Megállt az ingatlanárak meredek emelkedése, és visszaesett a kereslet
Új szelek a Balatonnál
Elmúltak azok az idők, amikor egy meghirdetett Balaton-parti ingatlan szinte bármilyen áron, nagyon hamar vevőre talált. Az előző évek óriási drágulása a déli parton már a múlté, egyes településeken már kisebb visszarendeződés látszik. Egyre több „Eladó” táblával találkozni, ami azt mutatja, hogy lassabban találnak vevőt a tulajdonosok, feltorlódik az ingatlankínálat, hosszabb távon pedig akár csökkenhetnek is az árak.
Akár 30-40 százalékos drágulás évről évre, a budapestieket verdeső vagy meg is haladó árak, elképesztő léptékű lakásépítések – nagyjából így lehet összefoglalni az elmúlt évek balatoni ingatlanpiacának alakulását. A 2010-es évek közepétől a gazdasági fellendüléssel, a lakásépítés és -vásárlás állami ösztönzőivel és az olcsó hitelekkel hihetetlen pezsgés jellemezte a tóparti településeket. Országszerte felfutott a lakásépítés, aminek a Balaton-parti települések adták az egyik motorját. Voltak évek, amikor egyes déli parti kisvárosok – például Siófok vagy Balatonlelle – felkerültek a legtöbb új építésű lakással büszkélkedő települések ötös-tízes listájára – mindezt úgy, hogy Siófok állandó lakosainak száma 26 ezer, Lelléé pedig mindössze 5500 fő. A használt lakásokat, eladósorba kerülő nyaralókat hirdetni ekkortájt lényegében nem is kellett, amint kikerült a piacra egy-egy jobb adottságú ingatlan, szinte sorba álltak érte és licitáltak rá a vevőjelöltek. Minderre a Covid még egy lapáttal rátett, hiszen az akkori bezártságból és a home office adta lehetőségekből fakadóan sok nagyvárosi lakástulajdonos számolta fel addigi életét, zöldebb, szabadabb környezetet keresve – amit sokan a Balatonnál találtak meg. Az eladók ezt látva persze folyamatosan emeltek az árakon, így hét-nyolc év leforgása alatt gyakorlatilag 3-4-szeresükre nőttek az átlagos ingatlanárak a tóparti településeken.
„Eladó” táblák
Az utóbbi hónapokban azonban mintha a változás szele lengedezne a Balaton-parton. Legfeltűnőbb jele, hogy az előző évekhez képest feltűnően sok „Eladó” tábla került ki a kerítésekre.
– A jelenség valódi, mi is tapasztaljuk – erősíti meg mindezt Krausz Gábor. A Balla Ingatlan siófoki irodájának szakmai vezetője árnyalja ugyanakkor a képet, szerinte egyelőre legalábbis nem lehet tömeges eladási hullámról és az ebből fakadó bármilyen áresésről beszélni. Csupán arról van szó, hogy míg az előző években „mindent úgy elvittek a vevők, mint a sült kolbászt”, most sokkal óvatosabbak.
– Az eladók nem nagyon akarnak árat csökkenteni, a vevők viszont ennyiért nem hajlandók vásárolni. Ebben a helyzetben vannak persze, akik jelentős, mondhatni, pofátlan alkukkal próbálkoznak, de ez csak nagyon ritkán célravezető – mutat rá Krausz Gábor.
Mint mondja, az eladók egyelőre nem reagálnak a piaci helyzetre, ami az ukrajnai háború és következményei, a magas infláció és hitelkamatok miatt bizony nem a legrózsásabb.
– A tulajdonosok tartják az árakat, és minimális, 5-10 százalékos alkukba mennek csak bele. Mindenki vár valamire eladói és vevői oldalon is, és ezért kezdenek feltorlódni az eladó ingatlanok. Ez az oka annak, hogy több táblát látni, ez a folyamat pedig végül hatással lesz az árakra is – mondja a szakember. Hozzáteszi, alapvetően a nehezebben eladható ingatlanoknál látni mérsékelt árcsökkenést, legfeljebb 10-15 százalékot. Az új építésű lakásoknál ez a mérséklődés nem tapasztalható. Persze ezeknél már az is óriási változás, hogy nem drágultak tovább.
Jellemző a helyzetre, hogy a legkeresettebbek most az olcsó ingatlanok. Krausz Gábor azt mondja, főleg a tóhoz viszonylag közel fekvő garzonokat és önálló kis nyaralókat keresik, jellemzően a 40–60 milliós ársávban.
Déli parti árcsökkenés
A feltorlódás jelenségére, illetve a kínálatbővülésre hívja fel a figyelmet Balogh László is. Az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője hangsúlyozza, hogy a portál kínálatában harmadával több az ingatlan, mint tavaly nyáron. Az év eleje óta a legtöbb Balaton-parti településen csak stagnálnak, sőt néhol csökkennek az árak. A változás oka alapvetően az, hogy a nyaralópiac mindig a gazdasági konjunktúrával együtt mozog.
– Ha jobban pörög a gazdaság, akkor a nyaralókat is jobban viszik, amikor pedig nő a bizonytalanság, a nyaralók kínálata is megnő, és az árak növekedése is sok helyen csökkenésbe fordul át – mutat rá a szakértő. Bár a nyaralópiacon jóval kisebb szerepük van a hiteleknek, hiszen nyaralót jellemzően nem kölcsönből vesznek az emberek, Balogh László mégis a megemelkedő kamatszintekkel magyarázza a jelentős kínálatbővülést.
– A jelenség hátterében az áll, hogy aki nyaralóba tette a pénzét, jó befektetést csinált, hiszen az árak jelentősen nőttek az elmúlt két-három évben is. Ugyanakkor ha bármilyen okból pénzszűkébe kerül a nyaralótulajdonos, mert például a vállalkozásához vagy más életcéljához finanszírozásra van szüksége, akkor a hitelpiacról most sokkal nehezebben tud forrást bevonni, és inkább eladja a nyaralóját – mondja Balogh László.
A hirdetési portálnak a Demokrata részére összeállított adatai szerint számos helyen rajzolódik ki az árak mérséklődése. Ez főképp a déli partra jellemző, ahol egy-két települést, így Szántódot vagy Zamárdit leszámítva nem jellemző már a drágulás, a Balaton fővárosaként emlegetett Siófokon is stagnálnak az árak. Ugyanakkor a mellékelt grafikánkon is szereplő Balatonföldváron és Balatonfenyvesen tíz százalékot meghaladó mértékű csökkenés látszik éves összevetésben, és feltehetően a most még nem túl markáns csökkenést mutató helyeken is inkább az árak lejtmenete fog folytatódni. Az északi part viszont egyelőre tartja magát. Ott több település még most is „hozza” azt a 15-25 százalékos éves drágulást, ami az elmúlt esztendőket is jellemezte – kérdés, meddig. Igaz, az árak jellemzően az északi parton is azokon a településeken lódultak tovább, ahol a kiindulópont még alacsonyabb volt. Ahol viszont már az előző években is kiugró árszint alakult ki, ott ez már nem változott 2023-ban. Ez látszik például Tihanyban, ahol 1,8 millió forint maradt az átlagos négyzetméterár, ugyanúgy, mint tavaly.
Elhalasztott lakásépítések
Az előző évek túlfeszítettségével szemben mindenesetre az építkezés is kicsit könnyebb lett, persze most jóval kevesebben vágnak bele bármibe. Felszabadultak kapacitások, lehet kivitelezőt találni, sőt Krausz Gábor szerint végre a jobb szakemberekkel is lehet dolgoztatni, normális áron. Emellett a telkek rendkívüli mértékű drágulása is megállt, és az építőanyagárak is visszarendeződtek kicsit. A bevezetőben említett rengeteg új építésű lakás egyébként mind elkelt, igaz, azokat jellemzően nem saját használatra, hanem befektetési, kiadási céllal vásárolták fel. Krausz Gábor azt mondja, aki még 2017–2018 körül vásárolt, akár azt is vállalva, hogy a lakás csak a tervasztalon látható, elég jó üzletet csinált. Egy akkortájt egy déli parti projektben 30 millióért megvett lakás tavaly már 80-90 milliót ért. Mostanra azonban az új építésűek ára is megállt, már nem tudtak tovább emelkedni.
– A kereslet itt is visszaesett, de a jó fekvésű, jó adottságú új lakásokat azért még el tudják adni. A többi lakás árából viszont engednie kell a fejlesztőknek, ezért egyre több az akció, jellemzően 5-15 százalékos kedvezményekkel – mutat rá az ingatlanközvetítő.
Ilyen helyzetben persze az új beruházásokkal nem kapkodnak a fejlesztők. A már folyó építkezések zajlanak, de egyes társasházi kivitelezések lelassultak, a beruházók kivárnak, és ha tudják, kis kedvezményekkel eladogatják a lakásokat. A még csak tervezett lakásfejlesztések indulását viszont a legtöbben elhalasztották, új projektekbe most szinte senki nem vág bele.