Az elmúlt egy év során többször is volt szerencsém találkozni otthon a tulajdoni lappal, színlelt szerződéssel, hamisított személyivel, a földhivatal, bűnözők és csaló ügyvédek főszereplése mellett folyamatosan előadott vándorcirkusszal, vagyis szomorújátékkal – a kapcsolódó rémtörténetekről most nem is szólva. A lakásmaffia, amellyel nemrég a Demokrata is cikksorozatban foglalkozott, Németországban nem létezik.

Rendszeresen látogatok haza: így volt tavaly májusban is, amikor a Kossuth rádióban, kedvenc hétköznap délelőtti magazinműsorom a lakás- és telekmaffiával foglalkozott. A stúdióban jelen lévő, illetékes tisztviselő előadását hallgatva úgy tűnt, mintha az emberek állami tehetetlenkedés mellett zajló kifosztása egyfajta sorsszerűség lenne. Néhány nappal később – már Németországból – küldtem egy elektronikus levelet a szerkesztő-műsorvezetőnek, majd előzetes egyeztetés után, néhány hét múlva felhívott ugyanazon magazinműsor egy másik, a témát folytató adásának szerkesztője. Úgy értesültem, hogy a telefonbeszélgetésünk szerkesztett hangfelvétele a későbbi műsorban el is hangzott.

Természetesen egy pillanatig sem hittem, hogy ettől bármi is megváltozna. A dolog ma egyre inkább a számos gumicsont egyikének tűnik: ez is bármikor, kockázat nélkül odavethető a nagyközönség elé. Így történt most is, január közepén, ugyanabban a délelőtti műsorban, bár másik szerkesztővel. Hiszen hálás téma: a hallgató sajnálkozik a meleg kuckó vélt biztonságában a csupán kifosztott vagy éppen elrabolt-bezárt-megvert-megölt áldozatokon és hatékony cselekvőképesség híján a világ gonoszságán szörnyülködik; talán egy kicsit még örvendezik is, hogy a csapás nem őt érte; holott szinte bárkit találhat.

Az adásvétel lebonyolítását itt is, otthon is személyes tapasztalatból ismerem. Az alábbiakban örömmel teszem írásban is közkinccsé e hasábokon a német szabályozást.

Az adásvételi szerződés végrehajtását egészen a tulajdonjog bejegyzéséig a szerződést ellenjegyző közjegyző kötelezően felügyeli. A szerződés megkötése előtt betekint a telekkönyvbe, megállapítandó az eladó tulajdonjogát és az esetleges terheket és igényeket (jelzálog, haszonélvezet), majd egy tervezetet készít. Ebben feltünteti az ingatlanra a vásárló részéről bejegyzendő esetleges jelzálog összegét is. Ennek bejegyzéséhez a szerződésben az eladónak hozzá kell járulnia, hiszen a vevő nem terhelhet meg egy ingatlant, amely még nem az ő tulajdona.

A közjegyző a tervezetet eljuttatja a feleknek, így az aláírás előtt van lehetőség esetleges módosításokra és tisztázásra.

A szerződés rögzíti az említett terhek és igények tulajdonosváltás előtti törlését is. Egy példány ezután a földhivatalhoz kerül, amely a bíróságok szervezett felügyelete alatt működik, mint a hetvenes évek elejéig otthon is. A tulajdoni lapon rögzítik a széljegyet. Ezt követően az ingatlanra a vevő hozzájárulása nélkül további széljegy, illetve új teher nem jegyezhető be: megakadályozandó, hogy a még birtokon belül lévő eladó azt megterhelje.

Vigyázat: a vételár még mindig csak a szerződésben létezik! Amikor a földhivatal a szükséges törléseket elvégezte és az esetleges új terheket bejegyezte, az immár átírt tulajdoni lapot eljuttatja a közjegyzőnek, aki a vevőnek erről értesítést küld – éspedig kötelezően tértivevényes levélben -, és felkéri, hogy az átruházás szerződésben előzetesen rögzített napjáig a vételárat az eladó számlájára utalja át. Az eladó a vételár jóváírását a közjegyzővel írásban közli, és csak ezután adja át az ingatlant a vevőnek, illetve kapja meg emez a tulajdoni lap hiteles másolatát.

A földhivatallal egyidejűleg a közjegyző az itt adóhivatali osztályként működő illetékhivatalt is értesíti. Magát a tulajdonjogot a földhivatal majd csak akkor jegyzi be, ha az adóhivataltól az illeték befizetéséről szóló igazolást megkapta.

A szerződéskötés és az átruházás (amikor az ingatlan kockázata, költsége, illetőleg haszna átszáll a vevőre), vagyis a vételár átutalása között általában két hónap telik el. Egyes bonyolultabb esetekben, illetve ha a vevő és az eladó az elméletileg esetleg létező kockázatot is ki akarja zárni, a vevő az átutalást jogosult nem közvetlenül az eladónak, hanem az úgynevezett közjegyzői számlán keresztül végezni.

Sok gyakorló hazai jogász ismeri a német szabályozást: mégis mintha a változtatásra még csak komolyabb szándék sem lenne; indokolt, hogy ennek egyes lehetséges okairól tovább gondolkodjunk.