növényzet”. Vagyis akár egy csinos kert…
Agglomerációs aggodalmak
A Budapest környéki települések némelyikén tartanak az OTÉK módosításától. Például Piliscsabán.
– Az önkormányzat korábban lehetővé tette a mezőgazdasági besorolású külterületeken a 3 százalékos beépítést. Ezzel többen visszaéltek, úgy húztak fel lakóépületeket, hogy a terveken gazdasági célú építmények szerepeltek. A gyakorlatban szinte lehetetlen hatékonyan végrehajtani az ellenőrzést – mondja a település polgármestere. Farkas András felidézi, hogy Piliscsaba lakossága az elmúlt évtizedekben megduplázódott, az infrastruktúra fejlesztése azonban nem tudott lépést tartani a lakosságszám növekedésével.
– A csatornahálózat harmada, a szilárd útburkolat 40 százaléka hiányzik, emellett az óvodai, iskolai férőhelyek száma sem tudja kiszolgálni az igényeket – figyelmeztet Farkas András, hozzátéve, hogy ma 20 százalékos a telkek beépíthetősége, az OTÉK módosítása ezt 30-ra emeli, és tágítja a tanya fogalmát. – Tartunk tőle, hogy ennek súlyos következményei lesznek, ezért jogértelmezést kértünk az országgyűlési képviselőnkön keresztül.
Bárhol lehet?
A Demokrata szerette volna megtudni az Építési és Közlekedési Minisztériumtól, hogy helyesen értelmezzük-e a fentieket, illetve feltettük a kérdést, hogy várható-e a módosítás módosítása a kiskapuk bezárása érdekében. Sajnos a szaktárca nem reagált megkeresésünkre. A Pest Vármegyei Kormányhivatal véleményét is kértük, de ez a szerv sem válaszolt.
Az Építésijog.hu hosszan elemezte a márciusi kormányrendelet-módosítást. A jogi szakportál arra a következtetésre jutott, hogy csak akkor minősülhet a regula szerinti tanyának egy ingatlan, ha a szabályozásban felsorolt rendeltetésű épületek mindegyike már jelenleg is megtalálható rajta, tehát állattenyésztést szolgáló épület is. Ugyanakkor a szakportál elemzéséből kiderül, hogy a márciusi OTÉK-módosítás már nem ragaszkodik ahhoz, hogy tanyát kizárólag a vármegyei területrendezési terv tanyás térségi övezetbe tartozó területén lehessen létesíteni, hanem a törvényben rögzített feltételek mellett létrehozható a tanyás övezeteken kívül is, szinte bármely mezőgazdasági területen. „Az OTÉK tanyafogalmának megfelelő ingatlanok esetében az új lehetőséggel élve »tanyák« jelenhetnek meg a települések olyan beépítésre nem szánt területén is, ahol azt az önkormányzat eddig nem támogatta, vagy az országos főépítész nem járult hozzá, az új beépítésre szánt terület kijelölését elutasítva” – foglalja össze az Építésijog.hu.